N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00741 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNRR

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[P] [J] [B]

C/

[A] [C]

[N] [E]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Février 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [P] [J] [B]

né le 11 Décembre 1959 à [Localité 1] (87)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [A] [C]

née le 14 Janvier 1975 à [Localité 2] (75)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [E]

né le 05 Mars 1978 à [Localité 3] (36)

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Eric DAURIAC, substitué par Maître Sandrine PAGNOU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 01 Octobre 2025, l’affaire a été renvoyée au 04 Février 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défndeurs a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2023, prenant effet le 1er novembre 2023, M.[P] [J] [B] a donné à bail à Mme [A] [C] et M.[N] [E] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3], moyennant un loyer révisable d’un montant de 750 €, outre une provision sur charge d’un montant de 30 €, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 750 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, M.[J] [B] a fait délivrer aux locataires un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1 540 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 décembre 2024 et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Invoquant la persistance des loyers impayés et le défaut de justification de l’assurance locative, M.[J] [B] a fait assigner Mme [C] et M.[E], par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges aux fins de :

— constater que le commandement en date du 19 décembre 2024 est demeuré infructueux, que la clause résolutoire figurant au bail est acquise à la date du 20 février 2025 et que le bail intervenu entre les parties est résilié ;

— prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties le 28 octobre 2023 tant en raison de l’acquisition de la clause résolutoire figurant audit bail pour non-paiement des loyers et charges que pour défaut de justification de l’assurance couvrant les risques locatifs ;

— ordonner la résiliation du bail conclu entre les parties le 28 octobre 2023 en raison des manquements graves et récurrents des locataires à leurs obligations résultant du bail du 23 octobre 2023 ;

— prononcer et ordonner l’expulsion de M.[N] [E] et de Mme [A] [C] des lieux loués, à savoir l’immeuble objet du bail situé [Adresse 4] ;

— ordonner que M.[P] [J] [B] sera autorisé, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M.[N] [E] et de Mme [A] [C] des lieux loués et à celles de tout occupant de leur chef par toute voie et moyen de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à verser à M.[P] [J] [B] la somme de 2 370 € au titre des loyers et 116,25 € au titre des charges, arrêtées à la date du 15 mai 2025 ;

— condamner solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à verser à M.[P] [J] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 780 € à compter du 20 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à verser à M.[P] [J] [B] une indemnité d’un montant de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] aux entiers dépens, qui comprendront, outre le coût du commandement du 19 décembre 2024, les constats dressés par la SCP [R]-LUPETTE, commissaires de justice à Limoges, en date du 22 octobre 2024, 20 novembre 2024 et 10 avril 2025, rendus nécessaires à M.[P] [J] [B] pour faire valoir ses droits ;

L’affaire, appelée à l’audience du 1er octobre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 février 2026.

M.[J] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions transmises par voie électronique le 15 janvier 2026 aux termes desquelles il demande de :

— constater que les consorts [X] ont donné congé par courrier du 24 août 2025 pour le 30 septembre 2025 ;

— condamner solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à verser à M.[P] [J] [B] les sommes de 2 760 € au titre des loyers et 116,25 € au titre des charges arrêtés à la date du 30 septembre 2025 ;

— condamner solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à verser à M.[P] [J] [B] une indemnité d’un montant de 162,14 € au titre de l’intervention de l’entreprise SARL FLACASSIER rendue nécessaire du fait de la réticence injustifiée par les locataires à l’accès au local technique ;

— condamner solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à verser à M.[P] [J] [B] une indemnité d’un montant de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] aux entiers dépens, qui comprendront, outre le coût du commandement du 19 décembre 2024, les constats dressés par la SCP [R]-LUPETTE, commissaires de justice à Limoges, en date du 22 octobre 2024, 20 novembre 2024 et 10 avril 2025, rendus nécessaires à M.[P] [J] [B] pour faire valoir ses droits ;

— débouter pour le surplus Mme [A] [C] et M.[N] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et prétentions contraires aux présentes en ce compris les demandes formulées à titre de dommages et intérêts, et remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 750 € ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, il expose que les défendeurs, qui ont quitté les lieux le 25 septembre 2025, restent redevables des loyers et charges. Il ajoute que les locataires ont entravé l’accès au local technique lui étant nécessaire pour entretenir la pompe à eau, et ce malgré une servitude prévue contractuellement et une sommation d’avoir à retirer le cadenas leur ayant été délivrée par commissaire de justice. Il explique que cette entrave a rendu nécessaire l’intervention d’un professionnel pour changer les filtres de la pompe. Il conteste le caractère indécent du logement loué, rappelant avoir réalisé les travaux lui ayant été listés par la mairie de [Localité 4] au terme de son courrier recommandé, lequel ne peut selon lui à lui seul établir l’indécence. Il considère par ailleurs que les certificats médicaux ne peuvent suffire à établir la réalité du préjudice et le lien de causalité avec l’humidité alléguée dans le logement.

Mme [C] et M.[E], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures transmises par voie électronique le 25 septembre 2025, aux termes desquelles ils demandent de :

— débouter les consorts [B] de leurs demandes ;

— les condamner à verser à M.et Mme [E] la somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance et la somme de 750 € au titre de la caution ;

— les condamner à verser à M. et Mme [E] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs écritures, ils exposent que le bailleur a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent notamment en ce que celui-ci présente des traces d’humidité et de moisissures puisque dépourvu de chauffage dans plusieurs pièces, tel que cela a pu être relevé par les services techniques de la mairie et le commissaire de justice. Ils estiment avoir subi un préjudice de jouissance notamment en raison des problèmes d’asthme occasionnés. Ils expliquent avoir été ainsi contraints de quitter rapidement le logement le 25 septembre 2025 après avoir donné congé un mois plus tôt. Ils ajoutent, au visa de l’article 1219 du code civil, avoir retenu à bon droit la somme de 2 370 € au titre des loyers dus, en contrepartie des manquements du bailleur à son obligation. Enfin, ils contestent avoir entravé l’accès au local technique.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur les demandes principales de M.[J] [B] :

Sur la demande au titre des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur sollicite la somme de 2 760 € arrêtée au mois de septembre 2025 inclus.

Les défendeurs, qui ne contestent pas le montant de la dette locative, exposent avoir retenu la somme de 2 370 € face à l’inertie du propriétaire malgré l’indécence du logement lui ayant été signalée par la mairie de [Localité 4] et l’ayant enjoint à réaliser des travaux de remise en état.

Si l’exception d’inexécution est prévue par l’article 1219 du code civil, cette exception ne peut en toute hypothèse autoriser le locataire à suspendre de sa propre initiative le paiement des loyers, sans demander une suspension judiciaire du paiement des loyers et la mise en conformité du logement.

M.[N] [E] et Mme [A] [C] seront ainsi solidairement condamnés à payer à M.[P] [J] [B] la somme de 2 760 € au titre des loyers impayés arrêtée au mois de septembre 2025 inclus.

Sur la régularisation des charges :

En application des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé au paiement des charges récupérables.

Elles sont exigibles sur justification et peuvent donner lieu au versement de provisions ; elles doivent alors faire l’objet d’une régularisation annuelle, le bailleur conservant malgré tout le droit d’en demander le paiement dans la limite du délai de prescription de trois ans.

Les charges récupérables, énumérées limitativement par le décret du 26 août 1987, sont dues sans qu’il soit nécessaire de les prévoir dans le contrat, dès lors qu’elles sont récupérables.

Le bailleur doit justifier de la nature et du montant des charges. Au moment de la régularisation, le mode de répartition doit être précisé et les pièces justificatives doivent être tenues à disposition du locataire, étant précisé que ceux-ci peuvent être fournis en cours de procédure.

En l’espèce, M.[J] [B] sollicite à ce titre la somme de 116,25 €, qu’il justifie avoir demandé aux locataires par courrier recommandé avec accusé de réception le 31 mars 2025, se ventilant ainsi :

— ramonage du poêle à bois : 90,75 €

— pompage fosse septique-vidange bac à graisse : 192,50 €

— intervention sur fosse : 253€

Soit un total de 536,25 €, duquel il déduit le montant des provisions sur charge réglées par les défendeurs pour un montant total de 420 €.

Les prestations susvisées relèvent bien des travaux d’entretien incombant au locataire listés dans le décret du 26 août 1987.

Toutefois, à l’appui de ses demandes, M.[J] [B] produit uniquement la facture du ramonage d’un montant de 90,75 € (facture FLACASSIER du 12 septembre 2024) ainsi que la facture d’intervention sur la fosse d’un montant de 253 € (facture ABEILLE VIDANGE du 27 décembre 2024). En revanche, il ne verse pas la facture correspondant à la somme de 192,50 € sollicitée.

Le montant total sollicité justifié (343,75 €) étant inférieur au montant des provisions sur charges versées (420 €), M.[J] [B], sur lequel repose la charge de la preuve en application de l’article 1353 du code civil, sera en conséquence débouté de sa demande de régularisation des charges.

Sur le remboursement de la facture de l’entreprise FLACASSIER :

M.[J] [B] sollicite le remboursement par M.[E] et Mme [C] du coût de l’intervention de l’entreprise FLACASSIER d’un montant de 162,14 € rendue selon lui nécessaire par leur entrave à la porte du local technique alors qu’il s’agit d’une servitude prévue dans le contrat de bail.

Il rappelle que cet accès au local technique est indispensable pour entretenir la pompe à eau, entretien qui n’a pu être réalisé par lui-même et ayant ainsi nécessité l’intervention d’un professionnel pour changer les filtres de la pompe.

Au soutien de sa demande, M.[J] [B] verse une facture FLACASSIER d’un montant de 162,14 du 4 août 2025, correspondant à une prestation du 30 juillet 2025.

Les défendeurs contestent avoir entravé cet accès et se prévalent pour ce faire des constatations effectuées par le commissaire de justice mandaté par leurs soins.

S’il résulte du procès-verbal de constat du 29 juillet 2025, établi à l’initiative des défendeurs, que la barrette métallique du loquet présente sur la porte a été arrachée, le commissaire de justice constate juste avant l’ouverture forcée de la porte avec un pied de biche.

Par ailleurs, il ressort des procès-verbaux de constat établis par le commissaire de justice mandaté par M.[J] [B] les 20 novembre 2024 et 10 avril 2025, que le cadenas de la porte du local technique est fermé, et ce malgré une sommation d’avoir à retirer ledit cadenas délivrée le 19 décembre 2024.

Enfin, il ressort du SMS adressé le 29 juillet 2025 par M.[E] à M.[J] [B] qu’il menace de déposer plainte si le propriétaire retire le cadenas, démontrant ainsi qu’il maintenait la porte délibérément fermée.

M.[E] et Mme [C] seront ainsi solidairement condamnés à payer à M.[J] [B] la somme de 162,14 € correspondant au montant de la facture de l’intervention de l’entreprise FLACASSIER du 30 juillet 2025 rendue nécessaire compte tenu de l’entrave manifeste au local technique et de l’impossibilité pour le propriétaire d’avoir pu entretenir la pompe à eau.

Sur les demandes reconventionnelles de M.[E] et Mme [C] :

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La charge de la preuve du défaut de délivrance d’un logement décent, incombe au preneur.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire peut demander l’exécution des travaux nécessaires à la remise en état et l’indemnisation des préjudices subis.

Il est rappelé que la notion d’insalubrité, qui relève de la procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, se distingue de la notion d’indécence laquelle s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées.

Toutefois, en application de l’article 5 du décret du 30 janvier 2002, tout logement déclaré insalubre est nécessairement indécent.

Pour être décent, le logement doit notamment présenter :

— des dispositifs de ventilation permettant un renouvellement de l’air en vue d’une occupation normale (art.2 6° du décret du 30 janvier 2002),

— Une installation permettant un chauffage normal munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement (art.3 du décret du 30 janvier 2002).

En l’espèce, il résulte du courrier recommandé adressé par la mairie de [Localité 4] à M.[J] [B] le 16 janvier 2025, que plusieurs manquements aux règles de salubrité ont été relevés le 8 janvier 2025 dans le logement loué aux défendeurs :

— une fuite sanitaire dans la remise ;

— la présence d’un poêle à bois non sécurisé , sans amenée d’air comburant

— un mode de chauffage inadapté : absence de moyen de chauffage dans chaque pièce principale en complément du poste combustion « poêle à bois »

— un défaut de reprise des eaux pluviales

— la ventilation générale défaillante

— la présence de moisissures

— un dysfonctionnement de l’évacuation des eaux usées

Si ce seul courrier ne peut à lui seul établir l’insalubrité du logement, laquelle doit découler d’un arrêté préfectoral, il peut en revanche permettre d’établir l’indécence du logement dès lors que les éléments relevés au terme du courrier du Maire sont également corroborés par les constatations réalisées par le commissaire de justice le 29 juillet 2025, notamment en ce qu’il relève des traces de salpêtre, de moisissure et d’humidité, dans plusieurs pièces de la maison.

Si M.[J] [B] justifie, au moyen de plusieurs factures, avoir procédé à la plupart des désordres relevés par les services de la Mairie et de l'[Etablissement 1], il ressort en revanche du procès-verbal de constat dressé le 29 juillet 2025 par le commissaire de justice mandaté par Mme [C] et M.[E] que : «aucune des fenêtres PVC du logement ne dispose de grille d’aération » et que « seules certaines pièces disposent de radiateurs électriques à savoir la chambre et le rez-de-chaussée, la salle d’eau à l’étage et la chambre gauche à l’étage ».

M.[E] et Mme [C] établissent donc que le propriétaire n’a pas remédié aux désordres liés à l’absence d’un mode de chauffage adapté et d’une ventilation générale normale, et qu’il a donc ainsi manqué à son obligation de délivrer un logement décent.

Ils produisent des certificats médicaux du 31 juillet 2025 attestant qu’ils présentent des signes d’asthme compte tenu desquels il est indispensable, selon le médecin, d’éviter tout contact avec la moisissure qui peut accentuer les symptômes notamment à domicile.

M.[E] et Mme [C] sont ainsi bien fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement, lequel sera réparé, au regard de la durée de la location et des travaux mis en œuvre par le propriétaire pour remédier à une partie des désordres, à la somme de 1 000 €.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Suivant l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, aucun état des lieux de sortie n’a été établi et il n’est pas contesté que le dépôt de garantie d’un montant de 750 € n’a pas été restitué par le propriétaire.

La somme de 750 € sera en conséquence déduite du montant de ladite dette locative, laquelle sera donc d’un montant de 2 010 € (2 760 € – 750 €).

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [C] et M.[E], qui succombent, supporteront solidairement les entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement du 19 décembre 2024, à l’exception des procès-verbaux de constat établis par commissaire de justice, qui ne constituent pas des actes obligatoires dans le cadre de la présente procédure.

Condamnés aux dépens, M.[E] et Mme [C] seront par ailleurs solidairement condamnés à verser la somme de 500 euros à M.[J] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé le caractère exécutoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe ;

CONDAMNE solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à payer à M.[P] [J] [B] la somme de 2 010 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, déduction faite du dépôt de garantie ;

DEBOUTE M.[P] [J] [B] de sa demande en paiement au titre de la régularisation des charges ;

CONDAMNE solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à payer à M.[P] [J] [B] la somme de 162,14 € au titre du remboursement de la facture FLACASSIER ;

CONDAMNE M.[P] [J] [B] à payer à M.[N] [E] et Mme [A] [C] ensemble la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] à payer à M.[P] [J] [B] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement M.[N] [E] et Mme [A] [C] aux dépens de la présente instance, incluant le coût du commandement du 19 décembre 2024, à l’exclusion des procès-verbaux de constat ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON