Tribunal Judiciaire de Paris, Expropriations, 13 mars 2025, n° 24/00029

TJ Paris 13 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Proposition d'indemnité basée sur l'évaluation du tréfonds
Le tribunal a retenu une évaluation différente, tenant compte des références de cession de terrains similaires, et a fixé l'indemnité à 5.251,19 euros.
Accepté
Proposition d'indemnité basée sur l'évaluation du tréfonds
Le tribunal a accepté cette évaluation, considérant qu'elle était fondée sur des références pertinentes et a fixé l'indemnité à ce montant.

Résumé par Doctrine IA

La Société des grands projets demandait la fixation d'une indemnité de 4.848 euros pour l'expropriation du tréfonds d'une parcelle. Le syndicat des copropriétaires, représenté par l'administrateur provisoire, réclamait quant à lui 5.251,19 euros.

La question juridique posée était de déterminer le montant juste et préalable de l'indemnité due en raison de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal devait évaluer la valeur du tréfonds en tenant compte de divers coefficients et de la valeur du terrain de surface.

La juridiction a fixé l'indemnité totale à 5.251,19 euros, comprenant une indemnité principale de 4.376,19 euros et une indemnité de remploi de 875 euros. La Société des grands projets a été condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, expropriations, 13 mars 2025, n° 24/00029
Numéro(s) :	24/00029
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCELCéline LHERMINIER
Cabinet(s) :	SEBAN ET ASSOCIESCABINET THOMAS-COURCEL BLONDE
Parties :	SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Expropriations

N° RG 24/00029

N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTM

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le13 MARS 2025

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Céline LHERMINIER de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0498

DÉFENDEURS

Maître [R] [H] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0165

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Madame [P] [T]

Copies exécutoires et certifiées conformes à

— Maître Céline LHERMINIER

— Maître Philippe THOMAS COURCEL

Copie simple à :Commissaire du Gouvernement des Hauts-de-Seine

Délivrées le

Décision du 13 mars 2025

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 24/00029 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTM

OPÉRATION :Parcelle R n°[Cadastre 2]- [Adresse 4]

[Localité 8]

* * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation,assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignées conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

Après débats à l’audience publique du 04 février 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 05 novembre 2024, la Société des grands projets a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à Me [H] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 4], au titre de l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section R n°[Cadastre 2] située [Adresse 4] à [Localité 8], à la somme de 4.848 euros tous chefs de préjudices confondus.

Par conclusions avant transport reçues au greffe le 08 janvier 2025, le commissaire du gouvernement a proposé de fixer l’indemnité principale à la somme de 4.376,19 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 875 euros soit 5.251,19 euros au total.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le transport a été fixé au 15 janvier 2025 et effectué à cette date en présence de l’expropriant, du commissaire du gouvernement et du conseil de Me [H], dûment convoqués.

Par mémoire récapitulatif valant offre visé par le greffe le 04 février 2025, la Société des grands projets a maintenu sa demande de fixation, à la somme totale de 4.848 euros, de l’indemnité devant revenir au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] pour l’expropriation du tréfonds sis sur la parcelle cadastrée section R n°[Cadastre 2] à [Localité 8].

Décision du 13 mars 2025

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 24/00029 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTM

Par mémoire reçu au greffe le 04 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8] représenté par Maître [H], administrateur provisoire, a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité devant lui revenir à la somme totale de 5.251,19 euros, soit 4.376,19 euros au titre de l’indemnité principale et 875 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience tenue le 04 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que :

«  Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui

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auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.

Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article

L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat. "

L’article L322-2 du même code précise que :

« Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. "

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme :

«  Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de

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l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. "

L’article L. 213-4 a) du même code dispose enfin que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, s’agissant des biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, "la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public,

approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou

approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. "

L’expropriant et le commissaire du gouvernement expliquent en l’espèce que la parcelle est située dans un périmètre de droit de préemption urbain et retiennent par conséquent la date du 07 décembre 2021 correspondant à la dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune d'[Localité 8].

L’exproprié ne se prononce pas sur ce point.

La date du 07 décembre 2021 est donc retenue.

Sur la description du bien exproprié

Le tréfonds de la parcelle cadastrée section R n°[Cadastre 2] située [Adresse 4] sur la commune d'[Localité 8] a fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation prononcée le 06 décembre 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Nanterre.

La surface totale de cette parcelle, située en zone Uaa, est de 427 m².

L’emprise de la société des grands projets sous la parcelle sera d’une surface en tréfonds de 49 m² et se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 16,6 mètres.

Lors du transport sur les lieux, il a été constaté les éléments suivants :

« ENVIRONNEMENT :

Immeubles d’habitation. Rue non commerçante-Proximité voies de chemin de fer.

Gare [Localité 8] RER à 5 minutes à pied.

PARCELLE :

Emprise de 49 m²- Immeuble en construction sur la parcelle.

M^e Philippe THOMAS-COURCEL indique qu’il n’y a plus de copropriétaire.

Observations des parties : Néant. »

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Sur la fixation des indemnités

S’agissant de l’évaluation d’une emprise en tréfonds, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode “Guillermain-Demanche” selon le calcul suivant:

Valeur du tréfonds = Vu x S x Cp x Cn x Cc

V étant la valeur de l’emprise en tréfonds,

Vu la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre

S la superficie de l’emprise en tréfonds

Tr le coefficient de profondeur

Kp le coefficient d’exploitation du sol

Ks le coefficient de sol

Ke le coefficient de nappe.

La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir.

Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l’emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu’à 90 mètres de profondeur.

Le sous-sol superficiel, jusqu’à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.

Ainsi, la valorisation d’une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres, sera de : 90 / (H – 3,5) .

Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, qui conditionnent la capacité du terrain à recevoir des constructions, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d’exploitabilité, KP, variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS, variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d’eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l’ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1).

En l’espèce, la Société des grands projets retient les valeurs suivantes:

— coefficient d’exploitabilité : 1 dans la mesure où l’emprise se situe à une profondeur supérieure à 15 mètres,

— coefficient de sol : 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres,

— coefficient de nappe : 0,5 compte tenu de la situation du tunnel au-dessous du niveau d’étiage.

Elle calcule de la manière suivante la valeur de l’emprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol : Tr = K /H – 3,5 mètres

K étant le coefficient numérique égal à 90

H étant la profondeur moyenne de l’emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l’emprise diminuée de 3,50 mètres du fait que, jusqu’à cette profondeur, le propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

soit en l’espèce : 90/(16,6-3,5)= 6,87 %.

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La Société des grands projets indique ainsi qu’à 16,6 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 6,87% de la valeur du sol.

S’agissant de la valeur du terrain, elle retient un montant de 2.400 euros/m² en se fondant sur deux références de cessions réalisées sur la commune d'[Localité 8] les 13 février 2019 et 14 janvier 2022 et propose de ne retenir aucun abattement pour encombrement.

S’agissant de la parcelle en cause, elle formule ainsi une offre de 4.039,56 euros en indemnité principale (2.400 euros x 6,87% x 49 m² x 1 x 1 x 0,5) et 807,912 euros en indemnité de remploi (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros et 10% pour le surplus),

soit une offre totale de : 4.039,56 + 807,912 euros = 4.847,427 euros arrondis à la somme de 4.848 euros.

— Le commissaire du gouvernement propose le même calcul que l’expropriant mais en tenant compte d’une valeur de terrain de 2.600 euros au vu de trois références, concernant la cession de terrains sur la commune du d'[Localité 8], en date des 13 février 2019 et 14 janvier 2022.

Il retient également :

— un coefficient de sol de 1,

— un coefficient d’exploitation du sous-sol de 1,

— un coefficient de nappe phréatique de 0,5

— aucun abattement au titre de l’encombrement.

Le commissaire du gouvernement retient ainsi une valeur au mètre carré de la parcelle de 2.600,

soit pour cette emprise en tréfonds d’une superficie de 49 m², une valeur de 4.376,19 euros (49 x 2.600 x 6,87% x 1 x 1 x 0,5) et une indemnité de remploi de 875 euros, soit une indemnisation totale de 5.251,19 euros.

— Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] demande également au juge de l’expropriation de retenir une valeur de terrain d’un montant de 2.600 euros /m² et de fixer l’indemnité à la somme totale de 5.251,19 euros.

Il convient de rechercher la valeur du terrain de surface au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

Les parties produisent trois termes de référence sur la commune d'[Localité 8], soit :

— une cession du 14 janvier 2022 d’un terrain de 1.223 m2 au prix de 2.716 euros/m²

— une cession du 13 février 2019 d’un terrain de 179 m² au prix de 2.598 euros/m²

— une cession du 13 février 2019 d’un terrain de 367 m² au prix de 3.050 euros /m².

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Bien qu’étant ancienne, la seconde cession apparaît pertinente puisqu’elle se situe à proximité de la parcelle objet de la présente procédure.

La valeur de 2.600 /m² sera par conséquent retenue.

La valeur de l’emprise est donc fixée à la somme de 178,62 euros par mètre carrés [2.600 € x 6,87%].

En l’absence de contestation du coefficient de sol (1), d’exploitation du sous-sol (1), de nappe phréatique (0,5) et de l’abattement au titre de l’encombrement (0), l’indemnité principale est par conséquent fixée à la somme de 4.376,19 euros [(49 m² x 178,62 € x 0,5) et l’indemnité de remploi à la somme de 875 euros (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros), soit 5.251,19 euros au total.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 5.251,19 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité de dépossession revenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par Maître [H], au titre de l’expropriation en tréfonds de la parcelle cadastrée section R n°[Cadastre 2] située [Adresse 4] à [Localité 8], comprenant :

— une indemnité principale de 4.376,19 euros

— une indemnité de remploi de 875 euros.

Condamne la Société des grands projets aux dépens.

Fait à Paris, le treize mars deux mil vingt cinq.

La Greffière Le juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC