N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00945 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GR3E

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC 87 -OPH

C/

,

[R], [W],

[H], [W]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 27 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Mars 2026 :

Entre :

Société ODHAC 87-OPH

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame, [R], [W]

née le 05 Juillet 1977 à, [Localité 1] (87)

demeurant, [Adresse 2]

Madame, [H], [W]

née le 24 Avril 1951 à, [Localité 2] (87)

demeurant, [Adresse 2]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 27 Février 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2024 à effet du 29 mars 2024, l’ODHAC 87 a donné à bail à Mme, [R], [W] et à Mme, [H], [W] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 365,71 €, outre une provision sur charges de 209,80 € ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 365 €.

Par actes de commissaire de justice remis à étude le 16 décembre 2025, l’ODHAC 87 a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, sur le fondement du défaut de paiement des loyers, aux fins de voir:

▸ constater que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 911,80 € (arrêtée au mois de novembre 2025) au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et ce avec intérêts de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges, soit 584,93 €, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 11 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2026.

A l’audience susdite, L’ODHAC 87 a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exclusion de sa demande d’expulsion car il indique que les locataires ont quitté les lieux le 2 février 2026 et que les clés ont été restituées le 28 janvier 2026. En outre, l’ODHAC 87 suscite la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer du mois de février.

Bien que régulièrement assignées à étude, Mmes, [W] ne sont ni comparantes ni représentées.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute,-[Localité 3], par voie électronique le 17 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 7 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Des commandements de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, ont été signifiés par commissaire de justice en date du 6 octobre 2025 portant sur la somme de 2 137,21 € au titre des loyers et charges arrêtés au 18 septembre 2025 (expurgé des frais représentant le coût de l’acte).

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 novembre 2025.

Cependant il ressort des déclarations concordantes des parties que les défendeurs ont quitté les lieux le 2 février 2026 et que les clés ont été remises le 28 janvier 2026.

Par suite, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion, demande dont se désiste d’ailleurs l’ODHAC 87. De la même façon, il n’y a pas lieu de statuer sur l’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail liant les parties que le montant du loyer a été fixé à la somme de 365,71 € et que celui de la provision sur charge a été fixé à la somme de 209,80 €.

Le bailleur sollicite la somme de 5 039,96 € selon décompte arrêté au 20 février 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 287,96 € (153,82 € + 134,14 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Mmes, [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 752 € (5 039,96 € – 287,96 €), arrêtée au 20 février 2026.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, les locataires, absentes à l’audience ne produisent aucun justificatif concernant leur situation financière actualisée.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur les demandes accessoires :

Mmes, [W] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Mmes, [W] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 18 novembre 2025 ;

CONSTATONS que Mme, [R], [W] et Mme, [H], [W] ont quitté les lieux le 2 février 2026 ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion de Mme, [R], [W] et Mme, [H], [W] ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Mme, [R], [W] et Mme, [H], [W] à payer à titre provisionnel à l’ODHAC 87 la somme de 4 752 € (Quatre mille sept cent cinquante-deux euros) au titre des loyers et charges arrêtés à l’échéance de janvier 2025 incluse ;

CONDAMNONS solidairement Mme, [R], [W] et Mme, [H], [W] à payer à titre provisionnel à l’ODHAC 87 la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Mme, [R], [W] et Mme, [H], [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Christophe TESSIER