N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00431 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKWD

Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[R] [H]

C/

[D] [F]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Février 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [R] [H]

née le 31 Janvier 1965 à [Localité 1] (36)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pascal DUBOIS, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [D] [F]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 15 Octobre 2025, l’affaire a été renvoyée au 04 Février 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2023, prenant effet le même jour, Mme [R] [H] a donné à bail à M.[D] [F] un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 352 €, outre une provision sur charges de 58 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 704 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 31 août 2023.

Après avoir quitté les lieux sans délivrer congé, M.[D] [F] a restitué les clés le 6 novembre 2024, par l’intermédiaire du commissaire de justice mandaté par la bailleresse pour faire délivrer sommation interpellative.

Le 28 novembre 2024, Mme [H] a fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice.

Se plaignant d’impayés de loyers et de dégradations locatives, Mme [H] a fait assigner M.[F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement :

de la somme de 1 163,75 € au titre de l’arriéré de loyers ;de la somme de 232 € au titre des charges 2024 impayées ;de la somme de 130,10 € au titre du mobilier manquant ;de la somme de 6 460,33 € au titre des travaux de réfection ;de la moitié du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;de la somme de 1 160,82 € au titre des frais de commissaire de justice ;dont à déduire le dépôt de garantie d’un montant de 704 € réglé par M.[F] ;

de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice lié à l’impossibilité de relouer rapidement l’appartement en l’état ;de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 15 octobre 2025, a été renvoyée à l’audience du 4 février 2026, à la demande de Mme [H] représentée par son conseil.

Lors de l’audience susdite, Mme [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses demandes, elle expose que M.[F] a quitté le logement meublé sans avoir donné congé, la contraignant ainsi à engager des frais d’huissier, lequel a récupéré les clés le 6 novembre 2024. Elle explique que M.[F] n’a pas régulièrement honoré son loyer et ses charges et qu’il a dégradé le logement, notamment en le repeignant en bleu, sans son accord. Elle ajoute que plusieurs équipements sont manquants au départ de M.[F]. Elle estime que les dégradations du logement lui ont occasionné un préjudice en ce qu’elle n’a pu relouer le logement en l’état.

M.[F], bien que régulièrement assigné à personne et avisé de la date de renvoi, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette de loyers et charges :

Le payement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La bailleresse sollicite la condamnation de M.[F] à lui payer la somme de 1 163,75 € au titre de l’arriéré de loyers, outre la somme de 232 € au titre des charges 2024.

Au titre des loyers, la demanderesse ventile sa créance ainsi :

— loyer du mois d’août 2024 : 352 €

— loyer (révisé) du mois de septembre 2024 : 363,47 € (la révision étant effectivement prévue au contrat de bail au 31 août 2024)

— loyer (révisé) du mois d’octobre 2024 : 363,47 €

— loyer du mois de novembre 2024 dû jusqu’au 6 novembre 2024 (date de la remise des clés) : 84,81 €

Au titre des charges, Mme [H] sollicite la somme de 58 € de provision sur charge pendant 4 mois soit la somme de 232 €.

Les demandes étant conformes au contrat liant les parties, M.[F] sera ainsi condamné à payer à Mme [H] la somme de 1 395,75 € au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Sur les dégradations du logement et les effets manquants :

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du Code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 relative aux baux d’habitation prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Sur les dégradations :

En l’espèce, la bailleresse sollicite le paiement d’une somme de 6 460,33 euros au titre des travaux de réfection, sans ventilation précise de cette somme, et verse à l’appui de sa demande chiffrée les factures suivantes :

— facture DARTHOU du 18 février 2025 : dépose/repose des 4 radiateurs (vidange du réseau de chauffage ): 364 €

— facture SARL [L] du 31 janvier 2025 : électricité dans la salle de bain et la cuisine : 319 €

— factures SG PEINTURE du 2 février 2025 : peinture dans le salon, la cuisine, le hall d’entrée, la salle de bain : 3 038,78 € + 2 585,55 €

Soit la somme totale de 6 307,33 €

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée, faisant état d’un logement en bon état général, et du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 28 novembre 2024, permet de relever de nombreuses et d’importantes dégradations dans le logement au départ de M.[F], notamment du papier peint arraché, de la peinture bleue un revêtement mural plastifié apposés sans l’accord de la propriétaire. Ces dégradations justifient le montant facturé au titre des prestations de réfection de la peinture, les factures versées par la propriétaire étant précises et correspondant aux constatations mentionnées par le commissaire de justice.

M.[F] sera donc tenu au paiement de la somme de 5 624,33 € au titre des travaux de réfection de la peinture.

Concernant la facture relative à la vidange du réseau de chauffage, de la dépose et repose des quatre radiateurs, ces prestations n’apparaissent pas justifiées dès lors que le commissaire de justice mentionne des radiateurs en état d’usage et seulement poussiéreux. Aucune somme ne saurait ainsi être sollicitée sur la base de cette facture.

Enfin, s’agissant de la facture d’électricité, les prestations relatives à la salle de bain, à la vérification du câblage de la prise de courant, au contrôle de la prise de terre et au remplacement du voyant de la plaque de cuisson facturées pour un montant de 279 € sont justifiées puisqu’elles sont corroborées par les constatations du commissaire de justice. En revanche la prestation relative à la pose d’un hublot dans le couloir et à la pose d’un détecteur de fumée pour un montant de 40 € ne sont pas justifiées dès lors que le commissaire de justice ne relève aucun désordre sur ce point.

M.[F] sera ainsi tenu au paiement de la somme de 279 € au titre des travaux d’électricité.

En conséquence, M.[F] sera condamné à payer à Mme [H] la somme totale de 5 903,33 € (5 624,33 € + 279 €) au titre des travaux de remise en état du logement.

Sur le remboursement des effets manquants :

Mme [H] expose que les objets suivants sont manquants au départ de M.[F] : un seau, des gants de ménage, des chiffonnettes, des cuvettes, un « coupeau d’office », une couette, des oreillers, des badges d’entrée d’immeuble, un filtre à charbon pour la hotte, la copie de deux clés, des cintres.

Elle sollicite à ce titre la somme de 130,10 € et verse plusieurs factures et tickets de caisse pour un montant total de 115,80 €.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de son annexe (liste des équipements de chaque pièce) d’une part, et de l’inventaire dressé par le commissaire de justice d’autre part, que sont effectivement manquants les objets suivants :

— chiffons de nettoyage

— cintres

— seau

-1 jeu de clé (si l’état des lieux d’entrée mentionne bien deux jeux de clés, il ressort de la sommation interpellative que M.[F] a remis au moins un jeu de clé au commissaire de justice, tel que noté par ce dernier).

Les oreillers figurent sur la liste annexée à l’état des lieux d’entrée et sur l’inventaire du commissaire de justice, de sorte qu’ils ne pourront être considérés comme manquants.

Enfin, les autres objets listés par Mme [H] ne figurent pas dans la liste des équipements établie lors de l’état des lieux d’entrée de sorte qu’ils ne pourront donner lieu à aucune demande.

Dès lors, sur la base des factures et tickets versés au débat par la demanderesse, M.[F] sera tenu de payer les sommes suivantes :

— cintres : 3,99 € + 4,59 € = 8,58 € (facture Leroy Merlin du 26 décembre 2024)

— chiffonnettes : 2,80 € (ticket de caisse Leclerc du 30 novembre 2024)

— seau : 3,99 € (ticket Gifi du 30/11/2024)

-1 jeu de clé : 6 € (facture cordonnerie [P] du 23 décembre 2024)

Soit un total de 21,37 €

***

M.[F] sera en conséquence condamné à payer à Mme [H] la somme totale de 5 924,70 € (5 903,33 € + 21,37 €) – 704 € (dépôt de garantie) = 5 220,70 €.

Sur les frais du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice :

Concernant, l’état des lieux de sortie, il convient de revenir à la lecture de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il est établi par le courrier du 15 août 2024 adressé par Mme [H] à M.[F] que celle-ci a tenté de faire établir un état des lieux de sortie contradictoire le 4 septembre 2024 à 14h00, sans que ce dernier ne s’y présente.

Dès lors, Mme [H] n’avait d’autre choix que de mandater un commissaire de justice afin de dresser un procès-verbal de constant.

Il conviendra donc de condamner M.[F] à payer la moitié du coût du procès-verbal établi par Mme [U] et de sa convocation par lettre recommandée avec accusé de réception aux opérations de constat, soit la somme de 155,93 € (311,86 €/2).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Au terme de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [H], sur laquelle repose la charge de la preuve en application de l’article 1353 du même code, n’établit pas le préjudice qu’elle invoque.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[F] qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative établie par la SCP [X] pour la somme de 35,74 €. Les autres actes dont il est justifié, à savoir la sommation d’avoir à justifier de l’occupation et le procès-verbal de saisie conservatoire, qui ne sont pas nécessaires à la présente procédure, ne seront pas inclus dans les dépens. En outre, les démarches et autres frais uniquement mentionnés dans la facture de la SCP [X] sans être justifiés, ne pourront de la même façon être inclus dans les dépens.

Un indemnité de 500 euros sera accordée à Mme [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE M.[D] [F] à payer à Mme [R] [H] la somme de 1 395,75 € (mille trois cent quatre-vingt -quinze euros et soixante-quinze centimes), au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE M.[D] [F] à payer à Mme [R] [H] la somme de 5 220,70 € (cinq mille deux cent vingt euros et soixante-dix centimes) au titre des dégradations et effets manquants, déduction faite du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M.[D] [F] à payer à Mme [R] [H] la somme de 155,93 € (cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre du coût de la moitié des frais d’établissement du procès-verbal de Mme [U] ;

DEBOUTE Mme [R] [H] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [R] [H] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M.[D] [F] à payer à Mme [R] [H] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[D] [F] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative d’un montant de 35,74 € ;

RAPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON