TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026

Jugement du :

21 JANVIER 2026

MINUTE N°:

N° RG 23/02206 – N° Portalis DBWV-W-B7H-EXVU

NAC :30Z

S.N.C. AU PETIT BERCY

c/

S.C.I. TE AITO

Grosse le

à

DEMANDERESSE

S.N.C. AU PETIT BERCY

Siège social

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

S.C.I. TE AITO

Siège social

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître David SCRIBE de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Jonathan ROUXEL de la SELARL FIDAL, avocat plaidant, avocat au barreau de LA ROCHELLE

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Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge

Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge

: Madame Méline FERRAND, Juge

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier

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L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025 prorogée au 21 janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2015, la SCI LE PETIT BERCY a donné à bail commercial à la SNC AU PETIT BERCY des locaux situés [Adresse 4], à PONT SUR SEINE (10400).

Par acte authentique du 28 décembre 2021, l’immeuble où est exploité le bail commercial a été cédé à la SCI TE AITO.

Par assignation en référé en date du 28 avril 2021, la SNC AU PETIT BERCY, preneur à bail, a initié une procédure aux fins de réalisation de travaux sous astreinte ainsi qu’à la désignation d’un expert judiciaire.

Suivant ordonnance du 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de TROYES a ordonné la désignation d’un expert judiciaire et a autorisé la SNC AU PETIT BERCY à consigner les loyers à la caisse des dépôts et des consignations.

Un protocole d’accord transactionnel a été conclu entre les parties le 26 mai 2023, mettant fin à l’expertise judiciaire.

Par courrier du 13 juin 2023, le conseil de la SCI TE AITO a mis en demeure la SNC AU PETIT BERCY de respecter ses engagements tirés du protocole d’accord, concernant le paiement des loyers dans un délai de 10 jours.

Le 11 septembre 2023, la SCI TE AITO a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la SNC AU PETIT BERCY.

Le 11 octobre 2023, la SNC AU PETIT BERCY a formé opposition au commandement de payer et a assigné la SCI TE AITO devant le tribunal judiciaire de TROYES.

Par courrier en date du 28 juin 2024, la société TE AITO a accusé réception de la signification du congé de la SNC AU PETIT BERCY avec effet au 30 septembre 2024 s’agissant du local sis [Adresse 4] à [Localité 7].

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Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SNC AU PETIT BERCY sollicite du tribunal de :

DIRE ET JUGER le commandement du 11 septembre 2023 délivré à la SNC AU PETIT BERCY par le ministère de la SCP BERTON GUILLEMINOT OLTEANU nul et de nul effet puisque dépourvu de fondement et de justificatif

DIRE ET JUGER NON FONDEES les demandes reconventionnelles formées par la SCI TE AITO

CONDAMNER la SCI TE AITO à régler à la SNC AU PETIT BERCY la somme de 5.000 euros à titre de procédure abusive

CONDAMNER la SCI TE AITO à régler à la SNC AU PETIT BERCY la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi

CONDAMNER la SCI TE AITO à régler à la SNC AU PETIT BERCY la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SCI TE AITO aux entiers dépens de l’instance.

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Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI TE AITO sollicite du tribunal de :

DEBOUTER la SNC AU PETIT BERCY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

RECEVOIR la SCI TE AITO en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

CONDAMNER la SNC AU PETIT BERCY à verser à la SCI TE AITO la somme de 16 786, 87 € au titre des loyers et charges impayées ;

CONDAMNER la SNC AU PETIT BERCY à verser à la SCI TE AITO la somme de 2 626, 50 € au titre du prorata de la taxe foncière 2024 ;

CONDAMNER la SNC AU PETIT BERCY à verser à la SCI TE AITO la somme de 197 246, 50 euros au titre des travaux de remise en état du bien ;

CONDAMNER la SNC AU PETIT BERCY à verser à la SCI TE AITO la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNER la SNC AU PETIT BERCY au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGER que les intérêts au taux légal échus au terme d’une année seront capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la SNC AU PETIT BERCY aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

A l’audience collégiale du 3 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 prorogée au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la validité du commandement de payer les loyers et le montant dû par la SNC AU PETIT BERCY

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 3 du bail commercial conclu entre la SCI LE PETIT BERCY et la SNC AU PETIT BERCY prévoit que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 2 475,00€ payable d’avance le 5 de chaque mois ».

L’article 4 du contrat prévoit que « le loyer sera susceptible de variation chaque année, à la date anniversaire des présentes, en proportion de la variation de l’indice du coût de la construction choisi d’un commun accord comme base pour l’application de la présente clause d’échelle mobile. »

La SNC AU PETIT BERCY soutient que la clause d’échelle mobile n’est pas claire dès lors qu’il est indiqué que le loyer est « susceptible » de variation chaque année. Cela exclurait une variation automatique. Cependant, le terme « susceptible » signifie que la clause d’échelle mobile s’applique uniquement dans l’hypothèse où il existe une variation de l’indice du coût de la construction. Il ne s’agit pas pour le bailleur de décider ou non de cette variation. La preuve en est que cette même clause n’est pas exclusive de la faculté pour les parties de demander la révision du loyer dans les conditions légales du code de commerce, en lieu et place de l’application de la clause d’échelle mobile. La clause d’échelle mobile est ainsi automatique, elle n’a pas à être demandée par l’une ou l’autre des parties.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirme la SNC AU PETIT BERCY, en cas de non-respect des obligations nées d’un protocole d’accord, les parties sont bien entendu autorisées à produire le protocole pour en solliciter l’exécution.

En l’espèce, aux termes de l’article 2 du protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties le 13 mars 2023, il a été convenu entre les parties de :

Faire pour la SNC AU PETIT BERCY toutes les diligences nécessaires aux fins de versement à la SCI LE PETIT BERCY et à la SCI TE AITO de tous les loyers qui leurs reviennent et qui ont été consignés à la caisse des dépôts et consignations ;

Reprendre pour la SNC AU PETIT BERCY le paiement des loyers courants directement auprès de la SCI TE AITO ;

Renoncer pour la SCI TE AITO à solliciter le rappel de loyer en application de la clause d’échelle mobile pour les 5 années précédant le 1er août 2021 ;

Renoncer pour la SCI TE AITO à procéder à la réévaluation du loyer en application de la clause d’échelle mobile du bail pour la période du 19 août 2022 au 19 août 2023.

Le commandement de payer adressé à la demande de la SCI TE AITO vise les sommes suivantes :

Loyers et charges impayés au 30/04/2023 : 8722,62 €Loyers et charges impayés – Mai/Juin/Juillet 2023 : 882,06 €Loyers et charges impayés – Août/Septembre 2023 : 963,93 €Droit proportionnel : 17,80 €Coût de l’acte : 174,94 €Total : 10761,35 €

La société locataire soutient que le commandement de payer n’est pas conforme au bail et au protocole d’accord. Elle fait valoir qu’il ne tient pas compte du fait que, dans le bail, un avantage financier était accordé au bailleur par l’application d’une réduction de loyer à hauteur de 2250 € jusqu’au 18 février 2017. Cette circonstance n’est pas remise en cause par les demandes de la société bailleresse dès lors que ces dernières ne portent pas sur la période bénéficiant de cette réduction de loyer.

Elle fait valoir également que le protocole excluait toute demande en application de la clause d’échelle mobile sur les 5 années antérieures au 1er août 2021. Or, le commandement de payer n’inclut pas le rappel d’application de la clause d’échelle mobile pour la période avant le 1er août 2021, à hauteur de 7623,28 €, tel que sollicité initialement par la bailleresse dans son courrier du 13 juillet 2021.

Enfin, le fait pour la SCI TE AITO de renoncer à tout rappel relatif à l’application de la clause d’échelle mobile sur la période antérieure au 1er août 2021 n’exclut pas de fixer, à compter de cette date, le montant du loyer en fonction de l’indice du coût de la construction alors applicable. Le loyer a été ainsi valablement fixé à hauteur de 2823,02 € à compter du mois d’août 2021. Conformément au protocole, ce loyer n’a plus varié jusqu’au mois d’août 2023, date à laquelle il a été revalorisé à hauteur de 3009,96 €.

Les sommes réclamées correspondent ainsi :

Au solde des loyers dus au 30 avril 2023 (différence entre ce qui aurait dû être payé, à savoir 59.283,42 € au titre des loyers du 1er août 2021 au 30 avril 2023 (2823,02 x 21 mois) et ce qui a été payé, à savoir 50.560,80 €)Au solde des loyers dus au titre des mois de mai, juin, juillet 2023 (différence entre ce qui aurait dû être payé, à savoir 8469,06 € (2823,02 x 3) et ce qui a été payé, à savoir 7584 €)Au solde des loyers dus au titre des mois d’août et septembre 2023 (nouveau loyer à compter d’août 2023 = (2077 x 2823,02 €) / 1948 = 3009,96 € x 2 mois = 6019,93, sous déduction des sommes versées par la SNC, soit 2528 € x 2 = 5056 €).

Le protocole d’accord du 13 mars 2023 prévoit le versement des loyers qui ont été consignés à la caisse des dépôts et consignations, soit en l’espèce la somme de 50.560,80 €, laquelle a bien été versée selon courriel de Maître [R] [P], commissaire de justice, et la reprise du paiement des loyers courants à compter du mois de mars 2023.

En conséquence, les montants réclamés par la SCI TE AITO sont justifiés et correspondent à l’application du protocole d’accord transactionnel.

Il convient donc de débouter la SNC AU PETIT BERCY de sa demande tendant à juger le commandement du 11 septembre 2023 nul et de nul effet.

S’agissant précisément du montant dû par la SNC AU PETIT BERCY de 10.761,35 €, il convient d’ajouter les sommes suivantes :

Solde des loyers dus du mois d’octobre 2023 au mois de février 2024 : différence entre la somme qui aurait dû être payé (3009,96 € x 5), et ce qui a été payé (2528 x5), soit 2409,80 € ;

Solde des loyers dus au titre des loyers de mars à juillet 2024 : différence entre somme qui aurait dû être payé (3009,96 € x 5), et ce qui a été payé (2528 x5), soit 2409,80 € ;

Solde des loyers dus au titre des mois d’août et septembre 2024 : loyer révisé à 3227,33 après application de la clause d’échelle mobile ; différence entre somme qui aurait dû être payé (3227,33 € x 2), et ce qui a été payé (2528 x2), soit 1398,66 €.

Soit un montant total de 16.786,87 €.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle de la SCI TE AITO et de condamner la SNC AU PETIT BERCY à payer la somme de 16.786,87 € au titre des arriérés de loyers.

II- Sur la demande de condamnation de la SNC AU PETIT BERCY au paiement de la taxe foncière

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 6 du contrat de bail commercial conclu le 15 octobre 2015 prévoit que « le preneur acquittera directement :

Tous impôts, contributions et taxes lui incombant et donc le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque ; il devra en justifier audit bailleur à toutes réquisition.[…]

En outre, il remboursera chaque année au bailleur le montant annuel de la taxe foncière, celle-ci étant due prorata temporis pour l’année en cours. »

La SCI TE AITO indique que la SNC AU PETIT BERCY justifie de ce que son montant était de 3502 euros pour l’année 2024 et souligne que la SNC AU PETIT BERCY n’a occupé les locaux que 9 mois en 2024.

Elle sollicite donc la condamnation de la SNC AU PETIT BERCY à lui payer la somme de 2.626,50€.

La SNC AU PETIT BERCY ne justifie pas avoir procédé au paiement de cette somme et n’apporte aucune explication à ce titre au terme de ses écritures, de sorte qu’elle sera condamnée à payer cette somme de 2.626,50 € en remboursement de la taxe foncière pour la période de janvier à septembre 2024.

III- Sur la demande de remise en état du local formulée par la SCI TE AITO

L’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

L’article 7.1 du contrat de bail commercial prévoit que le preneur s’engage « à rendre les lieux loués en bon état d’usage » et que « le preneur s’engage à ne pas exécuter, dans les lieux loués, de travaux de percement, de démolition ou de construction, de modifications ou de changement de distribution, sans l’autorisation écrite du bailleur, qui pourra imposer comme condition son agrément que les travaux soient effectués sous la surveillance de son architecte ; en ce cas, les honoraires de l’architecte seront à la charge du preneur » et enfin que « le bailleur aura toujours le droit, même s’il a autorisé les travaux, d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais exclusifs du preneur ».

La SCI TE AITO affirme en l’espèce que la SNC AU PETIT BERCY n’aurait pas respecté cette clause en ayant notamment détruit une cheminée ancienne, un pigeonnier, en ayant construit une piscine, construit une annexe au bâtiment principal et redistribué certaines pièces de vie.

Sur la destruction de la sortie de toit de la cheminée

La SCI TE AITO indique que la comparaison entre les photographies de Google Maps en 2010 et en 2021 suffirait à démontrer la suppression de la sortie de toit par la SNC AU PETIT BERCY.

Néanmoins, cette dernière n’est entrée dans les lieux qu’en 2015, et la date de destruction précise de la cheminée n’est pas connue.

Il n’est donc pas possible d’en imputer, de manière certaine, la destruction à la SNC AU PETIT BERCY.

Sur la construction d’une annexe au bâtiment principal

La SCI TE AITO indique qu’il ressort du plan cadastral qu’elle produit qu’il existait une parcelle de terrain non bâti, sur la parcelle [Cadastre 6]. Elle souligne que la note technique n°2 de l’expert judiciaire mentionne que la construction est récente et a été faite sans autorisation.

Or, l’expert judiciaire n’a pas rendu de rapport final, les parties ayant trouvé un accord pour régler leur différend.

En outre, le plan cadastral produit n’est pas daté, et il ne peut être affirmé sur la base des éléments produits que les constructions ont été édifiées par la SNC AU PETIT BERCY sans autorisation.

Sur la construction de la piscine

La SCI TE AITO indique que le bail commercial conclu entre les parties contient un descriptif des lieux loués, qui ne porte pas mention d’une piscine.

Elle souligne que le constat d’huissier établi le 18 mai 2020 ne comporte pas de photographies de piscine, alors qu’au moment où l’expert a tenu sa première réunion d’expertise, la piscine était déjà construite.

Il s’infère des pièces produites que la SNC AU PETIT BERCY a effectivement construit une piscine en cours de bail.

Sur la destruction du pigeonnier

La SCI TE AITO indique qu’il ressort du plan cadastral qu’il existait un pigeonnier et qu’au terme du constat d’huissier établi le 18 mai 2020, Monsieur [H] [F], gérant de la SNC AU PETIT BERCY a expressément reconnu avoir érigé un portillon métallique.

La SCI TE AITO précise que Monsieur [W] (gérant de la SCI LE PETIT BERCY) a précisé que le pigeonnier avait été détruit pas la SNC AU PETIT BERCY.

Néanmoins, les photographies produites, si elles permettent de constater l’existence d’un portillon métallique, ne permettent pas d’affirmer que l’installation de ce portail a nécessité la destruction du pigeonnier et que la SNC AU PETIT BERCY en est à l’origine, étant précisé que, là encore, le plan cadastral n’est pas daté.

Sur la redistribution de certaines pièces de vie

La SCI TE AITO indique que la SNC AU PETIT BERCY a percé un mur pour édifier un passage permettant de rejoindre la pièce adjacente.

A l’appui de sa demande, la SCI TE AITO produit une photographie (non datée) localisant le percement de la porte qu’elle invoque.

Or, il ne peut être affirmé, sur la base de cette seule photographie, que la SNC AU PETIT BERCY a procédé au percement du mur.

Sur les autres désordres

La SCI TE AITO indique qu’il résulte de la comparaison des photographies qu’elle produit avec le constat d’huissier réalisé le 30 septembre 2024 que le séjour aurait été rendu dans un état déplorable, que des radiateurs auraient été ajoutés et auraient brulé le parquet, outre une peinture écaillée.

Les photographies produites ne sont pas datées de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que la SNC AU PETIT BERCY en serait responsable.

***

En conséquence, seule la preuve de la construction de la piscine par la SNC AU PETIT BERCY est rapportée en l’espèce, sans autorisation écrite du bailleur.

Or, le devis produit par la SCI TE AITO ne prévoit pas la destruction de cette piscine.

Dès lors, il convient de débouter la SCI TE AITO de sa demande au titre de la remise en état du local par la SNC AU PETIT BERCY.

IV- Sur la demande de préjudice moral formulée par la SCI TE AITO

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La SCI TE AITO indique que la SNC AU PETIT BERCY a procédé à de nombreuses modifications sur le bien sans demander l’accord de son bailleur et que le bien a, de ce fait, perdu de son authenticité.

Elle sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de 5.000 euros.

Néanmoins, la SCI TE AITO est déboutée de ses demandes au titre de la remise en état du bien faute de justifier de la réalité des modifications et/ou de leur imputation à la société locataire Seule la construction de la piscine est avérée. La société bailleresse ne justifie pas en quoi cet ouvrage lui causerait un préjudice moral. Il convient de la débouter de sa demande au titre du préjudice moral.

V- Sur la demande de condamnation de la SCI TE AITO formulée par la SNC AU PETIT BERCY, au titre de la procédure abusive et du préjudice moral

La SNC AU PETIT BERCY sollicite l’octroi de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive et de 5.000 euros en réparation du préjudice subi.

Or, la SNC AU PETIT BERCY est déboutée de sa demande tendant à déclarer nul et de nul effet le commandement de payer et condamnée au versement de diverses sommes à la société propriétaire des locaux, il convient de la débouter de sa demande au titre de la procédure abusive.

En outre, la SNC AU PETIT BERCY ne justifie aucunement avoir subi un quelconque préjudice moral.

La SNC AU PETIT BERCY sera, par conséquent, déboutée de ses demandes.

VI- Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la SCI TE AITO et de juger que les intérêts au taux légal échus au terme d’une année seront capitalisés.

VII- Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SNC AU PETIT BERCY, qui succombe au sens de l’article précité, devra supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SNC AU PETIT BERCY, qui succombe, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à payer à la SCI TE AITO la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement. En outre, l’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu à l’ordonner.

*

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SNC AU PETIT BERCY de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SNC AU PETIT BERCY à verser à la SCI TE AITO la somme de 16 786, 87 € au titre des loyers et charges impayées ;

CONDAMNE la SNC AU PETIT BERCY à verser à la SCI TE AITO la somme de 2 626, 50 € au titre du prorata de la taxe foncière 2024 ;

DIT que les intérêts au taux légal échus au terme d’une année seront capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE la SCI TE AITO de sa demande au titre des travaux de remise en état du bien ;

DEBOUTE la SCI TE AITO de sa demande au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SNC AU PETIT BERCY à payer la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) à la SCI TE AITO au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SNC AU PETIT BERCY aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Abigail LAFOUCRIERE, Juge, compte tenu de l’empêchement légitime de Anne-Laure DELATTE, Vice-Présidente, assistée de Laura BISSON, Greffier en charge de la mise à disposition.

Fait à [Localité 8], le 21 janvier 2026

LE GREFFIER LE JUGE