Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Benjamin BOUCHER, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [K]

2 allée de la Vendée

Logement 602

44400 REZE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Laetitia GAILLARD-MAUDET

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 avril 2024

Date des débats : 18 avril 2024

Délibéré au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 24/00402 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MY5K

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Madame [E] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

La société ATLANTIQUE HABITATIONS est propriétaire d’un appartement situé 2 Allée de la Vendée – Logement n°602 – 44400 REZE.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2018, ce logement a été donné à bail à Monsieur [Z] [C], qui l’a occupé jusqu’au 2 novembre 2023, date à laquelle un état des lieux sortant a été établi contradictoirement.

Suivant procès-verbal de Maître [S] [N], Commissaire de Justice, en date du 27 décembre 2023, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait constater l’occupation du bien immobilier susvisé par Madame [E] [K].

Le même jour, la société ATLANTIQUE HABITATIONS a fait délivrer à Madame [E] [K] une sommation de quitter les lieux dans les huit jours, soit au plus tard le 4 janvier 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 29 janvier 2024, la société ATLANTIQUE a fait assigner Madame [E] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judicaire de NANTES, statuant en référé, afin de voir:

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [K], ainsi que de tous les occupants sans droit ni titre installés dans le logement situé à REZE 44400, au n°2 Allée de la Vendée n°602, et l’évacuation de tous les matériels, et autres objets mobiliers leur appartenant, au besoin par leur mise au rebut selon leur état ;

— autoriser l’expulsion de Madame [E] [K], ainsi que de tout occupant sans droit du logement, immédiatement à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique ou d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L. 412-1 à L. 412-8 du Code de procédure civile d’exécution ;

— condamner Madame [E] [K] à payer une indemnité d’occupation à la société ATLANTIQUE HABITATIONS à compter de la signification de la décision, à savoir un montant de 322,36 € TTC mensuel ;

— condamner Madame [E] [K] à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rappeler que la décision à venir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024, lors de laquelle la société ATLANTIQUE HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, la société ATLANTIQUE HABITATIONS fait valoir que Madame [E] [K] a pris possession des lieux irrégulièrement alors que le logement était vacant et qu’elle refuse de quitter les lieux.

La société demanderesse soutient que l’occupation des lieux sans droit ni titre par Madame [E] [K] constitue un trouble manifestement illicite justifiant son expulsion et celle de tous les occupants sans droit ni titre du logement. Elle rappelle en outre qu’elle ne peut pas remettre en location ce logement destiné à un bail conventionné à loyer modéré.

Elle expose enfin que Madame [E] [K] a reconnu avoir forcé la serrure du logement, de sorte qu’elle est entrée dans les lieux par voie de fait et ne saurait donc bénéficier des dispositions protectrices des articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Régulièrement assignée à étude, Madame [E] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur l’occupation sans droit ni titre

L’article L. 213–4-3 du code de l’organisation judiciaire, modifiée par la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, attribue compétence au Juge des Contentieux de la Protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 544 du Code Civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. Le droit de propriété a valeur constitutionnelle dès lors qu’il est reconnu par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, laquelle figure en préambule de la Constitution française. L’article 544 du Code civil a, au surplus, été jugé conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel. Sur ce fondement, un propriétaire peut agir pour obtenir l’expulsion des personnes qui occupent son terrain sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, les pièces versées aux débats, et notamment le procès-verbal de constat établi par Commissaire de justice le 27 décembre 2023, permettent d’établir que le logement dont la société ATLANTIQUE HABITATIONS est propriétaire, situé 2 Allée de la Vendée – Logement n°602 – 44400 REZE, est actuellement occupé illégalement par Madame [E] [K].

Non comparante, Madame [E] [K] n’a pas contesté ne disposer d’aucun droit ni d’aucun titre à occuper les lieux. Il convient par ailleurs de relever qu’elle a reconnu devant le Commissaire de Justice, le 27 décembre 2023, qu’elle occupait l’appartement sans droit ni titre, en connaissance de cause, précisant qu’elle n’avait pas eu le choix de prendre possession des lieux par voie de fait et par la force, dans la mesure où elle était à la rue.

Toutefois, il convient de rappeler que la nécessité, pour la défenderesse, de disposer d’un abri ne peut trouver sa réponse dans l’appropriation du bien d’autrui.

Cette situation caractérise en effet un trouble manifestement illicite justifiant la procédure de référé engagée par la société ATLANTIQUE HABITATIONS en application de l’article 835 du code de procédure civile, et ce, en dépit du droit au logement revendiqué par Madame [E] [K] devant le Commissaire de Justice, étant précisé que l’intervention du Juge des Référés sur le fondement de ce texte n’est pas subordonnée à la preuve d’une situation d’urgence.

Dans ces conditions, la présente juridiction ne peut que constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [E] [K] qui doit donc être tenue de rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec le concours de la force publique.

En outre, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le bailleur de l’impossibilité de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

La nature quasi-délictuelle de cette indemnité lui confère en effet un caractère indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, et notamment du contrat de bail conclu entre la société ATLANTIQUE HABITATIONS et Monsieur [Z] [C] le 1er mars 2018, lequel a pris fin le 2 novembre 2023, que le loyer mensuel s’élevait alors à la somme de 322,36 €.

Non comparante, Madame [E] [K] n’a présenté aucune contestation.

Dans ces conditions, afin de dédommager la société ATLANTIQUE HABITATIONS du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, Madame [E] [K] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 322,36 € par mois, et ce à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais d’expulsion

L’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la délivrance de l’assignation, dispose que :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aux termes de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la délivrance de l’assignation :

”(…) il est sursis à toute mesure d’exécution non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille (…) Ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa”.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi le 27 décembre 2023 que Madame [E] [K] a déclaré avoir “forcé la serrure afin de pénétrer dans les lieux” et précisé n’avoir “pas eu le choix de prendre possession des lieux par voie de fait et par la force”.

Non comparante lors des débats, Madame [E] [K] n’a pas contesté les mentions portées dans le constat.

Il convient donc de constater que Madame [E] [K] est entrée dans les lieux par voie de fait.

Dès lors, au regard des dispositions légales précitées, il convient de faire droit à la demande de la société ATLANTIQUE HABITATIONS et de supprimer le délai de deux prévu par les dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Pour les mêmes raisons, il convient de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale prévu par les dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la défenderesse, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [E] [K] sera condamnée à payer à la société ATLANTIQUE HABITATIONS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ;

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

Mais, dès à présent, vu l’urgence et par provision ;

CONSTATONS que Madame [E] [K] est occupante sans droit ni titre du bien immobilier appartenant à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS, situé 2 Allée de la Vendée – Logement n°602 – 44400 REZE ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [K] de libérer les lieux de tous biens et occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONSTATONS que Madame [E] [K] est entrée dans les lieux par voie de fait ;

En conséquence,

SUPPRIMONS le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

SUPPRIMONS le bénéfice du sursis de la trêve hivernale prévu à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [E] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d’occupation d’un montant de 322,36 € par mois, et ce à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [E] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré ATLANTIQUE HABITATIONS une somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [E] [K] aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à Nantes le 16 mai 2024.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET