N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00785 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GN3A

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD

C/

[P] [N]

[C] [A]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 03 Décembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

SA ALLIANZ IARD

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [P] [N]

née le 12 Août 1966 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [A]

né le 12 Janvier 1973 à [Localité 2] (78)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 03 Septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 03 Décembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Février 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 septembre 2022, [B] [X] a donné en location à [P] [N] et [C] [A] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 520 €.

Le 7 octobre 2022, [B] [X] a souscrit auprès de la société OPEN IMMOBILIER aux garanties locatives « loyers impayés », « détériorations immobilières » et « frais de contentieux ».

Selon constat d’huissier du 28 juin 2023, un état des lieux de sortie a été dressé à l’initiative du bailleur hors la présence des locataires qui avaient quitté les lieux.

Le décompte de sortie des locataires établi le 20 juillet 2023 par le bailleur présentait un solde débiteur de 6.782,12 €.

Selon quittance subrogative datée du 10 juin 2024, [B] [X] a attesté avoir reçu la somme de 3.755,66 € de la part de la compagnie d’assurances ALLIANZ IARD et a subrogé celle-ci dans l’ensemble de ses droits et actions à l’encontre des débiteurs [P] [N] et [C] [A].

Par lettres recommandées avec accusé de réception datées du 10 septembre 2024, la SA ALLIANZ IARD a fait délivrer une mise en demeure à [P] [N] et [C] [A] de payer la somme de 3.755,66 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 avril 2025, la SA ALLIANZ IARD a assigné [P] [N] et [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir :

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.755,66 € au titre de sa quittance subrogative du 10 juin 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2024 ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 3 décembre 2025, la SA ALLIANZ IARD, représentée par son conseil, réitère ses demandes en se référant à son assignation.

[P] [N] et [C] [A], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu, ne sont pas représentés et n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant de logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations locatives.

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A titre liminaire, il convient de relever que le demandeur ne justifie d’aucune tentative de réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire. En effet, le bailleur a fait réaliser un état des lieux de sortie par constat d’huissier le 28 juin 2025 sans aucune mention de convocation des locataires. Cet état des lieux de sortie comporte des photographies contrairement à l’état des lieux d’entrée et ils n’ont pas été dressés selon le même modèle, ce qui complexifie la comparaison des informations qui y sont portées.

De plus, les photographies produites sont imprimées en noir et blanc, ce qui nuit considérablement à l’illustration des dégradations invoquées.

Tandis que les dégradations locatives sont évaluées à la somme de 7.063,12 € par l’agent immobilier du bailleur et que le solde débiteur du décompte locatif s’établit à la somme de 6.782,12 €, la SA ALLIANZ IARD n’explique pas sur quelles bases elle a retenu une indemnisation différente du bailleur à hauteur de 3.755,66 €.

A l’appui de sa demande, elle verse aux débats trois factures pour un montant total de 6.621,50 € ne correspondant pas à l’évaluation des dégradations locatives par l’agent immobilier :

une facture d’un montant de 2.992 € relative au ponçage et à la vitrification du parquet et de l’escalier ;une facture d’un montant de 129,16 € relative au remplacement d’une serrure ;une facture d’un montant de 3.500,34 € relative à la peinture de murs et plafonds.

Or, les mentions relevées par le commissaire de justice dans son constat dressé non contradictoirement plusieurs semaines après le départ des locataires portent essentiellement sur la saleté et la présence de certaines traces de chocs, rayures, salissures non détaillés.

Ainsi, de telles constatations ne justifient pas la réfection à neuf du parquet, de l’escalier et des peintures qui étaient notés en bon état neuf mois lors de l’état des lieux d’entrée.

Par conséquent, les réparations locatives réclamées ne sont pas suffisamment et contradictoirement établies et il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande en paiement au titre de la quittance subrogative.

Par ailleurs, le montant du dépôt de garantie s’élevant à 520 € qui n’a pas été restitué couvre le montant du dernier loyer et des provisions sur charges du mois de mai 2023.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SA ALLIANZ IARD, succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance et il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE la SA ALLIANZ IARD de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD aux dépens ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE