TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 16/14641

N° Portalis 352J-W-B7A-CI5GA

N° MINUTE : 2

Assignation du :

05 Octobre 2016

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 25 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ARCHIVES INVESTISSEMENTS

dont le siège est [Adresse 4]

représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [Y] [T] veuve [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Amaury DUFLOS DE SAINT AMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1188

Décision du 25 Juillet 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 16/14641 – N° Portalis 352J-W-B7A-CI5GA

Maître [R] [U]

agissant en qualité d’adminstrateur provisoire de l’indivision existant sur les lots n°2, 44, 47, 57 et 59 située [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e André HOZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1008

Monsieur [R] [U]

en son nom personnel

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Yves-Marie LE CORFF de l’ASSOCIATION FABRE GUEUGNOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0044

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 23 Avril 2024, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2024.

Puis, le délibéré a été prorogé au 25 juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [Y] [T] veuve [V], M. [C] [V] et Mme [H] [E] étaient propriétaires indivis de locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], exploités par la société Colvert sous l’enseigne ‘‘Le Spyce”, titulaire d’un bail commercial en renouvellement à effet au 1er août 2006, visant des activités de “bar, restauration, vente d’antiquités et d’articles de Paris-Galerie d’Art”. La société Colvert, qui exerçait en réalité dans les locaux une activité d’établissement de nuit, avec pistes de danse et spectacles, a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de commerce du 3 février 2015.

Le 24 août 2005, Mme [E] a assigné Mme [T] veuve [V] devant le tribunal de grande instance de Paris pour être autorisée, sur le fondement de l’article 815-5 du code civil, à vendre les locaux commerciaux susvisés.

Les consorts [V] (M. [C] [V] étant intervenu volontairement dans la cause) ont demandé au tribunal, en application de l’article 815 du code civil, l’attribution éliminatoire du bien indivis moyennant le rachat des droits de la coindivisaire. Par arrêt rendu le 23 septembre 2015, la cour d’appel de Paris a fait droit à cette demande et le 27 septembre 2016, Mme [E] a cédé ses parts aux consorts [V].

Suivant acte notarié du 12 juin 2018, Mme [T] veuve [V] a cédé à M. [C] [V] à titre de licitation la quote-part indivise qu’elle détenait, mettant fin à l’indivision.

Parallèlement à ces procédures, et suivant ordonnance du 13 juillet 2006, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par Mme [E] à la suite du refus opposé par Mme [V] de vendre le local commercial, a désigné Maître [R] [U] en qualité d’administrateur judiciaire de l’indivision.

Cette mission a pris fin le 27 septembre 2016, suite à la vente des parts de Mme [E].

Par jugement rendu le 4 mars 2016 par le tribunal de commerce de Paris, le plan de cession de la société Colvert a été arrêté, avec cession du fonds de commerce, incluant notamment le droit au bail et l’autorisation d’exploitation d’une licence IV au profit de la société Archives Coiffure en date du 10 mars 2016. Le bailleur, en la personne de M. [R] [U] ès qualités, représenté par son avocat, est intervenu à l’acte.

Dès sa prise de possession, la société Archives Coiffure a fait procéder à des travaux dans les lieux loués, diligentés par l’entreprise Démolition Phenix.

La société Archives Coiffure, par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2016, a également sollicité Maître [U] afin d’être autorisée, compte tenu notamment de l’hostilité de la copropriété de l’immeuble envers une activité de bar avec licence IV telle qu’exploitée précédemment, à changer la clause de destination des lieux pour lui permettre d’exercer les activités de “Equipements de la personne, comprenant chaussures et accessoires de mode, cosmétiques, esthétiques, coiffures, épicerie, produits biologiques et toutes activités se rapportant à celles-ci.”

Par ordonnance rendue le 16 juin 2016, le juge des référés, saisi par Maître [U] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [D], a, compte tenu de l’opposition des consorts [V], rejeté la demande tendant à voir conclure un nouveau bail au profit de la société Archives Coiffure tenant compte de la déspécialisation sollicitée.

Par acte extra judiciaire signifié à Maître [R] [U] ès qualités le 5 juillet 2016, la société Archives Coiffure a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2016, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er octobre 2016, en demandant que l’activité de “bar” soit remplacée par celle de “coiffure et accessoires s’y rapportant”, l’ensemble des autres clauses du contrat de bail en date du 12 décembre 1995 demeurant inchangées en ce qu’elles ne sont pas contraires aux dispositions impératives légales.

Deux mois après cette demande de renouvellement, par acte extrajudiciaire en date du 9 septembre 2016, il a été délivré à la société Archives Coiffure à la requête de Maître [R] [U], agissant en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [D], une mise en demeure visant la clause résolutoire, la sommant, dans le délai d’un mois, de justifier de la souscription d’une assurance au titre des lieux loués, de justifier d’une autorisation du bailleur pour les gros travaux entrepris et de sécuriser l’entrée, la devanture et la vitrine du local.

Puis, par acte d’huissier du 29 septembre 2016, les consorts [V] ont fait assigner la société Archives Coiffure, devenue par la suite société Archives Investissements consécutivement à un changement de dénomination, devant la présente juridiction aux fins de voir, à titre principal, dénier le droit au renouvellement à cette dernière en raison du défaut d’immatriculation du chef des lieux loués, à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre encore plus subsidiaire, ordonner la résiliation du bail en raison des fautes graves commises par la défenderesse et enfin, à titre infiniment subsidiaire, obtenir le déplafonnement du loyer de renouvellement en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, et la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 100.000 euros HT HC. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 16/15221.

Parallèlement par acte du 5 octobre 2016, la société Archives Coiffure dénommée par la suite société Archives Investissements a fait assigner au fond et en opposition à la sommation délivrée le 9 septembre 2016 les consorts [V] ainsi que Maître [U] ès qualités; cette affaire a été enregistrée sous le RG n° 16/14641.

Enfin, par acte du 28 janvier 2021, les consorts [V] ont fait assigner en intervention forcée M. [R] [U] (à titre personnel) en sollicitant la jonction des instances et, subsidiairement, la condamnation personnelle de M. [U] à les garantir de toutes condamnations envers la société Archives Investissements ainsi qu’au titre des frais irrépétibles et dépens.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 21/02078.

Suivant ordonnance du 24 juin 2021, les trois instances ont été jointes, subsistant sous le seul numéro de RG 16/14641.

Auparavant, le 11 octobre 2016, la société Archives Coiffure devenue la société Archives Investissements, invoquant la non-conformité des locaux aux règles sécuritaires, avait délivré aux bailleurs une mise en demeure et sommation interpellative avec dénonce de plans, aux fins d’obtenir leur autorisation pour la réalisation des travaux d’extraction permettant l’exploitation des lieux conformément à leur destination.

Par acte d’huissier du 28 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9], se plaignant de travaux ayant porté atteinte aux parties communes de l’immeuble et de nature à pouvoir fragiliser celles-ci, a fait assigner M. [C] [V], copropriétaire, en référé devant le Président du tribunal de grande instance de Paris, sollicitant la désignation d’un expert avec mission de se rendre sur place, [Adresse 2], afin notamment de visiter les locaux propriété de M. [V], décrire les travaux effectués par ce dernier ou par toute personne se trouvant dans les lieux de son fait, décrire les atteintes ayant pu être portées aux parties communes du fait desdits travaux, dire si ces derniers portent atteinte à la structure de l’immeuble, déterminer les responsabilités encourues et déterminer le montant et le coût des travaux de remise en état des parties communes.

Par exploit d’huissier en date du 14 décembre 2018, M. [V] a fait assigner en intervention forcée la société Archives Investissements anciennement dénommée la société Archives Coiffure.

L’expert M. [F], a été désigné le 23 janvier 2019 et a déposé son rapport le 3 février 2020.

Suite au dépôt du rapport d’expertise, le syndic a fait entreprendre, conformément à ce qui avait été convenu entre les parties devant l’expert judiciaire à la fin des opérations diligentées par celui-ci, divers travaux réparatoires dans l’immeuble dont s’agit et notamment dans les caves du local commercial loué à la société Archives Investissements, réalisés sous la direction de l’architecte de la copropriété missionné pour une prestation de maîtrise d’œuvre complète conception et réalisation, l’expert judiciaire ayant expressément relevé dans son rapport : “ les travaux réparatoires doivent être envisagés dans de brefs délais, et obligatoirement avant toute reprise de l’activité commerciale dans le lot n°2. Dans le cas contraire, un étaiement provisoire devra être mis en œuvre.”

C’est dans ce contexte et à cet effet que la société Archives Investissements a remis ses clés des lieux loués au cabinet du syndic, la société Bernard Levy Excogim, le 18 mai 2020, lesquelles devaient initialement être restituées vers fin août 2020 mais qui ne l’ont finalement été que le 24 novembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2022, la société Archives Investissement demande au tribunal de :

— débouter l’indivision [V] de la demande de mise hors de cause de Mme [T] veuve [V] ;

— débouter l’indivision [V], ainsi que toute autre partie à la présente instance, de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— déclarer l’indivision [V] irrecevable en sa demande subsidiaire tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2016 à la somme annuelle de 100.000 Euros HT et HC ;

— déclarer en conséquence, sans objet la demande d’expertise sollicitée par l’indivision [V];

— la déclarer recevable et bien fondée en son opposition à la mise en demeure visant la clause résolutoire qui lui a été délivrée le 9 décembre 2016 ;

— déclarer compte tenu de la mauvaise foi des défendeurs, nulle et de nul effet ladite sommation;

— déclarer que l’attestation d’assurance a été fournie dans les délais et dans les termes de l’exigence de la mise en demeure en date du 9 septembre 2016 ;

— déclarer qu’aucun travaux ne nécessitant l’autorisation des bailleurs n’ont été réalisés dans les locaux ;

— déclarer qu’il y a un aveu judiciaire de Maître [U] ès qualités, concernant son information relative à la réalisation de ces travaux et son accord ;

— déclarer qu’elle n’a réalisé dans les locaux aucuns travaux qui auraient fragilisé l’immeuble ou les locaux ;

Subsidiairement et au visa de l’article L.145-41 du code de commerce,

— lui octroyer les plus larges délais pour réaliser les travaux de sécurité de l’entrée du local, dès lors que ces travaux auront été explicités par les bailleurs ;

En tout état de cause,

— déclarer tant irrecevables que mal fondés les consorts [V] en toutes leurs demandes, fins et conclusions, en conséquence, les débouter.

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles ;

En conséquence,

— prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des bailleurs ;

— condamner les consorts [V] solidairement entre eux :

* au paiement, à titre du remboursement des frais exposés dans le cadre de l’acquisition du fonds de commerce, des travaux réalisés dans la coque et des charges d’exploitation inhérents, de la somme de 1.725.448,13 euros arrêtée au 1er janvier 2022, sauf à parfaire,

* au paiement au titre de la perte d’exploitation de la somme de 769.291,74 euros,

— condamner les consorts [V] solidairement entre eux au remboursement des loyers et des charges payés par elle depuis son entrée dans les lieux, compte tenu de l’absence d’exploitation due à la mauvaise foi des bailleurs et à l’absence de délivrance conforme à leurs obligations contractuelles, soit la somme de 192.153,12 euros arrêtée au 31 décembre 2021 ;

— condamner les défendeurs solidairement au paiement d’une somme de 10.000 euros pour dommages et intérêts dans le cadre de la délivrance de mauvaise foi de la mise en demeure en date du 9 septembre 2016 ;

— condamner les défendeurs solidairement au remboursement des travaux qui seront réalisés par elle dans le cadre de la création de la ventilation nécessaire à l’exploitation d’une activité de restauration ;

— condamner les défendeurs solidairement au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner les défendeurs solidairement en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Gina Maruani, SAS Jacquin – Maruani & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°6 notifiées par RPVA le 23 février 2022, les consorts [V] demandent au tribunal de :

1) Sur la mise hors de cause de Mme [T] veuve [V]

— prendre acte de la cession de la quote-part de 1,50 % indivise et en pleine propriété de Mme [Y] [T] veuve [V] à son fils M. [C] [V],

— constater que M. [C] [V] est désormais seul propriétaire des locaux dont s’agit,

— prononcer la mise hors de cause de Mme [Y] [T] veuve [V],

2) Sur les infractions commises par la société Archives Investissements aux dispositions du bail

— dire et juger que la société Archives Investissements a commis des violations graves et répétées des dispositions du bail en date du 12 décembre 1995 ayant fait l’objet de la cession en date du 10 mars 2016,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Archives Investissements,

En conséquence :

— prononcer la résiliation du bail en date du 12 décembre 1995,

— ordonner l’expulsion de la société Archives Investissements ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— condamner la société Archives Investissements à leur payer une indemnité d’occupation égale à 1.000 euros par jour, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la remise des clés,

— condamner la société Archives Investissements à leur payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour destruction de la chose louée, percement de cloisons et changement de distribution,

— condamner la société Archives Investissements à leur payer la somme de 40.550, 53 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’étude et aux coûts de reprises de trémie de l’escalier haut du lot 2, du plancher et de la cave,

3) Sur la dénégation du droit au renouvellement

— constater le défaut d’immatriculation de la société Archives Investissements dans les lieux loués à la date de la demande de renouvellement signifiée le 5 juillet 2016,

— dire et juger que la société Archives Investissements n’a droit ni au renouvellement du bail ni à son corollaire, le paiement d’une indemnité d’éviction,

— ordonner l’expulsion de la société Archives Investissements ainsi que tout occupant de son chef,

— fixer l’indemnité d’occupation à l’indemnité d’occupation égale au prix du marché augmentée des charges et accessoires dus en vertu du bail échu, laquelle ne saurait être inférieure à 1.400€/m2 P, soit pour une surface pondérée de 76m2, la somme annuelle de 106.000 euros, à compter du 1er octobre 2016 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

4) Sur les demandes reconventionnelles de la société Archives Investissements

— dire la société Archives Investissements mal fondée en ses demandes reconventionnelles et l’en débouter.

5) Subsidiairement, si par extraordinaire des condamnations étaient prononcées à l’encontre de Mme [T] veuve [V] et M. [C] [V],

— dire et juger que M. [R] [U] a commis des fautes de gestion tant en qualité d’administrateur judiciaire de l’indivision [E]/[V] que dans le cadre du plan de cession pour ne pas avoir vérifié l’adéquation du candidat cessionnaire avec l’activité prévue au bail,

— dire et juger que de telles fautes engagent sa responsabilité civile professionnelle ce qui engage sa responsabilité civile.

En conséquence,

— condamner M. [R] [U] à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

6) A titre infiniment subsidiaire, sur la demande de fixation judicaire du loyer du bail renouvelé,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2016 à la somme annuelle de 106.000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangée,

— ordonner une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas, que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à la somme annuelle de 106.000 euros hors taxes et hors charges.

En tout état de cause,

— condamner la société Archives Investissements et tout autre succombant à leur payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Archives Investissements et tout autre succombant aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2020, Maître [R] [U] en sa qualité d’administrateur provisoire de l’indivision existant sur les lots n° 2, 44, 47, 57 et 59, situé [Adresse 2] à [Localité 9] demande au tribunal de :

— dire irrecevable l’action telle que formée par les consorts [V] à son encontre,

En tout état de cause,

— les dire mal fondés ;

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner à payer une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et obtenir réparation du préjudice moral subi ;

— les condamner à payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 23 février 2022, M. [R] [U] agissant en son personnel demande au tribunal de :

— déclarer sans objet et à tout le moins infondées les demandes de Mme [T] veuve [V] et de M. [C] [V] contre lui,

— les débouter, comme le cas échéant toute autre partie, de l’ensemble de leurs moyens et prétentions à son encontre,

— condamner in solidum Mme [Y] [B] [T] veuve [V] et M. [C] [V] ou tous autres succombants à lui payer une indemnité procédurale de 5.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Yves Marie Le Corff, membre de l’association d’avocats Fabre Gueugnot et Associés,

— en tant que de besoin, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire au profit de Mme [Y] [B] [T] Veuve [V] et M. [C] [V] et, plus subsidiairement, la subordonner à la constitution par eux d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions et/ou réparations.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2022 et l’affaire fixée à l’audience collégiale du 12 décembre 2023.

Par avis du 1er décembre 2022, l’audience de plaidoiries a été renvoyée au 23 avril 2024 “en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail.”

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 avril 2024 et mise en délibéré au 23 juillet 2024, délibéré prorogé au 25 juillet 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.

Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l’objet d’une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.

Sur la demande de mise hors de cause de Mme [T] veuve [V]

Il sera indiqué à titre liminaire que le courrier adressé le 10 avril 2024 par l’avocat des consorts [V], avisant que Mme [T] serait décédée, outre qu’il n’est accompagné d’aucun acte de décès et n’a pas été notifié aux parties, est sans effet sur la présente procédure, le décès étant intervenu après la clôture des débats.

Il résulte de l’exposé des faits tel que ci- dessus rappelé que suivant acte notarié du 12 juin 2018, Mme veuve [V] a cédé à M. [C] [V] à titre de licitation la quote-part indivise qu’elle détenait, mettant fin à l’indivision dans les biens immobiliers loués à la société Archives Investissements.

Pour autant, la société Archives Investissements formule des demandes à l’encontre de Mme [T] veuve [V], lui reprochant certains actes commis alors qu’elle avait la qualité de bailleresse des locaux en cause.

De même Mme [T] veuve [V] développe dans ses écritures communes avec son fils M. [V] divers moyens et prétentions à l’encontre de la société Archives Investissements et également à l’encontre de Maître [R] ès qualités et de M. [R] [U] agissant en son nom personnel, pour des actes commis du temps où elle était membre de l’indivision représentée par ce dernier.

Dès lors il n’y a pas lieu de mettre hors de cause Mme [T] veuve [V], le présent jugement ayant vocation, le cas échéant, à être opposable à ses héritiers.

Sur le sort du bail liant les parties

Sur la demande de résolution du bail formée par la société Archives Investissements

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Il en résulte que la chose louée doit être délivrée conformément à la destination du bail et pour l’usage auquel elle est prévue.

Par application combinée de cet article et des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable à l’espèce, la résiliation judiciaire du bail pour un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut être prononcée si le manquement du bailleur porte gravement atteinte à la jouissance des lieux par le preneur.

L’existence dans le contrat de bail d’une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité à la réglementation, ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur un bien permettant l’exercice de la destination des lieux prévue au bail ; il en va de même de la clause aux termes de laquelle le preneur indique prendre les lieux en l’état. En outre, c’est au bailleur de vérifier que les diverses autorisations nécessaires pour l’exercice de l’activité projetée sont réunies et que les réglementations administratives sont respectées.

En l’espèce, la clause du bail portant sur la destination des lieux fait mention de l’activité suivante : “ bar-restauration-ventes d’antiquités et d’articles de Paris- galerie d’art ”.

Il en résulte que le bailleur s’est engagé à délivrer à son locataire un local à usage, notamment, de restauration sans restriction, ce qui suppose nécessairement la possibilité d’y faire des cuissons. Le bailleur s’est ainsi engagé à délivrer au preneur un dispositif d’évacuation d’air et de fumées nécessaire aux activités de restauration au titre de sa seule obligation de délivrance et indépendamment des normes réglementaires applicables.

Il est établi et non contesté que les locaux ne sont pas dotés d’une extraction.

Il résulte de deux courriers en date des 19 et 1er octobre septembre 2016 versés aux débats par la société Archives Investissements émanant de la société Ingienierie Studio, chargée d’étudier la faisabilité du concept de l’installation d’un restaurant dans les lieux loués, que l’obligation de mettre en place un conduit d’extraction, inexistant, rend impossible l’exercice de cette activité.

Il est en outre établi et non contesté que la copropriété s’est opposée à l’exploitation dans les lieux loués d’un bar avec licence IV.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 mai 2016, l’avocat de la société Archives Coiffure devenue société Archives Investissements a écrit à M. [R] [U] ès qualités en ces termes :

“ Je fais suite à nos différents échanges et rendez vous et confirme que ma cliente, la société ARCHIVES COIFFURE, entend bénéficier des dispositions de l’article L3331-6 du code de la santé publique, compte tenu notamment de l’hostilité de la copropriété envers une activité de bar avec licence IV telle qu’exploitée précédemment.

En conséquence elle entend transformer l’activité de bar avec une licence de quatrième catégorie figurant à son bail en un commerce de “Coiffures et accessoires s’y rapportant.”

Vous voudrez bien pour la bonne forme me confirmer par retour votre accord alors et surtout que la nouvelle activité est exclusive de toute nuisance tant pour l’immeuble que pour ses occupants.

A défaut je serais contrainte de saisir la juridiction compétente qui devra également se pencher sur la question de la délivrance du bailleur, compte tenu de l’absence de conformité des locaux avec l’activité de restauration notamment (…)”

Par courrier du 24 mai 2016, l’avocat des consorts [V] a écrit à M. [R] [U] ès qualités en indiquant que ces derniers refusaient la proposition, en invoquant une fraude à leurs droits.

Dans ce courrier, il est précisé :

“La société ARCHIVES COIFFURE a acquis un fonds de commerce de “bar restaurant” selon la mention de l’acte de cession, ce qui est inexact, puisqu’aucun restaurant n’était exploité dans les lieux. Ce d’autant que le bail ne prévoit pas d’activité de restaurant.”

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2016 adressée aux consorts [V], l’avocat de la société Archives Coiffure, a de nouveau rappelé que la preneuse avait “découvert, lors de la prise de possession que les locaux n’étaient pas conformes à leur destination contractuelle de restauration, ce qui engage incontestablement (conformément à la jurisprudence) la responsabilité des bailleurs dans le cadre du non-respect de leur obligation de délivrance (…)”

Par ordonnance rendue en la forme des référés du 16 juin 2016 sus évoquée, le président du tribunal judiciaire de Paris saisi par M. [R] [U] ès qualités a rejeté la déspécialisation sollicitée en raison de l’opposition des consorts [V].

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier signifié le 11 octobre 2016, la société Archives Coiffure a fait délivrer à M. [R] [U] ès qualités et aux consorts [V] une sommation afin de donner leur accord à la création de cette extraction et d’obtenir la réunion d’une assemblée générale des copropriétaires pour autoriser les travaux.

Il résulte suffisamment de ces éléments que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance en ne délivrant pas des locaux conformes à leur destination contractuelle de restauration, puis en refusant toute mise en conformité ou déspécialisation du bail, malgré les demandes réitérées du preneur. Etant entendu que le fait que la société Archives Coiffure a, dans l’acte de cession, déclaré acquérir le fonds en son état actuel en toute connaissance de cause n’est pas de nature à décharger les bailleurs de leur propre obligation de délivrance et qu’aucune stipulation expresse du bail ne met ces travaux à la charge du preneur.

Ces manquements, qui ont rendu impossible, depuis la prise d’effet effectif du bail, l’exploitation des locaux par la société Archives Coiffure devenue la société Archives Investissements, justifient la résolution du bail liant les parties aux torts exclusifs des bailleurs.

Cette résolution ayant un effet rétroactif, il y a lieu de déclarer sans objet les demandes formées par M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] tendant à voir prononcer la résiliation du bail à raison des manquements de la société Archives Investissements et à voir priver cette dernière du droit au renouvellement pour absence d’immatriculation, ainsi que leurs demandes subsidiaires aux fins de fixation du loyer de renouvellement à compter du 1er octobre 2016 et de désignation d’un expert.

Seront également déclarées sans objet les demandes de la société Archives Investissements portant sur la nullité de la sommation visant la clause résolutoire et tendant à voir condamner les consorts [V] au remboursement des travaux qui seront réalisés par la société preneuse dans le cadre de la création de la ventilation nécessaire à l’exploitation d’une activité de restauration et sa demande subsidiaire d’octroi de délai pour réaliser les travaux de sécurité de l’entrée du local.

Sur les demandes financières de la société Archives Investissements suite à la résolution judiciaire du bail

La résolution du contrat de bail impose de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion. Dans le cadre des relations entre les bailleurs et le preneur, la résolution impose aux premiers, défaillants, d’indemniser le preneur de l’intégralité de ses préjudices qui sont une suite immédiate et directe de leur comportement fautif.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande de remboursement des loyers et charges

Compte tenu de la résolution du contrat de bail aux torts des bailleurs pour manquement à leur obligation de délivrance, la société Archives Investissements, qui n’a jamais pu exploiter le local, est fondée à réclamer le remboursement des loyers et charges versés au bailleur.

A regard des justificatifs et décomptes produits, les consorts [V] seront condamnés solidairement à ce titre à payer à la société Archives Investissements, dans les limites de la demande, la somme de 192.153,12 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2021.

Sur la demande de remboursement au titre de l’acquisition du fonds de commerce, des travaux de déshabillage de la coque et des frais et charges d’exploitation.

La société Archives Investissements réclame la condamnation des consorts [V] à lui payer la somme de 1.512.116,24 euros HT arrêtée au 31 mars 2018 se décomposant ainsi qu’il suit :

— acquisition du fonds de commerce (prix d’acquisition +frais et honoraires) : 1.146.567,68 euros

— travaux et honoraires : 50.486,67 euros

— charges d’exploitation du 4 mars 2016 au 31 décembre 2017 : 278.220,33 euros

— charges d’exploitation de janvier à mars 2018 : 36.841,56 euros (12.280,52 x 3)

Au soutien de ses demandes, la société Archives Investissements fait valoir que dans la mesure où la résolution judiciaire a pour effet de replacer les parties dans la situation qui était la leur avant de contracter, elle est fondée à solliciter, à titre de dommages et intérêts, la condamnation des consorts [V] d’avoir à lui payer le montant des débours exposés afin d’acquérir le fonds de commerce et de commencer des travaux de mise aux normes et d’aménagement des locaux. Elle précise que c’est par la faute des bailleurs qu’elle n’a jamais pu exploiter lesdits locaux.

Les consorts [V] répliquent qu’il ne peut leur être demandé de rembourser le prix d’acquisition d’une cession de fonds de commerce intervenue dans le cadre d’un plan de cession homologué en justice et que si elle s’estime lésée, la société Archives Investissements doit demander la résolution du plan de cession auprès du tribunal qui l’a adopté.

Ils ajoutent que les travaux effectués par la société Archives Investissements ont été faits à leur insu et qu’aucune demande de remboursement ne peut donc prospérer à ce titre.

Ils exposent enfin que la société Archives Investissements n’est pas fondée à invoquer de prétendues pertes d’exploitation alors qu’elle était dans l’obligation d’obtenir l’autorisation des bailleurs pour procéder à des travaux impliquant changement de distribution et transformation des locaux sur des éléments de structure, ainsi que les autorisations administratives requises, et que c’est par sa faute que le local est devenu inexploitable.

Il n’est pas contesté que la cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail, est intervenue dans le cadre d’un plan de cession homologué en justice et qu’aucune demande de résolution du plan de cession n’a été formulée. Il est également établi que la cession du fonds de commerce étant intervenue entre la société Archives Coiffure et la société Colvert, représentée par les organes de la procédure collective, seule cette dernière en a perçu le prix et les consorts [V] n’ont bénéficié d’aucun fonds issus de cette cession.

Pour autant, la société Archives Investissements justifie d’un lien de causalité entre la faute retenue à l’encontre des bailleurs et le préjudice qu’elle invoque dans la mesure où la carence des bailleurs à lui délivrer un local conforme à l’usage auquel il était destiné est directement à l’origine de l’absence de toute possibilité de l’exploitation de l’établissement, et par suite de la résolution du bail et de la perte de son fonds de commerce.

Dès lors et en vertu du principe de réparation intégrale, les consorts [V], à l’origine du dommage subi par la société Archives Investissements, seront condamnés solidairement à payer à cette dernière la somme de 950.000 euros au titre des frais d’acquisition du fonds de commerce engagés en pure perte, outre 17.833 euros au titre de la créance privilégiée du bailleur et 5.549,68 euros au titre du dépôt de garantie, soit la somme totale de 973.382,68 euros.

En revanche, la société Archives Investissements sera déboutée de ses demandes formées au titre des droits, frais et honoraires, faute de production de tout justificatif des sommes qu’elle réclame à ce titre.

S’agissant des travaux que la société Archives Investissements expose avoir effectués dans les locaux, le contrat de bail prévoit au paragraphe “Entretien-travaux” que le preneur est tenu de “ne faire aucun aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons etc…, sans le consentement express et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux exécutés devront être exécutés par les entreprises de l’immeubles et sous la direction de l’architecte du bailleur dont les honoraires resteront à la charge du bailleur (…)”

Il ressort du jugement arrêtant le plan de cession de la société Colvert du 4 mars 2016, pris au contradictoire des consorts [V] représentés par leur avocat d’alors, que la société Archives Coiffure avait déclaré prévoir des travaux d’aménagement à hauteur de 250.000 euros entièrement financés sur ses fonds propres, l’ouverture du restaurant étant prévue le 15 mai 2016.

Il n’est pas contesté par la société Archives Coiffure que des travaux ont été réalisés dans les locaux dès sa prise de possession.

Le rapport d’expertise établi le 3 février 2020 par M. [F] indique que la société Archives Investissements n’a pas effectué de travaux affectant la structure de l’immeuble, les travaux de modification de la trémie, à l’origine des désordres, ayant été réalisés pour le compte de la société Colvert. Pour autant, et quand bien même les travaux n’ont pas affecté la structure de l’immeuble, il ressort tant du procès verbal de constat d’huissier que du rapport d’expertise judiciaire que la société Archives Coiffure a entièrement mis à nu le local afin de commencer les travaux de réaménagement et qu’elle a modifié le tracé de l’escalier intérieur, en changeant le sens. Les constatations de l’expert judiciaire ont donc porté sur des locaux presque entièrement curés par la société Archives Coiffure, dépouillés de tout habillage.

La société Archives Investissements aurait dû, avant de procéder à ces changements et démolitions, et même si ceux-ci n’ont pas atteint la structure de l’immeuble, requérir l’accord du bailleur conformément aux dispositions contractuelles qui font la loi des parties. Etant entendu que cet accord doit être exprès et non équivoque et que, quand bien même M. [R] [U] ès qualités et les consorts [V] étaient informés de ce que la société Archives Investissements entendait réaliser des travaux conséquents pour un coût de près de 250.000 euros, cela ne dispensait pas la société preneuse de solliciter l’autorisation préalable du bailleur, détail des travaux et plans à l’appui.

Il s’ensuit qu’en faisant procéder à des travaux sans recueillir l’accord préalable des bailleurs, la société Archives Investissements a contribué à son propre dommage et n’est pas fondée à solliciter des dommages et intérêts de ce chef.

Il sera au demeurant relevé à titre surabondant que la société Archives Investissements ne verse pas aux débats les différentes factures détaillées de travaux et d’honoraires qu’elle réclame dans son tableau récapitulatif, mettant le tribunal dans l’impossibilité d’en apprécier le bien fondé.

S’agissant des frais et charges d’exploitation réclamés par la société Archives Investissements, il ressort des décomptes produits aux débats par cette dernière que celles-ci englobent différentes charges courantes (EDF, Orange, BHV), des “prestations de management JC De L’Homme, à hauteur de 9000 euros HT par mois, des loyers, des provisions sur charges locatives, des frais de location parking et des frais d’assurances et des honoraires comptables.

La société Archives Investissements ne détaille ni ne motive plus dans le détail ses demandes, alors même qu’il est établi et soutenu que le fonds n’a jamais été exploité.

En l’absence de toutes autres précisions et justificatifs précis des sommes réclamées, la société Archives Investissements sera déboutée de ses demandes formées de ce chef, étant entendu que le remboursement des loyers et provisions sur charges a déjà été ordonné supra à raison de la résolution du bail intervenue,

Sur la perte d’exploitation

La société Archives Investissements réclame la condamnation des consorts [V] à lui payer la somme de 769.291,74 euros soit 9 années de résultat moyen estimé à 85.476,86 euros, cette indemnité correspondant selon ses dires à la perte de chance qui correspond à l’extrapolation d’un espoir de rentabilité non réalisé.

Ce poste de préjudice ne peut être retenu dès lors que la société locataire n’a jamais exploité les locaux donnés à bail et que le prévisionnel qu’elle produit (sa pièce 26), qui est un simple tableau élaboré par ses soins, ne repose sur aucun document comptable certifié et n’est nullement explicité dans le cadre du présent litige.

Sur la demande de dommages et intérêts supplémentaires

La société Archives Investissements réclame la condamnation des consorts [V] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant exposer que les bailleurs ont délivré la sommation visant la clause résolutoire de mauvaise foi et ont, par leur comportement, fragilisé l’exploitation du fonds.

La société Archives Investissements ne justifie cependant pas du caractère distinct du préjudice qu’elle invoque de celui déjà réparé par l’octroi des dommages et intérêts sus visés.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes des consorts [V]

Sur l’expulsion de la société Archives Investissements et la fixation d’une indemnité d’occupation

Le contrat de bail liant les consorts [V] à la société Archives Investissements étant résolu, cette dernière est occupante sans droit ni titre des locaux dont elle doit restitution.

A défaut de départ volontaire des lieux passé le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, les consorts [V] pourront procéder à son expulsion, dans les termes fixés au présent dispositif.

La société Archives Investissements sera également condamnée à payer aux consorts [V], à compter du présent jugement, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation, de droit commun, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Les consorts [V] ne justifient pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme annuelle réclamée de 106.000 euros en principal.

En conséquence l’indemnité d’occupation, sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges.

Sur les demandes en paiement dirigées contre la société Archives Investissements

Les consorts [V] sollicitent la condamnation de la société Archives Investissements à leur payer :

— la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour destruction de la chose louée, percement de cloisons et changement de distribution,

— la somme de 40.550 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’étude et aux coûts de reprise de trémie de l’escalier haut du lot 2, du plancher et de la cave.

Sur la demande de dommages et intérêts pour destruction de la chose louée

Les consorts [V] reprochent à la société Archives Investissements :

— la destruction de l’inter-étage (R + 1) dit « mezzanine » et de son escalier d’accès ;

— la destruction de l’escalier desservant le sous-sol et l’édification en sens inverse d’un nouvel escalier en béton non conforme aux règles de l’art ;

— la destruction des aménagements réalisés par le locataire précédent, notamment le bar fumoir au sous-sol ;

— la disparition des éléments d’actifs mentionnés dans le récolement d’inventaire établi le 25 février 2016.

Ils soutiennent que contrairement à ce que soutient la société Archives Investissements, les travaux et destructions opérés par le preneur ont porté atteinte à la structure de l’immeuble vieux de plusieurs siècles, en particulier le plancher du lot n°2 (local commercial) et qu’ainsi que l’a préconisé leur architecte, M. [G] [S], il faudra démolir l’escalier desservant le sous-sol (construit illicitement par le preneur) pour reconstruire un nouvel escalier aux normes.

La société Archives Investissements réplique qu’elle a récupéré les locaux dans un total état de vétusté et qu’elle a été contrainte de déshabiller la coque aux fins de nettoyage et d’inverser le sens de l’escalier pour des questions de sécurité, sans aucune modification apportée à la trémie, ni aucune atteinte affectant la structure de l’immeuble.

Elle précise que suite à la sommation visant la clause résolutoire délivrée par les preneurs, elle a été contrainte à faire cesser tous travaux et ajoute qu’en tout état de cause les consorts [V] ne justifient pas du préjudice qu’ils allèguent.

Il est établi que la trémie préexistait à la prise de possession des lieux par la société Archives Investissements et qu’elle a été agrandie et modifiée par la société Colvert, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire aux termes de son rapport qui indique que c’est cette création, réalisée par l’ancienne société preneuse, qui a fragilisé la structure de l’immeuble. L’expert judiciaire note également que la modification de l’escalier effectuée par la société Archives Investissements, “dans la mesure où aucune modification de la trémie n’a été faite, ne peut être considérée comme aggravante”.

Il ressort par ailleurs des éléments du dossier que la société Archives Investissements a été contrainte de cesser les travaux d’aménagement des lieux à raison du litige né entre les parties, en lien la non-conformité des lieux à l’exploitation de restaurant, et également à raison des problèmes de structure affectant les locaux, qui ont donné lieu à l’expertise ordonnée en référé et auxquels la société preneuse est étrangère.

Dès lors, les bailleurs qui ont contribué à leur propre dommage ne peuvent valablement invoquer la responsabilité de la société Archives Investissements aux fins d’obtenir des dommages et intérêts de ce chef.

Sur la demande en paiement de la somme de 40.550 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’étude et aux coûts de reprise de trémie de l’escalier haut du lot 2, du plancher et de la cave

Il ressort des observations sus visées qu’au vu du rapport d’expertise établi par M. [F], la responsabilité de la société Archives Investissements dans les problèmes de structure affectant l’immeuble n’est nullement établie et que la trémie litigieuse, qui existait déjà, a été agrandie par l’ancienne société preneuse, laquelle a fait effectuer des travaux consistant à réunir des caves, et créer un escalier d’accès au sous-sol relié au rez-de chaussée pour en faire un second bar ouvert au public, coupant à cette occasion des IPN comme le relève l’expert judiciaire.

M. [F] relève en effet que la modification de la trémie par l’ancien exploitant a engendré des découpes d’éléments porteurs du plancher bas du rez de chaussée, éléments de copropriété ; que les solives découpées ne sont pas reprises, leur stabilité n’est pas assurée ; que des poutres principales sont elles aussi découpées et entaillées et que les règles de l’art n’ont pas été respectées. Il en conclut que la stabilité de cette zone de plancher n’est pas assurée, d’autant que les solives métalliques en rive de la trémie sont très corrodées voir ruinées suite à des infiltrations et/ou des insuffisances de ventilation des caves. Il est enfin constaté que lors de la prise du local à la signature du bail par la société Archives Coiffure en 2016, la trémie était telle que constatée lors des opérations d’expertise.

Il s’ensuit que faute de démontrer que la société Archives Investissements est à l’origine des dommages, les consorts [V] ne sont pas fondés à solliciter le paiement de la somme de 40.550 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais d’étude et aux coûts de reprise de trémie de l’escalier haut du lot 2, du plancher et de la cave.

Sur la demande de garantie à l’encontre de M. [R] [U] ès qualités

Les consorts [V] demandent au tribunal de dire que M. [R] [U] a commis des fautes de gestion tant en qualité d’administrateur judicaire de l’indivision [E]/[V] que dans le cadre du plan de cession, pour ne pas avoir vérifié l’adéquation du candidat cessionnaire avec l’activité prévue au bail, de dire et juger que telles fautes engagent sa responsabilité civile professionnelle ce qui engage sa responsabilité civile et en conséquence, de condamner M. [R] [U] à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Ils invoquent diverses fautes qu’ils imputent à M. [R] [U] ès qualités dans l’exercice de sa mission d’administrateur judiciaire à savoir son inaction face aux infractions par les preneurs successifs, soit l’exploitation des locaux en boîte de nuit par la société Colvert et les travaux effectués entre le 13 juillet 2006 et le 27 septembre 2016, l’absence de vérification de la compatibilité de l’activité de la société Archives Coiffure avec la configuration des locaux, la prescription de l’action en fixation du loyer suite à une demande de renouvellement du bail faite par la société Colvert en 2006, l’insuffisance de l’information donnée durant la procédure de redressement judiciaire de la société Colvert et lors de la procédure de cession du fonds à la société Archives Coiffure, l’absence d’état des lieux lors de la prise de possession de la société Archives Coiffure et son inaction lors es travaux menés par celle-ci.

Ils ajoutent que Maître [U] a tenté de les forcer (postérieurement à la cession judiciaire du fonds de commerce à la société Archives Coiffure) à consentir au nouveau preneur un bail contraire à leur intérêt en diligentant abusivement une procédure en la forme des référés lors de laquelle il a formé des allégations mensongères.

M. [R] [U] ès qualités réplique qu’il n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les prétendus griefs articulés par les consorts [V] à son encontre et le prétendu préjudice qu’ils allèguent.

Il résulte des termes de la présente décision que la faute reprochée aux consorts [V], à l’origine de leur condamnation, est d’avoir manqué, en leur qualité de bailleurs, à leur obligation de délivrance conforme envers la société Archives Coiffure, les locaux donnés à bail n’étant pas compatibles avec l’activité de restauration prévue contractuellement.

Dès lors, les griefs reprochés à M. [R] [U] ès qualités développés par les consorts [V] dans leurs conclusions, et qui sont étrangers à cette obligation de délivrance conforme et même pour certains antérieurs à la prise d’effet du bail liant les consorts [V] à la société Archives Investissements, ne peuvent être utilement invoqués au soutien de leur appel en garantie.

Il résulte du jugement du 4 mars 2016 arrêtant le plan de cession dans le cadre du redressement judiciaire de la société Colvert et autorisant la cession du fonds de commerce à la société Archives Coiffure que l’avocat de M. [R] [U] ès qualités, a rappelé l’impossibilité de déspécialisation du bail du fait de l’indivision mais constaté que l’offre ne le mettait pas en défaut et les satisfaisait. Les autres intervenants à l’acte (organes de la procédure, juge commissaire, procureur..) ont tous donné leur accord à la cession, autorisée par le tribunal.

Il ne ressort d’aucun des éléments versés aux débats qu’à cette date, M. [R] [U] ès qualités avait connaissance de l’incompatibilité des locaux à l’activité contractuelle de restauration, ayant été avisé postérieurement par la société Archives Coiffure, après le curage des locaux, de l’absence d’extraction.

Il est établi que M. [R] [U] ès qualités, soulignant l’intérêt de l’opération pour l’indivision, a introduit une instance en la forme des référés par acte d’huissier du 6 mai 2016, aux fins de s’entendre autoriser à consentir à la société Archives Coiffure un bail portant sur les locaux en cause pour une durée de neuf années pour lui permettre d’exercer l’activité de “Équipement de la personne, comprenant chaussures et accessoires de mode, cosmétiques, esthétiques, coiffure, épicerie, produits biologiques et toutes activités se rapportant à celles-ci”, aux mêmes clauses et conditions que celles figurant dans le bail précédent et dans le cadre de la loi Pinel mais moyennant un loyer annuel en principal de 45.000 euros.

Il est également établi que les consorts [V] se sont opposés à toute déspécialisation du bail et que c’est en raison de ce refus que le président du tribunal a rejeté la demande de M. [R] [U] ès qualités. Aux termes de son ordonnance, le président du tribunal a notamment indiqué:

“ La signature à ce jour d’un bail qui donne lieu à controverse apparaît dès lors inopportune, compte tenu de l’opposition des consorts [V], qui ne sauraient pour autant reprocher à l’administrateur provisoire de rechercher une solution avantageuse pour la gestion des lots litigieux.”

Compte tenu de cette opposition, les consorts [V] ne peuvent aujourd’hui valablement faire soutenir que le manquement à l’obligation de délivrance qui leur est reproché dans le cadre de la présente instance et qui est à l’origine de leur condamnation est imputable à M. [R] [U] ès qualités.

Leur demande de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de garantie à l’encontre de M. [R] [U] à titre personnel

Outre le renvoi aux observations susvisées concluant à l’absence de manquement imputable à Maître [R] [U] ès qualités justifiant l’appel en garantie des consorts [V], il n’est justifié ni même allégué d’aucune faute pouvant être reprochée à M. [R] [U] à titre personnel, soit une faute qui serait détachable de ses fonctions d’administateur provisoire de l’indivision.

La demande de garantie des consorts [V] dirigée à l’encontre de M. [R] [U] à titre personnel sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Maître [R] [U] ès qualités

Maître [R] [U] ès qualités sollicite la condamnation des consorts [V] à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et obtenir réparation du préjudice moral qui soutient avoir subi.

Aucun élément du dossier ne vient cependant établir en l’espèce que les consorts [V] ont abusé de leur droit d’agir en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi dans l’exercice de leurs droits justifiant l’octroi à Maître [R] [U] ès qualités des dommages-intérêts.

Ce dernier sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [V] qui succombent supporteront la charge des dépens dont distraction au profit des avocats qui en font la demande.

Ils seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum de ce chef à payer à la société Archives Investissements la somme de 6.000 euros, à Maître [R] [U] ès qualités la somme de 3.000 euros et à M. [R] [U] agissant en son nom personnel la somme de 3.000 euros.

Il y a lieu de prononcer l’exécution provisoire compte tenu de l’ancienneté et de la nature de l’affaire et des dispositions du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause Mme [Y] [T] veuve [V],

Prononce la résolution du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] conclu entre M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V], bailleurs et la société Archives Coiffure devenue la société Archives Investissements, preneuse, aux torts exclusifs des bailleurs,

Condamne solidairement M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] à payer à la société Archives Investissements la somme de 192.153,12 euros à titre de remboursement des loyers et charges versés selon décompte arrêté au 31 décembre 2021,

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société Archives Investissements et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société Archives Investissements, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires ;

Déclare sans objet les demandes formées par M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] visant à voir prononcer la résiliation du bail à raison des manquements de la société Archives Investissements et à voir priver la société Archives Investissements du droit au renouvellement pour absence d’immatriculation, ainsi que leurs demandes subsidiaires en fixation du loyer de renouvellement à compter du 1er octobre 2016 et en désignation d’un expert judiciaire,

Déclare sans objet les demandes de la société Archives Investissements portant sur la nullité de la sommation visant la clause résolutoire et tendant à voir condamner les consorts [V] au remboursement des travaux qui seront réalisés par la société Archives Coiffure dans le cadre de création de la ventilation nécessaire à l’exploitation d’une activité de restauration et sa demande subsidiaire d’octroi de délai pour réaliser les travaux de sécurité de l’entrée du local,

Condamne M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] à payer in solidum à la société Archives Investissements la somme de 973.382,68 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette les autres demandes de dommages et intérêts de la société Archives Investissements dirigées contre M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V],

Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] à l’encontre de la société Archives Investissements,

Déboute M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] de leurs demandes de garantie dirigées contre Maître [R] [U] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [E]- [V] et contre M. [R] [U] agissant en son nom personnel,

Rejette la demande de dommages et intérêts de Maître [R] [U] ès qualités de d’administrateur provisoire de l’indivision [E]- [V],

Rejette les demandes de M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] à payer in solidum à la société Archives Investissements la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] à payer in solidum à Maître [R] [U] ès qualités d’administrateur provisoire de l’indivision [E]- [V] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] à payer in solidum à M. [R] [U] agissant en son nom personnel la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [T] veuve [V] aux dépens, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 25 Juillet 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME