N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00512 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZD

Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[D] [W]

C/

[B] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 04 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 07 Janvier 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [D] [W]

né le 30 Juillet 1989 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvia DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Madame [B] [Z]

née le 31 Juillet 2000 à [Localité 2] (87)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne DHAEZE-LABOUDIE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 10 Septembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 07 Janvier 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 04 Mars 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2022, prenant effet le même jour, Monsieur [D] [W] a donné à bail à Mme [B] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 500 €, outre une provision sur charges de 20 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 500 €.

Le 29 juillet 2022, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi par les parties.

Après le départ de Mme [B] [Z] sans préavis, M.[D] [W] a fait établir un état des lieux de sortie par Commissaire de justice le 1er juillet 2024.

Se prévalant de dégradations locatives, M.[D] [W] a mis en demeure Mme [B] [Z] de lui régler la somme de 20 015,79 € déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 500 €.

Par acte de commissaire de justice délivré à domicile le 17 février 2024, M.[D] [W] a fait assigner Mme [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de la voir condamner, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1730 du code civil, à lui payer la somme de 29 015,79 € au titre du défaut d’entretien et des dégradations, outre sa condamnation à lui payer la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens comprenant le coût de la mise en demeure et de l’assignation.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 10 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 7 janvier 2026.

Lors de l’audience susdite, M.[D] [W], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, il expose que Mme [B] [Z] est partie « à la cloche de bois » et que celle-ci n’a délivré aucun congé et n’a respecté aucun préavis. Il indique que les dégradations locatives sont établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 1er juillet 2024, et que son chiffrage résulte des devis versés au débat.

Mme [B] [Z], représentée par son conseil, a déposé son dossier. Au terme de ses conclusions remises lors de l’audience, elle sollicite de voir le bailleur débouté de ses demandes et reconventionnellement, de le condamner à lui payer la somme de 1 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses écritures, elle conteste être à l’origine des dégradations constatées, exposant avoir toujours bien entretenu le logement pris à bail. Elle indique avoir quitté les lieux en septembre 2023, exposant ne pas avoir conservé la copie de son courrier informant le propriétaire de son départ adressé selon elle en novembre 2023. Elle considère ainsi que l’état des lieux établi par commissaire de justice le 1er juillet 2024, soit plus de dix mois après son départ, n’est pas probant, le logement ayant pu être squatté depuis lors. Elle fait ainsi valoir être locataire d’un logement social depuis le mois de janvier 2024. Par ailleurs, elle indique que le bailleur ne peut fonder ses demandes en paiement sur la base d’un simple devis.

Elle considère que l’action engagée par M.[D] [W] à son encontre est malveillante et estime avoir subi un préjudice justifiant selon elle l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes principales de Monsieur [D] [W] :

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du Code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 relative aux baux d’habitation prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

En l’espèce, M.[D] [W] reproche à Mme [B] [Z] d’avoir rendu son logement dégradé et de ne pas l’avoir entretenu.

Afin d’établir la réalité et l’imputabilité des dégradations, il est nécessaire de comparer notamment l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut d’accord entre les parties pour dresser contradictoirement entre elles l’état des lieux, il devra alors être dressé par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente.

Les mêmes dispositions sont applicables à l’état des lieux de sortie et celui-ci doit être établi au moment de la restitution des clefs du logement.

Le départ d’un locataire « à la cloche de bois » qui rend impossible l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire permet au propriétaire de faire dresser un état des lieux par commissaire de justice qui est alors admis comme élément de preuve dès lors qu’il aura été dressé de manière immédiate après le départ du locataire qui se serait abstenu d’en aviser son bailleur ou de lui communiquer sa nouvelle adresse.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 29 juillet 2022, soit plus de deux mois après la prise d’effet du contrat, fait état d’un bon état général du logement pris à bail.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, M.[D] [W] a fait établir un procès-verbal de constat par Commissaire de justice le 1er juillet 2024 faisant état d’un logement fortement dégradé, encombré et très sale. Toutefois, aucun élément versé au débat ne permet de déterminer la date à laquelle Mme [B] [Z] a quitté les lieux.

Il ressort du procès-verbal dressé par commissaire de justice que M.[D] [W] a déclaré avoir été avisé du départ de la locataire, laquelle lui a indiqué avoir laissé les clés derrière le volet de l’entrée, sans qu’une quelconque date ne soit mentionnée.

Par ailleurs, si Mme [B] [Z] affirme avoir quitté les lieux en septembre 2023, aucun élément ne permet de confirmer cette date. En revanche, elle verse au débat un contrat de location consenti à son profit par l’OPH [Localité 2] Habitat le 17 janvier 2024 et prenant effet le 19 janvier 2024. Elle produit également une attestation établie par la Caisse d’allocations familiales 6 janvier 2026 démontrant qu’elle a perçu l’aide personnalisée au logement à partir du mois de mars 2024 sur ce nouveau logement.

Dès lors, si M.[D] [W] était légitime à faire établir l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice compte tenu du départ « à la cloche de bois » de Mme [B] [Z], celui-ci n’a cependant pas été établi de manière immédiate après ce départ puisqu’il est établi que Mme [B] [E] a pris à bail un nouveau logement à compter du 19 janvier 2024, soit presque six mois avant l’établissement du procès-verbal de constat du 1er juillet 2024.

Dans ces conditions, l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 1er juillet 2024 ne peut être suffisamment probant pour établir l’imputabilité à Mme [B] [Z] des dégradations constatées par l’officier ministériel.

M.[D] [W] sera en conséquence débouté de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [B] [Z] :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [B] [Z] ne justifie pas en quoi l’action en justice de M.[D] [W] serait malveillante et donc fautive.

En conséquence, Mme [B] [Z] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée reconventionnellement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[D] [W], partie succombante au principal, supportera les dépens.

Il sera en conséquence débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer à Mme [B] [Z] la somme de 400 € à ce titre.

Enfin, il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [D] [W] de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [B] [Z] de sa demande reconventionnelle ;

DEBOUTE Monsieur [D] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] aux dépens ;

RAPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON