TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 04 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01117 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLBN

N° de minute :

[L] [S]

c/

[O] [I]

DEMANDERESSE

Madame [L] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Françoise MALEMPRÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0135

DEFENDEUR

Monsieur [O] [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance non qualifiée mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

[L] [S] est propriétaire du box n°61 sis [Adresse 2].

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2007, [D] [S] a donné à bail dérogatoire ledit box à [O] [I] moyennant un loyer mensuel de 105 euros charges comprises payable d’avance le 1er du mois à compter du 1er octobre 2007.

Des loyers et des charges sont demeurés impayés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 novembre 2022, [L] [S], venant aux droits de son époux [D] [S], a donné congé à [O] [I] et l’a sommé de quitter les lieux au 31 décembre 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 mars 2024, [L] [S] a fait délivrer à [O] [I] un commandement de payer pour un montant de 5.985 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 1er mars 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte du 23 avril 2024, [L] [S] a fait délivrer une assignation en référé à [O] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du défendeur au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner [O] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 5.985 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024,

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 105 euros restera acquis à la bailleresse à titre de dommages et intérêts,

— condamner [O] [I] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu''à libération effective des lieux,

— condamner [O] [I] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 septembre 2024, [L] [S] a maintenu ses demandes et a actualisé sa demande de provision à la somme de 6.615 euros tout en précisant ne pas avoir signifié au défendeur de nouvelles conclusions.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à étude, [O] [I] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le bail dérogatoire liant les parties stipule qu’il est convenu qu’à défaut du paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail mentionnées dans le règlement intérieur, celui-ci sera résolu de plein droit sans préjudice des dommages et intérêts qui pourraient être dus au loueur.

Le bailleur, au titre d’un bail dérogatoire, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, l’arriéré visé au commandement de payer signifié le 15 mars 2024 se décompose comme suit :

-5.985 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024,

-72,88 euros pour le coût de l’acte.

De plus, le commandement de payer précise que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour s’acquitter de sa dette avant que la clause résolutoire ne soit acquise.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par [O] [I], au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 5.985 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 15 avril 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion du défendeur étant ordonnée, il ne paraît pas nécessaire de l’assortir d’une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux, la demanderesse ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi de ce dernier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte des sommes dues, qui correspond aux dispositions du bail, de sorte que [O] [I] était redevable de la somme de 5.985 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024. En conséquence, il y a lieu de le condamner par provision à verser à [L] [S] la somme de 5.985 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, [L] [S] sollicite de conserver le montant du dépôt de garantie à hauteur de 105 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Toutefois, il y a lieu de constater que [L] [S] se borne à invoquer un tel préjudice sans produire aucun justificatif de nature à en établir la réalité.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [O] [I], qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 15 mars 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [O] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 15 avril 2024 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de [O] [I] ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] ([Adresse 6]),

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte,

Condamnons à titre provisionnel [O] [I] à payer à [L] [S] la somme de 5.985 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2024,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, qu’il aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons [O] [I] à payer l’indemnité d’occupation sus-citée,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie,

Condamnons [O] [I] aux dépens,

Condamnons [O] [I] à payer à [L] [S] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 7], le 04 décembre 2024.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président