28 Avril 2026

AFFAIRE :

[X] [K]

C/

[D] [S]

[H] [R]

N° RG 24/00277 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HNUX

Assignation :1er février 2024

Ordonnance de Clôture :

17 novembre 2025

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT HUIT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [K]

né le 1er août 1970 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, substitué par Maître Thibaut BOURSIER, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [S]

né le 13 Janvier 1992 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Eve-Marie L’HELIAS-ROUSSEAU de la SCP PROXIM AVOCATS, avocate au barreau d’ANGERS

Madame [H] [R]

née le 18 Août 1989 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Maître Eve-Marie L’HELIAS-ROUSSEAU de la SCP PROXIM AVOCATS, avocate au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 décembre 2025.

Composition du Tribunal :

Présidente : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, statuant comme juge unique

Greffier, lors des débats et du prononcé : Dany BAREL.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 mars 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 avril 2026.

JUGEMENT du 28 avril 2026

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente,

contradictoire

signé par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, et par Dany BAREL, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 17 février 2023, M. [X] [K] a donné mandat à l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée de [Localité 6] – agence immobilière exerçant sous le nom commercial Agence Maytaise – aux fins de vendre une maison d’habitation dont il était propriétaire au [Adresse 4] à [Localité 7] (Maine-et-[Localité 8]).

Le 12 avril 2023, une promesse synallagmatique de vente a été signée entre, d’une part, M. [K], vendeur, et, d’autre part, M. [D] [S] et Mme [H] [R], acquéreurs, au prix de 242 325 euros.

L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par lettre recommandée avec avis de réception, les acquéreurs ont informé le vendeur et l’agence immobilière de leur volonté de ne plus acquérir le bien en raison de leur séparation.

Ils ont réitéré leur refus d’acquérir le bien devant le notaire chargé de la rédaction de l’acte définitif le 25 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er février 2024, M. [K] a attrait M. [S] et Mme [R] en vue de leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 24 232 euros à titre de clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de son assignation, celle de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le coût de la sommation d’être présents à la signature de l’acte authentique de vente, celui de l’acte de procès-verbal de difficultés dressé par le notaire le 25 octobre 2023, outre les dépens.

Par conclusions faisant suite à cette assignation, signifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, M. [K] réitère ses demandes introductives d’instance à l’encontre des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, il soutient, en substance, que ces derniers ont obtenu le prêt leur permettant d’acquérir le bien et signé l’offre de crédit correspondante si bien qu’ils n’avaient aucune raison valable de se désengager de la promesse de vente sans régler la clause pénale prévue à l’acte.

En réponse aux moyens avancés par les défendeurs quant à l’irrégularité de la notification du compromis de vente et l’absence corrélative de point de départ du délai de droit de rétraction, il fait valoir que le compromis de vente leur a été adressé par voie électronique dans la suite immédiate de sa signature électronique par l’ensemble des parties, et que mention dudit compromis a été faite dans le courrier leur ayant été adressé le 13 avril 2013 par l’agence immobilière, leur rappelant leur droit de rétractation. Selon lui, que le compromis de vente ait prévu sa notification par lettre recommandée avec avis de réception, et non par voie dématérialisée, s’avère être un moyen inopérant puisque le dispositif légal et d’ordre public fixé à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation autorise sa notification selon une autre modalité pourvu que celle-ci respecte les conditions posées audit article. M. [K] tire, du reste, argument du fait que le présent tribunal ait, dans une instance distincte ayant opposé l’agence immobilière aux défendeurs dans les suites de leur refus d’achat, jugé que le délai de rétractation avait dûment couru.

S’agissant des moyens avancés par M. [S] et Mme [R] quant à la clause pénale, il rétorque, en premier lieu, que celle-ci ne saurait souffrir aucune diminution dans son montant, son caractère étant, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, intangible sauf exceptions ne trouvant pas à s’appliquer selon son analyse au cas d’espèce. Il ajoute qu’une condamnation de chacun des défendeurs pour moitié ne saurait être envisagée puisque tous deux s’étaient engagés au terme du compromis à régler la somme correspondant à la clause pénale. Il considère que l’ensemble des considérations développées par les défendeurs pour échapper au paiement de la clause pénale sont indifférentes. Il estime, notamment, que l’erreur d’adresse commise par la mairie de [Localité 9] dans le libellé de l’attestation d’achèvement et de conformité des travaux de pose de velux, et de conformité de la maison au permis de construire, n’entache en rien la validité du document et s’avère en tout état de cause strictement indifférent au présent litige. Du reste, il soutient être à tort taxé de mauvaise foi alors qu’il sollicite simplement l’exécution du contrat ; de même, il prétend que sa réclamation n’est pas rendue illégitime par le fait qu’il ait finalement signé un acte de vente avec une tierce partie.

Par conclusions en défense signifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, les défendeurs sollicitent du tribunal :

— à titre principal, qu’il déclare valide la rétractation qu’ils ont effectuée selon courrier recommandé avec accusé de réception envoyé à l’agent immobilier en date du 4 juillet 2023 et distribué par voie postale le 21 juillet 2023, constate le caractère nul et non avenu du compromis de vente signé le 12 avril 2023, et en déduise que la clause pénale ne saurait recevoir application ;

— à titre subsidiaire, qu’il dise n’y avoir lieu à faire application de la clause pénale, et à titre infiniment subsidiaire, qu’il la réduise à la somme de 1 euro, ou à défaut dans les plus larges proportions,

— et, par ailleurs qu’il déboute M. [K] de ses demandes et le condamne, d’une part, à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, et, si le tribunal devait faire droit aux demandes de ce dernier à cet égard, qu’il les réduise dans les plus larges proportions, et d’autre part aux dépens et, si le tribunal les condamnait aux dépens, qu’il en exclut les frais de sommation par acte de commissaire de justice et les frais de l’acte notarié du 25 octobre 2023,

— enfin, que les condamnations éventuellement prononcées à leur encontre le soient par moitié et, en toute hypothèse, que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée.

À l’appui de leur demande principale, les défendeurs soutiennent que la notification du compromis de vente et de ses annexes a été effectuée de manière irrégulière, ne leur ayant pas été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception comme stipulé au compromis mais par courrier électronique, si bien que, selon eux, le délai de rétractation de dix jours n’a pas commencé à courir et ils pouvaient se délier à tout moment de leur promesse d’achat. Ils en déduisent que le courrier qu’ils ont fait parvenir à l’agence immobilière par courrier recommandé du 4 juillet 2023 aux fins d’annulation de la vente, et celui adressé pareillement à l’agence et au demandeur le 1er septembre 2023 aux fins de notification de rétractation d’achat, ont régulièrement formalisé ladite rétractation, rendant nul et non avenu le compromis de vente. Ils soutiennent, de ce fait, ne devoir aucune indemnité à M. [K] dont ils allèguent la mauvaise foi pour voir la clause pénale écartée ou, a minima, réduite, considérant lui avoir fait une offre d’indemnisation rejetée sans négociation et tirant argument de ce que celui-ci aurait trouvé d’autres preneurs pour sa maison à un prix quasi similaire. Ils font, à cet égard, état d’éléments de fait destinés à démontrer l’absence de préjudice financier subi par ce dernier.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 novembre 2025.

MOTIVATION

— Sur la demande en nullité du compromis de vente formée par les défendeurs :

Selon les deux premiers alinéas de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes”.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente que, dans la partie relative au droit de rétractation, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation a été reproduit. Il est ensuite indiqué que “l’acte original sera notifié au(x) acquéreur(s) par lettre recommandée avec avis de réception », étant précisé que le délai de rétractation de dix jours commencera à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Il sera donc considéré que le compromis de vente prévoit que le délai de rétractation commence à courir à partir de la notification de l’acte original par lettre recommandée avec avis de réception, et qu’il n’est pas repris les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoyant une notification par tout autre moyen.

Il ressort des termes de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 avril 2023, reçue, de l’agence Maytaise, par M. [S] et Mme [R], que ces derniers se sont engagés à acquérir un ensemble immobilier et bénéficiaient de la faculté de se rétracter dans un « délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre », laquelle reproduit les dispositions légales de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Le compromis de vente n’est pas joint aux lettres recommandées, mais il est indiqué en post-scriptum que « le compromis et l’ensemble de ses annexes ont été remis aux parties par voie électronique (mail) ».

Il est ainsi établi que, l’acte de compromis de vente ayant été notifié par voie électronique et non par lettre recommandée avec avis de réception, l’agence Maytaise n’a pas respecté les dispositions contractuelles.

Cependant, les dispositions de l’article L. 271-1 susmentionné étant d’ordre public au regard de l’importance de la reconnaissance du droit de rétractation pour un acquéreur non professionnel dans une relation contractuelle et donc des modalités de notification de ce droit, le compromis de vente ne pouvait exclure la possibilité d’une notification dudit droit par tout autre moyen et limiter le champ des notifications possibles prévues audit article L. 271-1 à la seule notification par lettre recommandée avec avis de réception.

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation permet une notification du contrat, afin de faire courir le délai de rétractation, « par tout moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ».

Or, le compromis de vente a été notifié par voie électronique, à savoir par courriel.

M. [K] produit une attestation de la société OODRIVE [M] relative à la notification par voie électronique du compromis de vente. Il y est indiqué que “suite à la contre signature du contrat, vous trouverez ci-dessous la preuve informatique provenant de nos serveurs confirmant le bon envoi du contrat finalisé aux mails spécifiés”. Il y est relevé que le compromis de vente a été envoyé le 12 avril 2023 à 18h45, par courrier électronique, tant à Mme [R] à l’adresse [Courriel 1] qu’à M. [S] à l’adresse [Courriel 2]. La société OODRIVE [M] y précise qu’elle a reçu une réponse du serveur mail GMAIL avec un code 250 SMTP signifiant que l’émail avait bien été livré aux destinataires.

Il ressort donc de ces éléments que le compromis de vente a bien été notifié par voie électronique à M. [S] et Mme [R] et que cette notification respecte les exigences posées à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation puisqu’elle permet de connaître avec précision les dates d’envoi et de réception, avec des garanties équivalentes à celles d’ une notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Il en résulte que le délai de rétractation des acquéreurs a bien commencé à courir le 13 avril 2023, et que leur courrier du 4 juillet 2023, exprimant leur volonté d’annuler la vente, ne peut être considéré comme une rétractation valide dès lors qu’elle a été présentée postérieurement à l’expiration du délai de rétractation.

Par conséquent, M. [S] et Mme [R] seront déboutés de leurs demandes de constatation de la validité de leur rétractation de la promesse de vente litigieuse et du caractère nul et non-avenu du compromis de vente.

— Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale formée par le demandeur:

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent, conformément aux dispositions de l’article 1104 du même code, être négociés, formés et exécutés de bonne foi – cette disposition étant d’ordre public.

Selon les deux premiers alinéas de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties prévoyait, en sa page 13, que dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique au plus tard au 30 septembre 2023, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes, et devrait, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 24 232 euros.

Les défendeurs ayant refusé de signer l’acte de vente seront dus, conformément aux stipulations du compromis de vente et sans que les moyens qu’ils ont avancés pour en être exemptés ne puissent prospérer, au paiement de ladite clause dont le montant correspondant à 10 % du prix de vente, usuel en la matière, n’a pas lieu d’être réduit.

Partant, M. [W] et Mme [R] seront condamnés à verser la somme de 24 232 euros à M. [K] – somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement – et leur demande de réduction de ladite somme sera rejetée.

— Sur la demande de prononcé par moitié de toute condamnation financière à leur encontre formée par les défendeurs :

La responsabilité in solidum implique que le responsable d’un même dommage puisse être condamné à réparer l’intégralité du préjudice de la victime, à charge pour lui de se retourner ensuite vers les co-auteurs à due concurrence de leur propre part de responsabilité. Il appartient, pour autant, au juge de répartir entre les coobligés in solidum leur contribution à la totalité de la dette.

En l’espèce, les défendeurs font valoir leur séparation pour solliciter leur éventuelle condamnation respective par moitié.

Si cette demande ne pourra, dans l’intérêt du demandeur – créancier -, qu’être rejetée, chacun d’eux sera tenu à l’égard de l’autre de la moitié des condamnations financières prononcées in solidum au titre de ce jugement.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 700 du même code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant ce faisant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Les deux premiers alinéas de l’article 514-1 du même code permettent au juge, d’office ou à la demande d’une partie, d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, M. [S] et Mme [R], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens. Si le demandeur sollicite que cette condamnation aux dépens comprenne les frais de sommation par acte de commissaire de justice en vue de leur convocation par devant notaire le 25 octobre 2023, il n’en indique pas le montant et ne renvoie à aucun justificatif à cet égard, si bien que cette demande sera rejetée.

S’agissant des frais du procès-verbal notarié de dires du 25 octobre 2023, seule la somme de 125 euros correspondant au coût d’enregistrement dudit acte, mentionné dans ce dernier, sera incluse aux dépens, le demandeur ne produisant aucun détail des autres frais, droits et émoluments qu’il aurait payés au notaire.

M. [S] et Mme [R] seront, par ailleurs, condamnés à payer à à M. [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles, et ne sauraient, de ce fait, voir accueillies leurs propres demandes en ce sens.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter d’office l’exécution provisoire de droit de ladite décision.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [D] [S] et Mme [H] [R] de leur demande en nullité du compromis de vente signé le 12 avril 2023 avec M. [X] [K] ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [S] et Mme [H] [R] à payer à M. [X] [K] la somme de 24 232 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal courant en application de l’article 1231-7 du code civil à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [S] et Mme [H] [R] aux dépens en ce compris la somme de 125 euros correspondant au coût d’enregistrement du procès-verbal notarié de dires du 25 octobre 2023 ;

REJETTE la demande de M. [X] [K] tendant à inclure tout autre frais aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [S] et Mme [H] [R] à payer à M. [X] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que M. [D] [S] et Mme [H] [R] seront respectivement obligés l’un à l’égard de l’autre de la moitié des condamnations ainsi prononcées in solidum à leur encontre ;

DÉBOUTE M. [D] [S] et Mme [H] [R] de leurs demandes accessoires;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le vingt-huit avril deux mille vingt six par Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente, assistée de Dany BAREL, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT