N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00368 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GMMF

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.C.I. EPSILON

C/

[M] [P]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 08 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 08 Octobre 2025 :

Entre :

S.C.I. EPSILON

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [I] [W], gérant ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [M] [P]

née le 22 Décembre 1953 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 03 Septembre 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 08 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 24.04.2024, la SCI EPSILON a donné à bail à Mme [M] [P] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 €, provision sur charges comprise.

Le 06.02.2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4076.41 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [P] le 07.02.2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16.04.2025, La SCI EPSILON a fait assigner Mme [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Limoges statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [M] [P] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 5221.48 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au avril 2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,outre la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18.04.2025.

A l’audience La SCI EPSILON, représentée par son gérant M.[I] [W], maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 01.09.2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9832.85 €, décomposée de la manière suivante:

— Loyers impayés du mois d’aôut 2024 au 01.09.2025: 14*560 = 7 840€

— Trois mois de préavis pour la remise en état des lieux: 3*560 = 1680€

— Frais de commissaire de justice: 312.50€

Mme [M] [P], assignée en l’étude de l’huissier, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire est parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI EPSILON a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [M] [P].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08.10.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [M] [P] a été assignée en l’étude de l’huissier et ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5], par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, la SCI EPSILON justifie avoir régulièrement signifié le 06.02.2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 5221.48 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 06.04.2025.

Mme [M] [P] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour La SCI EPSILON, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

La SCI EPSILON produit un décompte arrêté au 01.09.2025 établissant l’arriéré locatif, composé strictement des loyers impayés entre le mois d’août 2024 et le mois d’août 2025 (soit 13 mois), à la somme de 12*560 = 7 280€.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI EPSILON est établie tant dans son principe que dans son montant ; Mme [M] [P] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Mme [M] [P] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SCI EPSILON, soit la somme de 560 €.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

Mme [M] [P], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 500 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 06.04.2025 du bail conclu le 24.04.2024 entre la SCI EPSILON et Mme [M] [P],

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [M] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNONS Mme [M] [P] à payer à la SCI EPSILON la somme provisionnelle de 7 280 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 01.09.2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation,outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [M] [P] à la somme mensuelle de 560 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNONS à verser à la SCI EPSILON à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS Mme [M] [P] à payer à la SCI EPSILON la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 06.02.2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS la SCI EPSILON du surplus de ses demandes ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL