COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 06 Novembre 2025

N° RG 24/02772 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZYQ

Grosse délivrée

à M^e POUSSIN

Expédition délivrée

à M^e SCHLEMBACH

le

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT, Office Public de l’Habitat ( anciennement OPAM) dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [A] [H] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Julie SCHLEMBACH, avocat au barreau de NICE

Monsieur [R] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Julie SCHLEMBACH, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 8 novembre 2017, donné à bail d’habitation à Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel indexé de 359,85 euros et une provision mensuelle sur charges de 90,00 euros, soit un total mensuel de 449,85 euros, actualisé à 693,46 euros.

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024 auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 14 novembre 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1729 du code civil de :

—  Prononcer la résiliation du bail signé le 8 novembre 2017,

—  Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H], avec au besoin le concours de la force publique,

—  Condamner solidairement Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] au paiement de sommes au titre d’une indemnité d’occupation, au titre de dommages et intérêts pour 2 000,00 euros, enfin au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour 1 200,00 euros outre aux entiers dépens de l’instance,

—  Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Vu les divers renvois et renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 9 septembre 2025 à 14h00,

A l’audience du 9 septembre 2025,

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, représenté, se réfère expressément à ses dernières conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il conclut à la confirmation de l’ensemble de ses demandes et moyens formulés dans son assignation et sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] au paiement de la somme de 3 951,54 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que le débouté de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H], représentés, se réfèrent expressément à leurs conclusions responsives et récapitulatives déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

—  Débouter l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

—  Condamner l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT au paiement de la somme de 1 440 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

En application de l’article 8 de cette loi, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article 1729 du code civil énonce que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le contrat de bail prévoit en page 1 que : « Le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire. […] La sous-location en tout ou partie est interdite dans les immeubles HLM locatifs, sauf dans les cas prévus à l’article L.442-8_1 II du Code de la construction et de l’habitation (CCH), dans le respect des dispositions légales et réglementaires le cas échéant. »

Le bail stipule en page 8 une clause résolutoire de plein droit en cas de non-occupation suffisante du logement conformément à l’article L.442-3-5 du CCH et en cas de sous location.

Les articles L442-3-5 et L442-8 du code de la construction et de l’habitation prévoient outre l’interdiction pour le locataire de sous-louer le logement, l’obligation pour ce dernier d’occuper les lieux loués au moins huit mois par an, sous peine d’une action en justice du bailleur aux fins de résiliation de bail.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT demande à la juridiction de prononcer la résiliation du bail du 8 novembre 2017 signé avec Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] pour violation grave et répétée de l’obligation de résider dans les lieux loués au moins huit mois dans l’année, de l’interdiction de sous-louer le logement et de régler les loyers et charges aux termes convenus.

Il explique avoir constaté en juin 2022 qu’il n’avait plus accès au dossier d’allocataire de Madame [A] [M], les services de la caisse d’allocation familiales considérant qu’il n’était plus son bailleur et avoir ainsi fait diligenter une enquête de voisinage par ses gardes assermentés.

En l’espèce, les gardes assermentés ont constaté dans leurs rapports en date des :

—  24 novembre 2022, qu’aucun véhicule n’est stationné aux emplacements de parking des locataires (numéros L0007 et L0013), que le courrier de Madame [M] n’a pas été relevé dans la boite aux lettres, que selon les voisins de palier des nouveaux occupants (un couple d’une trentaine d’année avec peut-être un enfant) résident dans le logement depuis 15 jours, enfin qu’il a sonné et tapé à la porte sans réponse,

—  30 novembre 2022, que le courrier de Madame [M] n’a pas été relevé, que personne n’est présent dans le logement

—  5 décembre 2022, qu’un véhicule de marque VOLSWAGEN type POLO gris immatriculé [Immatriculation 5] qui ne correspond pas au véhicule appartenant à Madame [M] est stationné sur son emplacement L0007, enfin que personne n’ouvre au garde assermenté,

—  7 décembre 2022, qu’un voisin confirme que de nouveaux résidents vivent dans l’appartement n°33 depuis un mois, que personne n’ouvre au garde assermenté,

—  9 décembre 2022, qu’il y a du bruit dans le logement n°33, que personne ne lui ouvre et que la gardienne lui confirme qu’une nouvelle femme qui n’est pas Madame [A] [M] réside dans le logement, que le courrier n’a pas été relevé,

—  12 et 13 décembre 2022, qu’aucun véhicule n’appartenant à Madame [M] est présent sur les emplacements de stationnement et le 13 décembre, que le véhicule de Mme [M] (PEUGEOT type 208) est stationné dans la résidence sur le terre-plein,

—  27 et 28 décembre 2022, qu’un véhicule (de marque MINI couleur jaune immatriculé LBJ 395) n’appartenant pas à Madame [M] est présent sur la place L0013 et qu’un siège auto est à l’intérieur,

—  9 janvier 2023, que la voisine résidant à l’étage du dessous des [M] confirme que les gens habitant chez les [M] ne sont jamais les mêmes, que le véhicule MINI est toujours stationné sur la place L0013,

—  20 mars 2023, que le courrier n’a pas été relevé dans la boite aux lettres,

—  21 mars 2023, que le courrier a été ouvert et remis dans la boite aux lettres, que le garde assermenté s’est rendu devant l’appartement n°33 dans lequel il a entendu un enfant pleurer et une femme, ne répondant pas malgré les coups à la porte du garde, lequel a vu le judas bouger et entendu la femme changer de pièce,

—  24, 25, 26 et 27 juillet 2023, qu’une jeune femme déclarant être Madame [E] [Y] et occuper les lieux depuis le mois de novembre 2022 a ouvert la porte au garde assermenté, qu’après enquête de voisinage, cette femme réside seule dans le logement,

—  23 janvier, 3, 5 et 6 février 2025 que le courrier n’a pas été relevé dans la boite aux lettres, que personne n’a ouvert la porte au garde assermenté, que les voisines de palier (Mesdames [J] et [T]) indiquent que Madame [E] [V] a quitté les lieux aux alentours de septembre 2024 et qu’aucune autre personne ne réside dans les lieux depuis, le 5 février 2025 qu’un véhicule de la marque FORD modèle KA stationne sur l’emplacement n°13 (un voisin a déclaré à ce propos que son propriétaire réside dans la partie privée de la résidence), le 6 février qu’un véhicule de la marque FIAT 500 est sur l’emplacement L0007 et qu’aucun véhicule n’est sur l’emplacement L0013,

—  19 et 20 février 2025, que le courrier dans la boite aux lettres n’a pas été relevé, que personne ne semble être présent dans l’appartement, qu’un voisin a déclaré que le couple [M] n’est plus dans les lieux depuis deux ans, que Madame [E] [Y] (rencontrée après que le garde assermenté se soit rendu dans la résidence de sa mère) a déclaré avoir habité seule dans le logement n°33 pendant un an, avoir quitté l’appartement le 20 août 2024 et n’avoir eu aucun lien d’amitié ou de travail avec le couple [M].

Le bailleur produit en outre un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 23 avril 2024. Aux termes de ce procès-verbal, le commissaire de justice a constaté la présence d’un véhicule FIAT 500 immatriculé [Immatriculation 7] sur la place de parking L0013 et celle d’un véhicule RENAULT immatriculé [Immatriculation 8] stationné sur la place L0007. Il ressort également de ce constat qu’une personne de la résidence lui a déclaré que le véhicule [6] 500 stationnant sur la place L0013 appartient à une personne ne résidant plus dans l’immeuble mais dans la résidence voisine et que Madame [E] [O] lui a ouvert la porte puis donné le numéro de Monsieur [R] [M] et précisé que Madame [M] avait quitté les lieux.

Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] reconnaissent que Madame [A] [M] née [H] ne réside plus dans le logement et habite dans la résidence voisine depuis leur séparation de fait le 10 août 2022, devenue définitive en 2024 suite à la naissance de leur second enfant (le premier étant né en 2020). Ils exposent que Monsieur [R] [M] réside toujours dans le logement n°33 et qu’il a hébergé Madame [E] [O] à titre gratuit du mois de novembre 2022 jusqu’à l’été 2023. Ils ajoutent enfin très justement qu’en l’absence de transcription sur l’état civil du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l’un des deux époux, il n’était pas nécessaire d’informer le bailleur du départ de Madame [M] des lieux.

Ils contestent fermement la sous-location en l’absence de toute contrepartie financière à l’hébergement de Madame [E] [O] ainsi que l’absence d’occupation personnelle des lieux pendant au mois huit mois par an, reprochées. Ils énoncent que le couple d’une trentaine d’années avec un enfant dont les rapports des gardes assermentés font état, n’est autre que Madame [E] [O], Monsieur [R] [M] et l’enfant qu’il a eu avec Madame [A] [M] née [H] et que s’il est établi par ces rapports que Madame [E] [O] réside dans les lieux, il n’est pas prouvé que Monsieur [R] [M] n’y réside plus, les voisins n’ayant jamais déclaré qu’il avait quitté les lieux. Ils énoncent que l’absence de Monsieur [R] [M] lors des passages des gardes assermentés et du commissaire de justice s’explique simplement par le fait qu’il travaillait à leurs heures de passage et que le fait que les gardes assermentés aient toujours trouvé le courrier de son épouse et non le sien prouve bien qu’il réside encore dans les lieux. En ce qui concerne les différentes voitures sur les emplacements de stationnement, ils expliquent que l’ensemble de ces véhicules appartenait à leur famille ou à eux, Madame [A] [M] étant directrice d’auto-école.

Pour prouver l’occupation des lieux par Monsieur [R] [M], les défendeurs produisent :

—  Une facture IKEA du 24 décembre 2024 au nom de Monsieur [R] [M] pour la livraison de meubles dans le logement litigieux,

—  Une attestation de Madame [E] [O] du 25 juillet 2022 reconnaissant avoir habité dans les lieux à titre gratuit et niant toute sous-location,

—  Une attestation de témoin du 2 août 2023 déclarant avoir vu Monsieur [R] [M] sortir de son logement,

—  Une attestation de témoin du 30 juillet 2025 déclarant croiser régulièrement Monsieur [R] [M] dans les parties communes de l’immeuble,

—  Des échanges de SMS pour la location d’une voiture MINI cooper jaune,

—  Le contrat de location pour le véhicule RENAULT immatriculé [Immatriculation 8] au nom de Monsieur [M],

—  La carte grise de la FIAT 500 au nom de Madame [H].

Or, les arguments avancés par les défendeurs ainsi que les pièces produites aux débats par ces derniers ne résistent pas à l’examen des preuves apportées par l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT.

Si la sous-location du logement par Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] n’est effectivement pas établie, l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT échouant à démontrer l’existence d’une contrepartie financière à l’hébergement de Madame [E] [O], il est indéniable que Monsieur [R] [M] n’a pas respecté son obligation de vivre dans le logement loué au mois huit mois par an.

En effet, les défendeurs ne peuvent valablement soutenir que les voisins n’ont jamais dit aux gardes assermentés que Monsieur [R] [M] n’a jamais quitté les lieux, alors que c’est exactement le contraire qu’ils ont affirmé à chaque fois que le garde assermenté les a questionnés sur l’occupation du logement et que Madame [E] [Y] a reconnu lors du passage du garde assermenté le 20 février 2025 avoir occupé le logement seule pendant une année et l’avoir quitté le 20 août 2024.

En l’espèce, les rapports des gardes assermentés et le procès-verbal de constat du commissaire de justice, établissent l’absence d’occupation des lieux par Monsieur [R] [M] qui ne peut en aucun cas expliquer son absence lors de leur passage par son travail alors qu’il ne produit aucun contrat de travail et que les gardes assermenté, qui sont intervenus de très nombreuses fois, ne l’ont jamais rencontré au cours de leurs interventions ayant eu lieu entre le 24 novembre 2022 et le 20 février 2025, soit pendant une période de 27 mois.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que les locataires ont contrevenu à leur obligation d’occuper les lieux loués au moins huit mois par an.

Il est également établi, par la production de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT d’un décompte des loyers et charges dues arrêté au 31 mai 2025 à la somme de 3 951,54 euros, que Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] ont échoué à leur obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En effet, il résulte du décompte produit que les locataires ont cessé de payer régulièrement leur loyers et charges depuis le mois de juillet 2022 et ont toujours été débiteurs d’une dette de loyers depuis, le prélèvement automatique prévu ayant échoué à de nombreuses reprises.

Ce non-respect de l’obligation d’occuper le logement au moins huit mois par an par les locataires et les irrégularités de paiement pendant trois années, caractérisent ainsi des manquements graves et répétés des locataires à leurs obligations et justifient ainsi le prononcé de la résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs à compter de la présente décision.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement occupé et des emplacements de parkings L0007 et L0013, et de les condamner solidairement en application du régime primaire des époux à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer courant et des charges, soit la somme de 693,46 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En considération de la mauvaise foi des locataires qui ont violé leurs obligations locatives, le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion sera supprimé en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT sollicite dans ses conclusions le paiement de la somme de 3 951,54 euros au titre de l’arriéré locatif. Il produit à l’audience un décompte arrêté au mois de mai 2025 indiquant une dette locative d’un montant de 3 951,54 euros.

Les défendeurs ne contestent pas le montant de la dette.

Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] seront par conséquent condamnés solidairement à payer cette somme à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, les défendeurs ont violé leur obligation d’occuper le logement huit mois par an ainsi que celle de procéder règlement régulier des loyers et charges depuis trois années, leur solde ayant toujours été débiteur depuis le mois de juillet 2022.

Il en résulte qu’ils ont nécessairement causé un préjudice à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT.

En conséquence, Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] seront condamnés solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer in solidum à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 8 novembre 2017 à la date du présent jugement,

ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 9] et des emplacements de parking L0007 et L0013 sis à la même adresse conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion du locataire ne s’appliquera pas, conformément à l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives, soit d’un montant de 693,46 euros par mois, à compter du présent jugement jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 3 951,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [M] et Madame [A] [M] née [H] in solidum aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,