TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LONS LE SAUNIER

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JUGEMENT

DES LOYERS COMMERCIAUX

DU 03 SEPTEMBRE 2025

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N° Minute :

N° RG : N° RG 24/00746 – N° Portalis DBYK-W-B7I-CYK6

NAC : 30C

Par mise à disposition au Greffe, le trois Septembre deux mil vingt cinq,

Nous, Jean-Luc FREY, Président, juge des loyers commerciaux, assisté de Corinne GEORGEON, Cadre greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [O] [H] [F] [T]

né le 18 Novembre 1963 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Demandeur

Représenté par M^e Brigitte EGLOFF, avocat au barreau du JURA

ET :

LA S.C.I. ARTEMIS

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 903 848 034

[Adresse 5]

[Localité 3]

Défenderesse

Représentée par M^e Séverine WERTHE, avocat au barreau de BESANCON

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 02 Juillet 2025, en présence d'[Z] [C], greffier stagiaire, avons mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue ce jour ainsi qu’il suit, publiquement, par jugement contradictoire et mixte, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Me [K] [X], notaire à [Localité 10], le 31 mai 1969, M. [A] et Mme [M] [V] ont donné à bail commercial, un ensemble immobilier sis à [Adresse 11], comprenant un bâtiment avec magasin et entrée sur la rue et un arrière magasin avec évier, éléments de cuisine et WC.

Le bail a ensuite été régulièrement renouvelé au profit de plusieurs locataires et in fine, par acte authentique reçu par Me [I] [B], notaire à [Localité 10], en date du 12 février 2016 au profit de M. [O] [T], époux de Mme [G] [D], précédente locataire, avec effet retroactif au 1er juin 2014, moyennant le versement d’un loyer annuel révisable automatiquement tous les trois ans de 2041,52 euros. Les autres clauses du bail demeurant inchangées au regard de celles stipulées dans l’acte authentique initial.

Par acte dressé par Me [I] [B] le 20 janvier 2023, M. et Mme [V] ont vendu les locaux commerciaux loués à la sci Artemis au prix de 41 000 euros, le bail précité se poursuivant au profit du locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2023, la sci Artemis a donné congé du bail à M. [T] avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023 au prix de 6000 euros annuels, ou 500 euros mensuels.

Par lettre recommandée adressé le 9 mai 2023 à la sci Artemis et au commissaire de justice qu’elle avait mandaté, M. [T] a accepté le renouvellement du bail et contesté la révision du loyer proposé.

La sci Artemis a, par lettre recommandée du 21 décembre 2023, notifié à M. [T] un mémoire en révision du loyer commercial, proposant d’en fixer le prix à la somme annuelle de 5250 euros ht et hors charges, outre paiement des intérêts au taux légal, capitalisés par années entières, sur le supplément lié au nouveau loyer depuis sa date d’exigibilité.

Par mémoire notifié par lettre recommandée le 31 janvier 2024, M. [T] a adressé à sa bailleresse, un mémoire en réplique puis a sollicité l’autorisation d’assigner.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, M. [T] a fait assigner la sci Artemis devant le président du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier, statuant en matière de loyers commerciaux pour voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 2375,25 euros ht, en application de la règle de plafonnement prévue par l’article L145-34 du code de commerce. Subsidiairement il a sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise afin de voir évaluer la valeur locative des locaux donnés à bail.

En tout état de cause il a sollicité la condamnation de la sci Artemis outre aux entiers frais et dépens, à lui verser une indemnité de 4000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 juillet 2025, les parties représentées par leurs conseils ont repris les termes de leurs dernières écritures auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

M. [T] entend voir :

Juger que le bail commercial a été renouvelé à compter du 1er octobre 2023 pour une nouvelle durée de 9 ans, Juger que le bail bénéficie du plafonnement, Fixer le prix du loyer annuel à la somme de 2372,61 euros ht,Subsidiairement et au besoin, ordonner une mesure d’expertise aux fins de voir fixer la valeur locative du bien loué, aux frais partagés entre les parties, Condamner la sci Artemis outre aux entiers frais et dépens, à lui verser une somme de 4000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste qu’à l’occasion du renouvellement du bail en litige, un déplafonnement du loyer puisse être appliqué et entend en voir fixer le prix au regard des indices des 4èmes trimestres 2013 et 2022.

Il conteste l’évaluation de la valeur locative des locaux par M. [E], expert privé mandaté par la bailleresse, comme les attestations qu’elle produit au soutien de sa demande de réévaluation du prix du bail, alors qu’aucune de ces personnes n’a visité les lieux.

Il estime ne trouver aucune évolution commerciale favorable au regard de sa situation dans le quartier de la gare rénové à l’instar de ce dernier bâtiment. Il fait valoir que le nombre de trains de voyageurs la desservant a fortement diminué au profit d’un trafic de fret ne générant aucune clientèle potentielle ; que le tracé de la ligne [Localité 8] [Localité 9] a été modifié au détriment de l’arrêt dolois ; que le parking couvert de la gare n’est pas occupé, les voyageurs lui préférant le parking arrière du bâtiment bénéficiant d’un accès direct aux quais et que celui, payant, appartenant à la ville de [Localité 10] est occupé sur des longues durées. Enfin il précise qu’une boutique « Relay » a été créée en 2015 au sein même de la gare, les voyageurs lui réservant leurs achats au détriment là encore de son petit commerce de tabac, presse et jeux dont le chiffre d’affaires ne cesse de décroitre.

Enfin il explique que le prix du bail renouvelé sollicité par sa bailleresse conduirait, au regard du prix d’achat des murs, à un taux de rentabilité hors normes, rappelant que les locaux loués sont d’une surface de 30 m² dont 20 seulement sont accessibles au public.

La sci Artemis entend :

voir ordonner au besoin une mesure d’expertise judiciaire aux fins de donner tous éléments au tribunal permettant de fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé,voir fixer le loyer annuel à la somme de 5250 euros ht et charges, voir ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyer depuis leur date d’exigibilité, capitalisés par années entières, voir condamner M. [T], outre aux entiers dépens à lui verser la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle s’appuie sur les conclusions du rapport d’expertise de M. [E] déjà cité et plusieurs attestations de professionnels de l’immobilier pour faire valoir que le prix du bail est largement inférieur à la valeur locative. Elle entend mettre en exergue des facteurs d’évolution positifs de la commercialité des lieux, situés à proximité immédiate de la gare ferroviaire, rénovée en 2021 à l’instar de son quartier, à proximité de commerces et hôtels et de lieux de parking, de locaux de bureaux…

En outre elle entend faire valoir le dynamisme des cessions de fonds de commerce dans le secteur, qu’elle qualifie d’assez actif et souligne que la baisse alléguée du chiffre d’affaires du commerce de M. [T] ne fait pas obstacle à la réévaluation du prix du bail.

Enfin, si M. [T] lui fait reproche de n’avoir effectué aucun travaux de rénovation, elle rappelle que la propreté et l’entretien de la façade sont à la charge du locataire en vertu des clauses du bail.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans, antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce la bailleresse ne s’est pas prévalue d’autres dispositions que celles prévues par l’article L.145-34, pour voir remettre en cause la règle de plafonnement du loyer ci-dessus énoncée, estimant que celui-ci est désormais sous-évalué en raison de l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité décrits par les articles R 145-6 et suivants du même code.

Elle se fonde sur le rapport de M. [E] et des attestations de professionnels de l’immobilier qui relèvent que le local commercial se situe à proximité de deux hôtels anciens, sur une artère fréquentée de [Localité 10] qui mène du centre-ville au quartier de la gare intégralement rénové, à l’instar de la gare elle-même dont les travaux ont été achevés en février 2021 et de la création de parkings et de locaux de bureaux neufs dans un complexe dénommé « locopole ».

Il peut être déduit de cet état de fait que les facteurs de commercialité des locaux commerciaux loués ont notablement évolué en cours du bail précédent, bien que le locataire estime que cette évolution ait été sans emport positif pour la fréquentation de son commerce, dont le chiffre d’affaires n’a pas, à l’exception de l’exercice 2021, connu de hausse significative à même de justifier une augmentation du loyer mensuel de 198 euros (594 euros par trimestre).

La valeur du chiffre d’affaires n’entre pas dans les éléments mentionnés au 1 à 4 de l’article L. 145-33 mais il est constant que le quartier « de la gare » à [Localité 10] a été rénové et remanié, de sorte que les conditions d’un déplafonnement du loyer sont réunies ; le prix du loyer devant être fixé à la valeur locative du bien, déterminée d’un commun accord ou à défaut par le juge suivant les prescriptions, des articles L. 145-33 ensemble les articles R145-2 et suivants du code de commerce, d’après :

1° les caractéristiques du local considéré, lesquelles s’apprécient en considération des critères fixés à l’article R 145-3 du même code ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

et en fonction :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Il est constant que M. [E] pour fixer une valeur locative au m² n’a pas visité l’intérieur des locaux avant d’effectuer son évaluation, ce qui fonde, au-delà du taux de rentabilité du bien, une réelle contestation de son chiffrage.

Or si les parties ne sont pas en mesure de rapporter la preuve, par la production de références, de la valeur locative réelle, il appartient au juge de la rechercher au besoin, en désignant au préalable un expert judiciaire.

En l’espèce, il n’est pas possible d’apprécier l’exacte valeur locative des lieux loués sans recourir à une telle mesure d’expertise. Elle sera en conséquence et avant dire droit au fond, ordonnée dans les termes précisés au dispositif et aux frais de consignation avancés pour moitié, par chacune des parties.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes présentées, tous droits des parties étant expressément réservés.

Sur les demandes accessoires

Au vu du caractère mixte de la présente décision, il convient de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les frais irrépétibles.

En application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire dès lors qu’aucun élément ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux,

En premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé le 31 mai 2023 sont réunies ;

Avant dire droit au fond :

ORDONNE avant-dire droit une expertise

COMMET pour y procéder M. [R] [J] demeurant [Adresse 6] (Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 13]. : 06.11.43.26.74, Email : [Courriel 14]), expert judiciaire près la cour d’appel de Besançon,

Avec pour mission :

1) de se faire remettre tous documents utiles et de procéder à toutes investigations nécessaires, y compris auprès des tiers, en se conformant au principe du contradictoire,

2) de visiter et examiner les lieux sis [Adresse 2], après avoir convoqué les parties, décrire leur situation et leurs caractéristiques propres, évaluer la surface pondérée dont le calcul sera détaillé, en distinguant les superficies en raison de leur affectation selon qu’elles sont ou non destinées à la réception du public,

3) de rechercher si les locaux ont subi des améliorations notables au cours du bail expiré et du bail précédent, ou des changements d’affectation et plus spécialement si des travaux importants ont été exécutés et le cas échéant, en préciser la date, la nature et la personne en ayant pris l’initiative et celle en ayant assumé la charge et préciser qu’il s’agisse ou non de simples travaux d’entretien, s’ils ont eu des répercussions sur l’activité commerciale,

4) de rechercher si au cours du bail expiré, il existe une ou plusieurs modification(s) notable(s) des facteurs locaux de commercialité pour l’activité considérée,

5) de donner son avis sur la valeur locative du local commercial donné à bail en fonction de ses caractéristiques, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en identifiant les termes de comparaison utilisés,

6) de fournir toutes indications utiles à la détermination de cette valeur locative, s’agissant notamment du taux de rentabilité du bien au regard de son prix d’achat,

7) d’adresser aux parties un pré-rapport en les invitant à formuler leurs dires et observations se rapportant à la mission, dans un délai d’un mois, avant de clore ses opérations par le dépôt d’un rapport définitif comportant sa réponse circonstanciée à ces dires et observations éventuels,

8) d’apporter tous éléments de nature à permettre aux parties de se concilier et de favoriser toute solution amiable éventuelle ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DIT que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

FIXE le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 2.000 euros ;

DIT que la sci Artemis et M. [O] [T] verseront, chacun une consignation de mille Euros (1000 €) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 31 octobre 2025, à la régie d’avances et de recette du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier ;

DIT qu’en cas de carence de l’une des parties dans le versement de cette consignation, elle pourra être suppléer par l’autre partie qui souhaite se voir poursuivre l’expertise ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert d’accomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par voie d’ordonnance rendue par le Juge chargé du contrôle des expertises saisi sur simple requête par la partie la plus diligente ;

DESIGNE pour surveiller les opérations d’expertise le Juge chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de Lons-Le-Saunier, service des expertises, un rapport détaillé définitif de ses opérations avant le 1er avril 2026 et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de sa rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

DIT que si le coût probable de l’expertise est plus élevé que la consignation fixée, l’expert devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des opérations et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire et en avisant par écrit les parties ou leurs avocats qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour présenter leurs observations sur cette demande de provision complémentaire, directement au magistrat chargé du contrôle des expertises qui statuera à l’issue de ce délai ;

RESERVE les droits des parties ainsi que les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge soussigné du mercredi 5 novembre 2025 à 10 h 30 – salle d’audience du site judiciaire Anne Frank – la présente décision valant convocation, aux fins de vérification de la consignation des sommes précitées ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge des loyers commerciaux et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des loyers commerciaux,

Corinne Georgeon Jean-Luc Frey