copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Emmanuelle DUVAL

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 25/00145 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DOYH

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le vingt six Juin deux mil vingt cinq,

ENTRE :

S.C.I. N.D.L, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°813 468 758, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX, substituée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

E.U.R.L. ULTRA LOUNGE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 894.144.591, prise en la personne de ses représentants légaux, demeurant [Adresse 2]

Non comparante

S.A.S. AU CRÉP’USCULE, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°902.218.874, prise en la personne de ses représentants légaux, demeurant [Adresse 4]

Non comparante

Monsieur [R] [C]

né le 30 décembre 1973 à [Localité 5] (COTE D’IVOIRE), de nationalifé française, demeurant [Adresse 1], es-qualité de caution solidaire de L’EURL Ultra Lounge,

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 26 JUIN 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 7 juin 2024, la Sci Ndl a consenti à la Sas Au Crép’uscule un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] pour une durée de neuf ans et un loyer annuel de 12 540, 60 euros.

Par acte notarié du 30 août 2024, la Sas Au Crép’uscule a cédé le droit au bail à l’Eurl Ultra Lounge, M. [R] [C] se portant caution des engagements de cette dernière dans le même acte.

Par exploit de commissaire de justice du 17 avril 2025, la Sci Ndl a fait délivrer à l’Eurl Ultra Lounge un commandement de payer la somme de 5 020, 20 euros au titres des arriérés de loyers visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Cet acte a été dénoncé à la Sas Au Crép’uscule le 30 avril 2025 et à M. [C] le 29 avril 2025.

Cet acte est demeuré infructueux.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, la Sci Ndl a fait assigner à heure fixe l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] à comparaître devant le président de ce tribunal statuant en référé à l’audience du 19 juin 2025 afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de l’Eurl Ultra Lounge et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et de remettre les clés,

— autoriser la Sci Ndl à expulser l’Eurl Ultra Lounge en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des porte avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, assisté le cas échéant d’un technicien, séquestrer les biens mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— condamner solidairement l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] à lui payer la somme de 5 020, 20 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières dus pour les mois de janvier, février, mars et avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 jusqu’à complet règlement du prix,

— condamner solidairement l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C], à titre d’indemnité forfaitaire à 10 % des sommes dues au titre de la clause pénale sur les montants dus et à partir du 1er mai 2025, à 10 % de l’indemnité d’occupation majorée de 50 % jusqu’à libération complète des lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial, soit la somme de 1 045, 05 euros majorée de 50 % et l’y condamner en tant que de besoin, dire qu’elle commencera à courir à compter du 1er mai 2025,

— condamner solidairement l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] au paiement d’une somme de 2 640 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront l’assignation, le commandement de payer et les dénonciations aux garants, ainsi que les formalités subséquentes.

À l’audience, la Sci Ndl a maintenu ses prétentions.

Bien que régulièrement assignés, l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] n’ont pas comparu. Le litige étant susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément à l’application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du contrat de bail en date du 7 juin 2024 qui stipule en sa page 19 une clause résolutoire,

— du commandement de payer la somme principale de 5 020, 20 euros qui a été délivré le 17 avril 2025 avec rappel de la clause résolutoire contractuelle.

L’Eurl Ultra Lounge, à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, en ne comparaissant pas, ne démontre pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au date d’effet de la résiliation.

Sur l’expulsion

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte, étant précisé que cette décision permet au propriétaire de récupérer la jouissance de son bien et d’en disposer comme bon lui semble, et par suite, le cas échéant de faire réaliser tout constat de commissaire de justice qu’il juge utile.

De même, il est en l’état prématuré, alors même que la nécessité d’une expulsion n’est pas établie, d’ordonner le transport et le séquestre de tous les actifs mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans un garde-meuble aux frais de la Sarl Db Optic. Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’indemnité provisionnelle

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

A la date d’effet de la résiliation, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 5 020, 20 euros

— loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue : 1 255, 05 euros, en ce compris le loyer du mois de mai 2025, due à compter du 1er jour du mois,

soit la somme totale de 6 275, 25 euros.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, l’Eurl Ultra Lounge sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté de 50 % conformément aux stipulations contractuelles, soit la somme mensuelle de 1 882, 57 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Au terme de l’acte de cession de fonds de commerce du 30 août 2024, la Sas Au Crép’uscule s’est engagé solidairement avec le cessionnaire à garantir pendant trois ans le paiement du loyer et M. [C] s’est porté caution solidaire dans les mêmes termes. Au titre de ces engagements, dont la régularité n’est ni contestée, ni contestable, il y a lieu de condamner solidairement l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] à payer à la Sci Ndl les sommes provisionnelles suivantes :

—  6 275, 25 euros au titre des loyers impayés,

—  1 882, 57 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule qu’ “à défaut du paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.”

En l’espèce, le préjudice subi par le bailleur réside dans le retard de paiement des loyers, pour une somme qui s’élève aujourd’hui à 6 275, 25 euros . La clause pénale qui lui alloue une indemnité forfaitaire pour un préjudice déjà indemnisé par les intérêts au taux légal qui court pour chaque condamnation judiciaire apparaît disproportionné et excessive, et ce d’autant que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct.

En conséquence, il convient de réduire cette modalité de la clause pénale à néant, afin que seule la majoration du montant du loyer à hauteur de 50 % trouve à s’appliquer.

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] qui succombent, seront tenus solidairement aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 avril 2025 et les actes de dénonciation , et condamnés, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la Sci Ndl la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, réputé contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 17 mai 2025;

CONDAMNE l’Eurl Ultra Lounge à restituer et à libérer les locaux situés [Adresse 3], dans les huit jours de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE solidairement l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] à payer à la Sci Ndl à titre provisionnel :

—  6 275, 25 euros au titre des loyers impayés,

—  1 882, 57 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DÉBOUTE la Sci Ndl de toutes ses autres demandes plus amples ou contraire au titre de l’exécution du contrat de bail et des conséquences de la résolution dudit contrat ;

CONDAMNE solidairement l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 17 avril 2025 et les actes de dénonciation aux garants;

CONDAMNE solidairement l’Eurl Ultra Lounge, la Sas Au Crép’uscule et M. [C] à payer à la Sci Ndl la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE