CCC + CE adressées le / /25 à :

M^e Noël PRADO + M^e Lionel SAPIR + M^e Henry MONS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DU : 15 Décembre 2025

N°RG : N° RG 22/01019 – N° Portalis DBW6-W-B7G-DDLW

Nature Affaire : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Minute : 2025/

JUGEMENT

Rendu le 15 Décembre 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.C.I. EVASION

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 893 474 650

dont le siège social se trouve sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Madame [X] [U] veuve [B]

née le 30 Juillet 1974 à [Localité 5] (RUSSIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Henry MONS, avocat au barreau de LISIEUX

S.A.S. KETZINGER REAL ESTATE (K.R.E.)

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Lionel SAPIR, avocat au barreau de LISIEUX, M^e Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE, Présidente, rédactrice ;

ASSESSEUR : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

ASSESSEUR : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 06 Octobre 2025, le Tribunal, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 15 Décembre 2025.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par l’entremise de la Sas Ketzinger Real Estate, agence immobilière, la Sci Evasion a, par acte authentique en date du 8 mars 2021, acquis auprès de Mme [X] [U] épouse [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] au prix de 700 000 euros, dont 26 400 euros de mobiliers.

Se plaignant d’infiltrations d’eaux importantes dans le sous-sol, la Sci Evasion, a obtenu, par ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Lisieux le 5 mai 2022 au contradictoire de Mme [B] et de la société Ketzinger Real Estate, une expertise judiciaire confiée à M. [I]. M. [L] a été désigné aux lieu et place de M. [I].

Par exploits de commissaire de justice en date du 8 novembre 2022, la Sci Evasion a fait assigner Mme [B] et la société Ketzinger Real Estate devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de condamnation en paiement sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Suivant ordonnance du 12 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [L].

L’expert a déposé son rapport le 16 août 2024.

La clôture de la procédure a été fixée au 9 juillet 2025 par ordonnance du même jour.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2025, la Sci Evasion demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1240 et suivants du code civil, R. 531-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— débouter les défenderesses de l’intégralité de leurs demandes,

— constater en tant que de besoin la poursuite par la Sci Evasion d’une action au fond tendant à l’obtention d’un titre exécutoire à l’effet de pouvoir procéder à la publicité définitive de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise le 20 juillet 2023 pour la somme de 350 000 euros sous les références de publication Volume 2023 V n°6921 auprès du service de la publicité foncière de Caen 1,

— condamner solidairement Mme [B] et la Sas Ketzinger Real Estate à lui payer les sommes suivantes :

—  54 366 euros au titre des travaux de réfection de la piscine, outre indexation selon l’indice du coût de la construction à al date du règlement de la condamnation pour un indice de référence de juin 2024,

—  478 078,54 euros au titre des travaux de réfection du sous-sol, outre indexation selon l’indice du coût de la construction à la date du règlement de la condamnation pour un indice de référence de mars 2024,

—  2 782,38 euros au titre des pertes d’eau générées par les fuites de la piscine,

—  21 500 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté au 31 octobre 2024,

— une indemnité de 500 euros par mois à compter du 31 octobre 2024 au titre du préjudice de jouissance et ce jusqu’au règlement effectif des condamnations prononcées,

—  7 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’expertise judiciaire, du procès-verbal de constat du 24 septembre 2021 et les frais de la procédure de référé.

— dire n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de son action en vice caché, la Sci Evasion affirme qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble qu’elle a acquis est atteint de désordres antérieurs à la vente que la venderesse ne pouvait ignorer. Sur les inondations, elle conteste toute critique liée à l’absence de l’utilisation de la pompe de relevage et fait observer que les pompiers sont déjà intervenus chez Mme [B] et qu’elle a fait plusieurs déclarations de sinistre à son assurance à ce titre. En outre, elle relève la présence d’extracteurs d’air anti-humidité et de dispositifs “Murasec”. Elle rappelle également que la description du bien litigieux faite par l’agence immobilière présentait un sous sol avec deux grandes pièces, de sorte que la destination d’habitation du sous-sol n’est pas contestable.

S’agissant de la piscine, elle fait observer que les document de la société O. Tech des 4 juin 2018 et 21 juin 2019 démontrent que Mme [B] connaissait parfaitement le problème de perte d’eau.

Sur la mise en oeuvre de la responsabilité de l’agence immobilière, la Sci Evasion invoque un manquement à son obligation d’information et de conseil, en ce qu’elle estime qu’elle aurait dû se renseigner auprès de la venderesse sur l’état de vétusté manifeste de la piscine et ses conséquences, ainsi que sur les raisons de la présence d’appareils tendant à traiter les problèmes d’humidité dans le sous-sol, outre celles de la présence d’un système de pompe de relevage.

Sur son préjudice, elle sollicite la validation du chiffrage expertal.

Par dernières conclusions notifiées le 7 juillet 2025, Mme [B] demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter la Sci Evasion de toutes ses demandes à son encontre au motif qu’elle ne rapporte pas la preuve de sa mauvaise foi,

à titre subsidiaire,

— débouter la Sci Evasion de toutes ses demandes à son encontre au motif que les désordres dénoncés ne constituent pas des vices cachés,

à titre encore plus subsidiaire,

— prononcer la nullité du rapport d’expertise de M. [L] en ce qu’il a retenu sa responsabilité concernant la piscine par simple point de comparaison avec des normes de constructions concernant des ouvrages qui n’ont strictement aucun rapport avec la piscine litigieuse, en ce qu’il a conclu à la nécessité de procéder à la reprise de l’ensemble des drainages périphériques de l’immeuble sans constat contradictoire de la défectuosité des drains sur les pignons nord, ouest et est, seules des infiltrations étant apparues sur le pignon sud,

— ordonner, à défaut, une mesure de contre-expertise, et surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

en toute hypothèse,

— débouter la Sci Evasion de toutes ses demandes sur les préjudices de perte d’eaux et de jouissance, des frais irrépétibles

— condamner la Sci Evasion à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— dire qu’il y a lieu d’écarter à titre exceptionnel l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnation de Mme [B].

Par dernières conclusions notifiées le 28 mai 2025, la Sas Ketzinger Real Estate demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter la Sci Evasion de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire,

— rapporter les préjudices allégués à de plus justes proportions,

en tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de M^e Sapir.

Sur la mise en oeuvre de sa responsabilité, elle rappelle qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens consistant à informer l’acquéreur des données portées à sa connaissance par le vendeur ou des éléments visibles. Or, elle rappelle que l’action principale est une action en vice caché, de sorte que la Sci Evasion admet elle-même que les désordres ne pouvaient être vus et connus avant la vente, auquel cas, elle aurait dû les voir également. Elle soutient, de plus, que les informations dans les annonces immobilières n’ont aucune valeur contractuelle et sont purement déclaratives. Par ailleurs, elle affirme qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’éventuelle faute qui pourrait lui être reprochée et les préjudices dont il est réclamé réparation, faisant, de surcroît, valoir que le chiffrage de l’expert ne correspond aucunement à la réalité des désordres. Il en est de même du préjudice de jouissance qui n’est pas justifié.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue, qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Et selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Enfin, l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit, en page 10, que “l’acquéreur prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité

— ou s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. Etant précisé que le VENDEUR a fait réparer le système électrique du portail ainsi déclaré et l’ACQUEREUR le confirme.”

La charge de la preuve de la connaissance du vice ou de la mauvaise foi du vendeur pèse sur l’acquéreur, ainsi que celle de la preuve de l’existence du vice et de ses caractères d’antériorité et de gravité.

En l’espèce, la Sci Evasion se plaint de deux vices cachés affectant l’immeuble qu’elle a acquis :

— les inondations et infiltrations d’eaux dans le sous-sol lors de fortes pluies,

— la perte d’eau de la piscine.

Sur les inondations et infiltrations d’eaux

À titre liminaire, il convient de préciser que la présence des dispositifs destinés à traiter l’humidité dans le sous-sol (3 extracteurs d’air et 3 appareils Murasec) est totalement indifférente. En effet, d’une part, ces dispositifs n’établissent nullement la survenance d’inondations, désordres dont se plaint la Sci Evasion, ainsi qu’en convient lui-même l’expert judiciaire. D’autre part et en tout état de cause, ces dispositifs étaient parfaitement visibles à l’oeil nu, de sorte que s’ils devaient être retenus comme un élément caractérisant la connaissance du vice, ils viendraient alors également établir que le dit vice était apparent.

En outre, certes, il ressort des pièces versées aux débats par la Sci Evasion et Mme [B] elle-même qu’est établie la survenance d’une inondation le 24 décembre 2013 par l’intervention des pompiers, ainsi qu’une seconde inondation le 21 octobre 2017 en raison de l’absence d’alimentation de la pompe de relevage du réseau d’évacuation des eaux.

Toutefois, il convient de préciser qu’il résulte du rapport d’expertise d’assurance qu’à la suite de la survenance de ce dernier dégât des eaux, Mme [B] a fait installer un disjoncteur particulier pour éviter ces situations. Et force est de constater qu’il n’est pas justifié de l’existence de la survenance d’autres inondations depuis cette date du 21 octobre 2017, soit près de trois ans avant la vente.

Dans ces conditions et alors que par ailleurs, la Sci Evasion ne conteste pas que Mme [B] l’a informée sur l’importance de laisser toujours la pompe de relevage en tension pour garantir le bon fonctionnement de l’évacuation des eaux de pluies, la survenance de ces deux sinistres ne permet pas de caractériser la mauvaise foi de la venderesse.

Enfin, la Sci Evasion ne peut légitimement supputer que Mme [B], qui disposait d’un groupe électrogène, avait les moyens de procéder seule au pompage des eaux inondant son sous-sol sans de surcroît faire une déclaration à son assurance pour ne pas multiplier les sinistres.

Non seulement ces allégations ne reposent sur aucun élément objectif probant, mais surtout elles viennent en contradiction avec la chronologie des faits. En effet, il convient de rappeler qu’il est constant que la Sci Evasion a visité le bien trois fois avant son acquisition, à savoir le 25 septembre 2020, le 9 octobre 2020 et le 8 mars 2021 juste avant la signature de l’acte authentique de vente, soit pendant une période hivernale propice à des précipitations importantes. Or, elle ne soutient aucunement avoir vu la moindre trace d’humidité le 8 mars 2021 avant la vente du bien sur les cloisons du sous-sol, ce qui signifierait que Mme [B] a, avant chaque visite, pris soin de refaire des travaux d’embellissements pour cacher les traces d’inondations sur les cloisons.

Ce raisonnement ne peut être validé et ce d’autant qu’il convient de faire observer que la Sci Evasion a fait ôter la partie basse des cloisons du sous-sol avant de faire réaliser son constat d’huissier et a fortiori avant les opérations d’expertise judiciaire, de sorte que le tribunal ne dispose d’aucun élément pour apprécier les dégâts et les traces d’humidité laissées sur ces cloisons par les inondations litigieuses.

Quant à l’importante corrosion des rails de placo relevée par l’expert, elle n’est visible que parce que la Sci Evasion a fait retirer le placo et ne permet donc nullement, en l’absence d’une origine directe et certaine la reliant exclusivement aux inondations et pas seulement à un phénomène normale d’humidité d’un sous-sol enterré, de caractériser la mauvaise foi de Mme [B], étant rappelé que sa manifestation visible sur les cloisons en placo n’est pas établie.

Au vu de ces éléments, le tribunal retient que la Sci Evasion est défaillante à rapporter la preuve suffisante de la connaissance du vice par Mme [B] qui lui permet de faire échec à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Sur la perte d’eau de la piscine

Sur l’existence du désordre, il y a lieu de faire observer que l’expert n’a procédé à aucun constat contradictoire de la baisse du niveau de l’eau. En effet, lors de la première réunion d’expertise du 31 août 2022, il a pris pour fait constant et acquis le niveau d’eau indiqué par M. [F], le gérant de la Sci Evasion, mais n’a fait aucun constat personnel à ce titre. Son constat d’une baisse journalière de 6cm est donc sans aucune valeur probante. Et ce d’autant que la Sci Evasion ne verse aux débats aucune facture d’eau établissant que voulant maintenir un niveau correct d’utilisation de la piscine, notamment à l’été 2022, elle a exposé une surconsommation d’eau en corrélation avec la perte constaté le 31 août 2022 par l’expert judiciaire, à savoir 2 320 m par jour.

De même, les mesures de perte d’eau des 21 et 28 mars 2024 ont été faites seulement en présence de M. [F] ou de son conseil et sans qu’il ne soit demandé d’explications sur les conditions d’utilisation éventuelle de la piscine entre les deux dates.

En outre, et de manière techniquement plus contestable, l’expert judiciaire retient le principe d’une perte normale d’eau pour un réservoir d’eau, mais affirme que la perte constatée pour la piscine dépasse les tolérances acceptables en se référant à des normes applicables non pour les piscines mais pour la construction des réservoirs en béton et plus généralement des ouvrages en béton, de stockage et de transport de leau.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de considérer que l’expertise judiciaire n’est pas suffisamment probante sur l’existence même du vice allégué.

En tout état de cause, il y a lieu de considérer que la Sci Evasion est défaillante à rapporter la preuve de la mauvaise foi de Mme [O]. En effet, certes, les bons d’intervention du pisciniste pour la remise en service de la piscine en 2018 et 2019 mentionnent qu’il n’y a pas assez d’eau pour la remettre en service et qu’il faut donc la remplir à nouveau. Toutefois, ces documents ne précisent aucunement que cette situation est anormale, que l’absence d’eau suffisante ne provient pas du seul phénomène d’évaporation au cours de la période d’hivernage de plusieurs mois et qu’elle est dûe à un défaut d’étanchéité de la piscine. En l’absence de telles précisions et étant rappelé que l’expert judiciaire lui-même rappelle que les piscines perdent normalement de l’eau, ne serait-ce que par le phénomène de l’évaporation, ces éléments sont insuffisants pour établir la connaissance du vice par Mme [O] nécessaire pour faire échec à la clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

En conséquence, il convient de débouter la Sci Evasion de toutes ses demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la responsabilité de la Sas Ketzinger Real Estate

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’ agent immobilier est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention à laquelle il participe.

Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté, engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

Il est admis que l’ agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une information neutre et objective ainsi que des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé.

Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux sans qu’il y ait toutefois lieu à exiger une recherche de conformité technique de tel élément du bien vendu.

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum de curiosités et d’investigations, relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, notamment auprès du vendeur, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre.

Enfin, l’agent immobilier n’est pas déchargé de son obligation d’information et de conseil à l’égard des parties par les compétences personnelles de celles-ci ou par le fait qu’elles soient assistées d’un conseil.

Il revient au demandeur à l’indemnisation, tiers au mandat, d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

En l’espèce, la Sci Evasion reproche à la Sas Ketzinger Real Estate de ne pas avoir demandé les justificatifs d’entretien de la piscine, ce qui aurait permis de révéler le problème lié aux pertes d’eaux. Toutefois, il convient de rappeler que le désordre allégué ne consiste pas en la perte d’eau de la piscine, qui est une situation normale liée notamment à un phénomène d’évaporation, mais dans un prétendu défaut d’étanchéité de ladite piscine.

Or, aucun fait fautif au titre du défaut d’information et de conseil ne peut être reproché à la Sas Ketzinger Real Estate, et ce d’autant que l’expert judiciaire rappelle lui-même que la vétusté de la piscine était visible de tous, y compris pour un non professionnel, de sorte que le risque de problèmes d’entretien en lien avec cet état était apparent pour le vendeur sans qu’il soit justifié de lui apporter une information ou un conseil particulier.

Le raisonnement est identique concernant la présence des dispositifs anti-humidité présents dans le sous-sol, qui était parfaitement visible, qui n’a aucun caractère exceptionnel dans un sous-sol même aménagé et ce d’autant qu’il n’est pas établi que par ailleurs, il existait la moindre trace d’inondations récentes dans le sous-sol. De même, il ne revenait pas à l’agent immobilier de s’assurer, au titre de son obligation de conseil et d’information, de l’adaptation technique du réseaux d’écoulement des eaux pluviales, contrairement à ce que retient l’expert judiciaire.

En conséquence, faute pour la Sci Evasion de rapporter la preuve d’une faute imputable à la Sas Ketzinger Real Estate, il convient de la débouter de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La Sci Evasion succombant, elle sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’équité et la solution du litige commandent qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [O] et de la Sas Ketzinger Real Estate à concurrence de la somme de 4 000 euros chacun.

Eu égard à la solution et à la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la Sci Evasion de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE la Sci Evasion aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la Sci Evasion à payer à Mme [X] [U] épouse [B] et à la Sas Ketzinger Real Estate la somme de 4 000 euros chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,