TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/336

AFFAIRE : N° RG 23/00597 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E24LD

Jugement Rendu le 07 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. DOLET GESTION

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Immatriculée au RCS DE BEZIERS 384150660

Ayant son siège social

71 Avenue Jean Moulin

34500 BÉZIERS

Représentée par : Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

Syndicat de Copropriètè le grand large 2

Les Cosses de Falgairac

34410 SÉRIGNAN

Représenté par son Syndic la société FONCIA TERRE OCCITANE dont le siège social est

17 rue de l’Olivette CS 603 Béziers (34535)

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 7/07/2025

Représenté par : Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 Janvier 2025 différée dans ses effets au 28 Avril 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 12 Mai 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Juillet 2025 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé par l’auditrice de justice, Clémence MAGRIT et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 août 2021, la Société A Responsabilité Limitée (SARL) Etude Dolet Gestion a conclu un contrat de syndic avec le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Grand Large II situé au lieudit Les Cosses du Falgairas 34410 Sérignan.

Par décision de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 25 août 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Grand Large II a entériné le contrat de syndic conclu avec la SARL Etude Dolet Gestion pour une durée de trente-six mois, soit jusqu’au 24 août 2024.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2022, le conseil syndical a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire d’une résolution relative à la révocation de la SARL Etude Dolet Gestion aux fonctions de syndic.

Selon décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 août 2022, ces derniers ont décidé de révoquer la SARL Etude Dolet Gestion de ses fonctions de syndic de la copropriété suite aux constats suivants : défaut de gestion globale de la copropriété, non application de la législation concernant l’intranet, manquements graves pouvant entrainer un préjudice pour la copropriété, non application de certaines décisions d’assemblée générale.

***

La SARL Etude Dolet Gestion a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Grand Large II, représenté par son syndic la société Foncia Terre Occitane, le 28 février 2023 devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir constater l’irrégularité de la révocation et ainsi solliciter des dommages et intérêts.

Dans ses conclusions notifiées électroniquement le 16 octobre 2024, la SARL Etude Dolet Gestion sollicite :

De voir débouter le syndicat des copropriétaires Le Grand Large II représenté par son syndic en exercice, Foncia Terre Occitane, de ses demandes reconventionnelles formées contre la SARL Etude Dolet Gestion ;De voir condamner le syndicat des copropriétaires Le Grand Large II représenté par son syndic Foncia Terre Occitane à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ; De voir condamner le syndicat des copropriétaires Le Grand Large II représenté par son syndic Foncia Terre Occitane à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’atteinte subie à son image et à sa réputation ; De voir condamner le syndicat des copropriétaires Le Grand Large II représenté par son syndic Foncia Terre Occitane à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; De voir condamner le syndicat des copropriétaires Le Grand Large II représenté par son syndic Foncia Terre Occitane aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christian Causse, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de voir jugée de l’irrégularité de la révocation du contrat de syndic, la SARL Etude Dolet Gestion se fonde sur l’article 18 VIII de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sur l’article 1353 du code civil et sur l’article 3 du contrat de syndic la liant au syndicat des copropriétaires Le Grand Large II pour soutenir qu’il appartient au syndicat d’établir une faute du syndic justifiant la rupture anticipée de son mandat. En l’espèce, le conseil syndical n’apporte pas une motivation suffisante fondée sur des inexécutions précises et détaillées du syndic. Ce dernier se retrouve dans l’impossibilité de connaître les raisons qui auraient pu justifier la demande d’inscription à l’ordre du jour de la révocation du syndic.

Au soutien de sa demande de versement de dommages et intérêts, la SARL Etude Dolet Gestion se fonde sur l’article 1231-1 du code civil et soutient que la révocation injustifiée et irrégulière lui porte plusieurs préjudices. En premier lieu, la SARL Dolet Gestion indique subir une privation injuste de la rémunération prévue par l’article 7.1.5 du contrat de syndic la liant au syndicat des copropriétaires Le Grand Large II. En second lieu, la SARL Etude Dolet Gestion soutient que la révocation abusive porte atteinte à sa réputation.

Dans ses conclusions notifiées électroniquement le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II représenté par son syndic la SAS Foncia Terre Occitane sollicite :

De voir rejeter purement et simplement les demandes de la SARL Etude Dolet Gestion visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II à lui payer des dommages et intérêts ;

Reconventionnellement, de voir condamner la SARL Etude Dolet Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts à la suite des fautes professionnelles commises durant l’exercice de son mandat de syndic ;

Reconventionnellement de voir condamner la SARL Etude Dolet Gestion aux entiers dépens ;

Reconventionnellement, de voir condamner la SARL Etude Dolet Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de voir juger que la SARL Etude Dolet Gestion a commis des fautes graves dans le cadre de son activité de syndic de la copropriété Le Grand Large II engageant par ce biais sa responsabilité civile professionnelle et contractuelle, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II se fonde sur les articles 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que le conseil syndical contrôlant la gestion du syndic, il est en droit de lui demander l’ensemble des documents permettant de justifier sa gestion. Plusieurs manquements de la SARL Etude Dolet Gestion sont visés : le défaut d’action dans les délais légaux contre le promoteur de la résidence, le défaut de déclaration de sinistre d’un dégât des eaux, le défaut de gestion courante de la copropriété.

Au soutien de sa demande quant à la régularité de la révocation de la SARL Etude Dolet Gestion en qualité de syndic de la copropriété Le Grand Large II, justifiée par des motifs graves et légitimes, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II se fonde sur l’article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965 et sur le point 3 du contrat de syndic le liant à la SARL Etude Dolet Gestion. Il souligne que la SARL Etude Dolet Gestion a commis des fautes extrêmement graves dans le cadre de sa gestion, rendant la résiliation régulière.

Au soutien de sa demande de rejet des demandes de dommages et intérêts de la SARL Etude Dolet Gestion, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II soutient que la révocation de la SARL Etude Dolet Gestion est totalement justifiée et légitime et que l’atteinte à l’image de celle-ci n’est pas justifiée. La SARL Etude Dolet Gestion ne rapporte pas la preuve d’un préjudice lié à une perte d’image, ni d’un lien causal entre la révocation de son mandat de syndic et une prétendue perte d’image.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de voir condamnée La SARL Etude Dolet Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts suite aux fautes professionnelles commises durant l’exercice de son mandat de syndic, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II soutient que la SARL Etude Dolet Gestion a commis des fautes dans le cadre de sa mission de syndic de la résidence Le Grand Large II entrainant une perte d’argent pour le premier.

***

L’ordonnance de clôture différée a été rendue le 16 janvier 2025 par le juge de la mise en état pour une clôture effective le 28 avril 2025.

L’audience collégiale de plaidoiries s’est tenue le 12 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de voir jugé que la révocation du mandat de la SARL Etude Dolet Gestion est irrégulière

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2024-322 du 9 avril 2024, prévoit dans son VIII que « le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (…). Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat ».

L’article 1792-6 du code civil est relatif à la garantie de parfait achèvement. Il précise que : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

En l’espèce, concernant l’inexécution suffisamment grave, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II fait état de plusieurs difficultés rencontrées avec la SARL Etude Dolet Gestion. Tout d’abord, il invoque un défaut d’action dans le délai légal de la garantie de parfait achèvement contre le promoteur de la résidence, suite à la livraison et à la réception de l’ouvrage, le 22 mars 2021. Le conseil syndical a interpellé à plusieurs reprises par courriel, les 19 janvier 2022, 4 février 2022 et 8 février 2022 la SARL Etude Dolet Gestion concernant des désordres affectant la façade de l’immeuble. Des photos ont été jointes aux envois. La SARL Etude Dolet Gestion, dans un courrier du 4 juillet 2022, indique avoir fait intervenir le promoteur qui aurait repris ponctuellement des éléments de l’ouvrage (des dessus de balcons et des gardes corps arrière du bâtiment). Toutefois, la SARL Etude Dolet Gestion n’apporte aucun élément probant concernant ces interventions. Sa réponse, postérieure au mois de mars 2022, a fait perdre une chance au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II de mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement à l’encontre du promoteur.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II invoque l’omission de la SARL Etude Dolet Gestion de déclarer un sinistre, précisément un dégât des eaux, auprès des assurances dommage ouvrage et multirisques de l’immeuble. Plusieurs factures sont jointes à la procédure comportant des majorations pour cause d’impayés. La SARL Etude Dolet Gestion n’apporte aucun justificatif concernant ce sinistre.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II développe dans sa lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juin 2022 plusieurs points de contestations concernant la gestion courante de la copropriété. La réponse de la SARL Etude Dolet Gestion en date du 4 juillet 2022 ne comporte aucune pièce justificative.

Le tribunal retient que les différents manquements de la SARL Etude Dolet Gestion soulevés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II constituent des motifs graves et légitimes pour justifier la révocation de son mandat. La révocation du mandat de la SARL Etude Dolet Gestion est donc régulière.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Etude Dolet Gestion

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SARL Etude Dolet Gestion souhaite voir le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II condamné du fait que la révocation injustifiée et irrégulière la prive de la rémunération prévue par l’article 7.1.5 du contrat de syndic et porte atteinte à sa réputation.

En ayant révoqué pour des motifs justifiés le mandat de gestion de la SARL Etude Dolet Gestion, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II n’a pas versé sa rémunération à celui-ci, ayant nommé un nouveau syndic à compter du 24 août 2022. Par ailleurs, la SARL Etude Dolet Gestion ne rapporte aucun élément attestant de l’atteinte à sa réputation, en lien avec la révocation de son mandat auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II.

En conséquence, le tribunal rejettera la demande de dommages et intérêts de la SARL Dolet Gestion à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II

L’article 1231-1 du code civil prévoit que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SARL Etude Dolet Gestion a commis des fautes consistant en une pluralité d’inexécutions précédemment évoquées dans le cadre de sa mission de syndic de la résidence Le Grand Large II. Celles-ci ont directement entrainé une perte d’argent pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II et des dépenses futures chiffrées. Il est notamment fait état d’une perte de chance d’être remboursé de la somme de 34.180,79 euros au titre du remboursement d’une facture d’eau, faute d’avoir déclaré le sinistre auprès des assureurs des entreprises à l’origine des désordres ayant causé un dégât des eaux.

En conséquence, le tribunal condamnera la SARL Etude Dolet Gestion à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Etude Dolet Gestion, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL Dolet Gestion, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le tribunal constate l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SARL Etude Dolet Gestion

CONDAMNE la SARL Etude Dolet Gestion à verser 10.000 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II,

CONDAMNE la SARL Etude Dolet Gestion aux dépens,

CONDAMNE la SARL Etude Dolet Gestion à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Grand Large II sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 07 Juillet 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, Maître Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY