N° RG 25/01747 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMCJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/01747

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMCJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

S.A. SACA DOMIAL

+ défendeurs -

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 22 Août 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.A. SACA DOMIAL -

Société d’Habitations à Loyer Modéré

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Mme [W] [P]

muni d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [B]

Madame [Z] [G] épouse [B]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 21 octobre 2016 avec effet au 28 octobre 2016, DOMIAL ESH devenu la S.A.C.A. DOMIAL a donné à bail à Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] pour une durée d’un an tacitement reconduit un logement à usage d’habitation n° 027135 de type 3, 1er étage sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 381,63 € et un acompte sur charges de 226,11 €.

La S.A.C.A. DOMIAL a signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 31 juillet 2024.

Elle a ensuite fait signifier à Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 novembre 2024 pour un montant en principal de 2 443,06 €.

Puis elle a fait assigner Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 16 mai 2025 par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a pris acte de la carence des locataires à l’établissement du diagnostic social et financier. Le bailleur aurait indiqué le 23 avril 2025 au service social requis que le couple a intégralement soldé sa dette et qu’il mettait fin à la procédure.

La S.A.C.A. DOMIAL, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail de plein droit du contrat de location ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— juger les locataires occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges arrêtés au 13 janvier 2025 à la somme de 1 893,49 € ;

— les condamner solidairement en deniers et quittances à lui payer les loyers courants, 672,90 €, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la résiliation du bail ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamner solidairement à lui payer 400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle indique que la dette n’est pas soldée et dépose un décompte actualisé au 16 mai 2025, la créance est ramenée à 686,90 €.

Elle n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire avec clause de déchéance du terme et cassatoire.

Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] n’ont pas comparu, bien que régulièrement et respectivement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.C.A. DOMIAL est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 31 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 4 – DEBUT ET FIN DE LA LOCATION, paragraphe La résiliation, aux conditions générales « La résiliation », un commandement de payer a été signifié le 18 novembre 2024 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 2 443,06 €.

Le relevé de compte du 16 mai 2025, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater l’absence de tout paiement dans le temps du commandement.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2025 à 24 heures.

Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront donc condamnés en tant que de besoin, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis.

L’expulsion de Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du Code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.C.A. DOMIAL produit un décompte établissant que Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] restaient lui devoir la somme de 686,90 € au 6 mai 2025. Ce montant est fondé.

Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B], absents lors de l’audience, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il est constant qu’ils avaient soldé leur dette au 11 mars 2025 mais ont laissé depuis se reconstituer une situation d’impayés.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittances au paiement de cette somme de 686,90 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 16 mai 2025 que les locataires ont de nouveau cessé le paiement du loyer courant résiduel.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, notamment l’accord du bailleur et l’apurement d’une précédente créance locative, permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 68,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 21 octobre 2016 avec effet au 28 octobre 2016 entre DOMIAL ESH devenu la S.A.C.A. DOMIAL et Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] concernant un logement à usage d’habitation n° 027135 de type 3, 1er étage sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL en deniers et quittances la somme de 686,90 € (décompte arrêté au 16 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 6 mensualités de 100 € chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.C.A. DOMIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] soient condamnés à verser à la S.A.C.A. DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [B] née [G] et M. [T] [B] à payer à la la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 68 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN