copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Jean rené [Localité 5]

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 25/00087 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DNYH

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le douze Juin deux mil vingt cinq,

ENTRE :

S.C.I. LTR IMMO, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°951 028 893, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Jean René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Monsieur [H] [I]

né le 15 Février 1969 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 24 Avril 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 12 JUIN 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 12 décembre 2023, la Sci Ltr Immo a donné à bail à M. [H] [I] un box de stockage situé [Adresse 1] à Saint Martin de Mailloc à compter du 1er janvier 2024 pour un loyer mensuel de 260 euros, outre 5 euros de charges.

Par exploit de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la Sci Ltr Imo a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer la somme de 795 euros au titres des arriérés de loyers visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Cet acte est demeuré infructueux.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, la Sci Ltr Immo a fait assigner M. [I] à comparaître devant le président de ce tribunal statuant en référé à l’audience du 24 avril 2025 afin de voir :

— constater que le bail liant les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meuble aux frais de M. [I],

— condamner à titre provisionnel M. [I] à lui payer la somme de 1 325 euros au titre des loyers et charges jusqu’au premier trimestre 2025, augmentée des intérêts de droit avec capitalisation,

— condamner M. [I] au paiement à titre provisionnel d’une pénalité de 10 % du montant de la somme due, soit au paiement de la somme de 130 euros, arrêtée au 1er trimestre 2025 et sauf à parfaire, augmentée des intérêts de droit avec capitalisation,

— condamner à titre provisionnel M. [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des loyers précédent soit 265 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux, augmentée des intérêts de droit avec capitalisation,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 85, 47 euros Ttc.

À l’audience du 24 avril 2025, la Sci Ltr Immo a maintenu ses prétentions.

Bien que régulièrement assigné, M. [I] n’a pas comparu. Le litige étant susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du contrat de bail en date du 12 décembre 2023 qui stipule en son article 9 une clause résolutoire,

— du commandement de payer la somme principale de 795 euros qui a été délivré le 21 janvier 2025 avec rappel de la clause résolutoire contractuelle,

— du décompte actualisé de la créance arrêtée au 15 mars 2025 faisant état d’une dette de 1 325 euros.

M. [I], à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, en ne comparaissant pas, ne démontre pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au date d’effet de la résiliation.

Sur l’expulsion

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique.

Eu égard à la destination du bien loué, il convient également d’ordonner le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meuble aux frais de M. [I].

Sur l’indemnité provisionnelle

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

A la date d’effet de la résiliation, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 795 euros

— loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue : 265 euros, en ce compris le loyer du mois de février 2025, due à compter du 1er jour du mois,

soit la somme totale de 1 060 euros.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, M. [I] sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer, soit 260 euros, outre 5 euros au titre des charges, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

En conséquence, M. [I] sera condamné au paiement de ces sommes; conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 325 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule qu’ “en cas de retard dans le paiement du loyer, une majoration au taux de 10 % sera appliquée aux sommes impayées, sans mise en demeure préalable, à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux.”

En l’espèce, le préjudice subi par le bailleur réside dans le retard de paiement des loyers, pour une somme qui s’élève aujourd’hui à 1 325 euros. La clause pénale qui porte sur 10 % du préjudice actuel apparaît disproportionné, dans la mesure où en principe, le préjudice résultant du retard de paiement d’une somme d’argent est réparé par les intérêts moratoires, sauf preuve d’un préjudice distinct qui n’est, en l’espèce, nullement rapportée.

En conséquence, l’effet de cette clause pénale sera réduite à la somme de 15 euros, représentant environ 1 % du préjudice.

Sur les demandes accessoires

M.[I] qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la Sci Ltr Immo la somme de 1 000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, réputé contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 21 février 2025;

CONDAMNE M. [H] [I] à restituer et à libérer les locaux situés [Adresse 2], dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

ORDONNE le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meuble aux frais de M. [I],

CONDAMNE M. [H] [I] à payer à la Sci Ltr Immo, à titre provisionnel :

—  1 060 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 265 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que la somme de 1 325 euros portera intérêt à compter de l’assignation délivrée le 27 mars 2025, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

DIT que la clause pénale du contrat de bail attribuant le montant du dépôt de garantie au bailleur à titre de dommages et intérêts est réduite à la somme de 15 euros ;

CONDAMNE M. [H] [I] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025;

CONDAMNE M. [H] [I] à payer à la Sci Ltr Immo la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE