N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00557 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GN2Y

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

[X] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Mai 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87 -OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [X] [M]

née le 30 Novembre 2002 à [Localité 1] (92)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 10 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2026 où une réouverture des débats a été ordonnée au 01 Avril 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2022, à effet au 28 janvier 2022, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a donné à bail à Mme [X] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 265,70 € outre une provision sur charges d’un montant de 107,85 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 265 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 17 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a fait assigner Mme [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner son expulsion, et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

▸ la condamner au paiement par provision de la somme de 1 414,07 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

▸ la condamner au paiement par provision de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2025.

Lors de ladite audience, l’OPH ODHAC87, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 2 279,24 €. Le bailleur a été autorisé à transmettre un décompte actualisé en cours de délibéré afin de confirmer le paiement de 2 000 € évoqué par la locataire.

Madame [X] [M], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire afin de régler la dette locative qu’elle ne conteste pas. A l’appui de ses demandes, elle expose avoir effectué deux règlements le 1er décembre 2025 pour un montant total de 1 030 € ainsi qu’un règlement de 2000 € le 7 décembre 2025. Elle explique avoir rencontré des difficultés budgétaires, être salariée de l’hôpital de [Localité 2] et percevoir un salaire de l’ordre de 1 800 €. Elle précise avoir délivré congé pour la fin de mois de février 2026.

Par courriel en date du 10 décembre 2025, Madame [X] [M] a transmis le justificatif du règlement intervenu le 7 décembre 2025 au profit de l’ODHAC 87 d’un montant de 2 000 €.

Par courrier reçu au greffe le 19 décembre 2025, l’ODHAC87, par l’intermédiaire de son conseil, a confirmé le versement de la somme de 2 000 € intervenu le 7 décembre 2025.

Par ordonnance du 14 janvier 2026, les débats ont été réouverts à l’audience du 1er avril 2026, afin d’inviter Mme [M] à régler le solde de la dette locative s’élevant à la somme de 5,03 € (déduction faite des frais de procédure) et afin d’inviter l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 à se prononcer sur un éventuel désistement.

Lors de l’audience du 1er avril 2026, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 743,61 €.

Mme [X] [M] n’est ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 a fait délivrer à Mme [X] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 874,03 € arrêté au 12 mars 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mai 2025.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation :

Il ressort des deux décomptes versés par le bailleur postérieurement à l’ordonnance de réouverture des débats, et plus particulièrement du décompte en date du 25 mars 2026, que Mme [M] a quitté les lieux le 25 février 2026, et qu’elle vit désormais à l’adresse suivante : [Adresse 5] à [Localité 4], tel que mentionné sur ledit décompte.

Par suite, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion et il convient de débouter l’OPH ODHAC 87 de cette demande.

Néanmoins, il convient de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’occupante, de la résiliation du bail réalisée par le jeu de la clause résolutoire, soit le 20 mai 2025, jusqu’à la reprise effective du logement intervenue le 25 février 2026 selon le décompte, au montant égal à celui du dernier loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges, soit la somme de 455,46 € (selon quittancement de février 2026).

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur sollicite la somme de 743,61 € suivant décompte arrêté au 28 février 2026 (et non pas suivant décompte en date du 25 mars 2026, lequel inclut des frais de réparations locatives, non sollicités dans le cadre de la présente procédure).

Il ressort des deux décomptes versés au débat par le bailleur que Mme [X] [M] reste devoir la somme de 456,40 € (743,61 € – 287,21 € au titre de frais de procédure).

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner Mme [X] [M] à verser à l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87, à titre provisionnel, la somme de 456,40 €, arrêtée au 28 février 2026.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [M], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [X] [M] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat – ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 20 mai 2025 ;

CONSTATONS que la restitution des lieux est intervenue le 25 février 2026 ;

DISONS n’y avoir lieu à expulsion et DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87 de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNONS Mme [X] [M] à payer à titre provisionnel à l’office public de l’habitat ODHAC [Cadastre 1] la somme de 456,40 € (quatre cent cinquante-six euros et quarante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 28 février 2026 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 20 mai 2025 au 25 février 2026 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer et des charges soit la somme de 455,46 € ;

CONDAMNONS Mme [X] [M] à payer à l’office public de l’habitat ODHAC [Cadastre 1] la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [X] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON