TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/53403

N° Portalis 352J-W-B7J-C7WNW

N° : 7

Assignation du :

09 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 septembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [T], [J] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS – #R0146

DEFENDERESSES

SELARL [K] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [K] [Y] [O]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-philippe TOUATI, avocat au barreau de PARIS – #A1003

DÉBATS

A l’audience du 22 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 23 novembre 2018, [A] [U], aux droits de laquelle vient Monsieur [T] [U], a consenti à M [P] [Y] [O] et la Selarl [K] [Y] [O] un contrat de bail professionnel portant sur des locaux à usage de professions médicales situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2766 euros hors charges.

Par acte séparé du même jour, Mme [K] [Y] [O] s’est portée caution solidaire des engagements pris par les preneurs.

Le 6 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux preneurs un commandement de payer la somme de 11 532,56 € impayée à cette date, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 17 février 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, M [T] [U] a, par exploit délivré les 7 et 9 mai 2025, fait citer la Selarl [K] [Y] et Mme [K] [Y] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 mars 2025,

— ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, dont le juge se réservera la liquidation, outre la séquestration des biens laissés sur place,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 13 396,89€ au titre de l’arriéré échu au 15 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 6540,72€ outre les charges, taxes et indexation, à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à libération des lieux, avec possibilité de régulariser les charges et d’obtenir le paiement du solde des charges récupérables sur justificatif,

— les condamner solidairement au paiement des dépens et à la somme de 2700 € au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, la demande de renvoi des défenderesses a été rejetée compte tenu de la date de délivrance de l’assignation.

Le requérant actualise la dette locative à la somme de 17 264,87€ terme de juillet 2025 inclus et s’oppose aux délais de paiement, exposant avoir déjà consenti à la défenderesse des délais qui n’ont pas permis de réduire la dette, et alors que les paiements effectués par le preneur sont bien inférieurs au montant du loyer mensuel. Il sollicite à titre subsidiaire que les délais de paiement soient assortis d’une clause de déchéance.

En réponse, les défenderesses sollicitent l’octroi de délais de paiement sur deux mois, le premier paiement devant être effectué le 17 octobre puis le 17 novembre 2025. Le preneur expose qu’un second médecin a rejoint le cabinet au mois de janvier 2025 mais n’a pu exercer en l’absence de réception de sa carte médicale ; qu’un second médecin doit rejoindre le cabinet ; que l’arrivée de ces sous-locataires lui permettra de régler les échéances dont la charge sera partagée.

Par note en délibéré dûment autorisée, les défenderesses ont indiqué que la carte médicale du médecin avait été réceptionnée au mois de juillet 2025 et ont produit les pièces justificatives à l’appui de leur demande, notamment d’un virement de plus de 11 000 € effectué au profit du bailleur au mois d’août 2025.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

La défenderesse ne conteste pas le décompte locatif, lequel fait apparaître qu’elle restait redevable d’une somme non sérieusement contestable de 17 264,87€ au titre de la dette locative arrêtée au 22 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus. Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme par provision.

En effet, s’il est justifié d’un paiement au 4 août 2025, le requérant n’a pas souhaité faire parvenir de note en délibéré afin d’actualiser la dette locative, qui aurait donc été augmentée des termes d’août et septembre 2025. C’est la raison pour laquelle la dette reste fixée à celle qui a été actualisée à l’audience du 22 juillet 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu d’indiquer que la condamnation est assortie des intérêts au taux légal dès lors que l’article 1231-6 du code civil le prévoit sans que le juge n’en dispose de façon expresse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Aux termes des articles 1103 et 1224 du code civil, applicables au contrat compte tenu de sa reconduction tacite, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. La résolution des conventions résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1304 du même code, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Aucune contestation n’est opposée par la défenderesse à l’encontre du commandement délivré le 6 février 2025, qui rappelle la clause résolutoire et comporte un décompte de nature à permettre au locataire d’en critiquer les termes.

Il résulte du décompte locatif que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 7 mars 2025.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’époux de la gérante de la Selarl et copreneur est décédé en 2021, cette dernière expliquant en cela les difficultés à honorer le paiement du loyer. Il est justifié de la signature d’un contrat de mise à disposition d’un bureau au Docteur [Z] le 12 janvier 2025 moyennant le paiement de la somme mensuelle de 600€, celle-ci n’ayant pu exercer son activité professionnelle avant la réception de sa carte professionnelle émise le 11 juillet 2025. Il est également produit l’attestation du Docteur [X] le 1er septembre 2025 indiquant qu’elle rejoindra le cabinet à la fin de l’année 2025. Enfin, le preneur justifie d’un virement de 11 741€ effectué le 4 août 2025 au profit du bailleur.

Le preneur démontre être en capacité de rembourser sa dette dans un délai très raisonnable tout en honorant le paiement du loyer courant. Il convient en conséquence et tenant compte de l’ancienneté du contrat de bail et des circonstances qui ont conduit aux impayés, de lui accorder des délais de paiement, suspensif des effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée, sans que ne soit ordonnée d’astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter volontairement les lieux.

La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, charges et taxes en cours, à compter du non respect des délais de paiement et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au double du loyer en application du contrat de bail, cette clause peut s’analyser en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

Sur l’engagement de caution

En vertu des articles 2288, 2292 et 1134 anciens du code civil, applicables au contrat de cautionnement, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement.

En l’espèce, par mention manuscrite, Madame [Y] [O] s’est engagée solidairement, sans bénéfice de discussion et de division, « sur toutes les sommes qui pourraient être dues au bailleur en vertu du contrat de location et de ses suites et notamment les loyers éventuellement révisés, le dépôt de garantie, les charges locatives définies dans le contrat, les dégradations et réparations à la charge des locataires, les impôts et taxe, les pénalités, les intérêts de retard, les indemnités d’occupation, les montants des condamnations et tous frais éventuels de procédure auxquels pourraient être tenus les locataires et dans la limite de 69800 euros incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires. (…) Mon engagement de cautionnement est à durée déterminée (…) sans pouvoir dépasser la date pour laquelle un congé serait délivrée si le bail se poursuivait au-delà du terme contractuel dans la limite de 12 ans soit jusqu’au 9 décembre 2030».

Compte tenu des termes de l’engagement précité, Mme [Y] [O] sera condamnée solidairement avec le preneur tant au montant de la dette locative fixée plus haut qu’au paiement des indemnités d’occupation.

Sur le surplus des demandes

Les défenderesses, succombant à l’instance, seront solidairement condamnées au paiement des dépens et à verser au requérant la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulées au contrat de bail sont réunies ;

CONDAMNONS solidairement la Selarl [K] [Y] et Mme [K] [Y] [O] à verser à M. [T] [U] la somme de 17 264,87 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 juillet 2025, terme de juillet 2025 inclus  ;

L’AUTORISONS à se libérer de cette dette en deux mensualités égales les 17 octobre 2025 et 17 novembre 2025, sauf meilleur accord des parties,

SUSPENDONS pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

DISONS qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à la Selarl [K] [Y] portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de la Selarl [K] [Y] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS EN CE CAS solidairement la Selarl [K] [Y] et Mme [K] [Y] [O] à verser à M [T] [U] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, charges et taxes en cours, indexable dans les conditions du contrat, et les charges pouvant être régularisées sur justificatifs, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement la Selarl [K] [Y] et Mme [K] [Y] [O] à verser à M [T] [U] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS solidairement la Selarl [K] [Y] et Mme [K] [Y] [O] au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Anne-Charlotte MEIGNAN