TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 JUILLET 2025

N° RG 25/00472 – N° Portalis DB22-W-B7J-S4GK

Code NAC : 54G

AFFAIRE : S.A.S. BOUCHERIE FOURNAISE C/ S.C.I. L’ORXOISE

DEMANDERESSE

S.A.S. BOUCHERIE FOURNAISE, au capital de 8 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 811 859 008, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Céline Borrel, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 122, M^e Fabrice Grimault, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P109

DEFENDERESSE

S.C.I. L’ORXOISE, au capital de 3 048,98 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 415 286 715, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Martina Bouché, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 266, M^e Marc Méchin-Coindet, avocat au barreau de Pau

Débats tenus à l’audience du 19 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES :

La société SCI l’Orxoise, bailleur, a consenti un bail commercial au profit de la société Boucherie Fournaise, venant aux droits de Monsieur [F] [L] et Madame [L], portant sur un local situé [Adresse 2] à Maurecourt (Yvelines). Le bail a été renouvelé par acte du 20 janvier 2016.

Invoquant des infiltrations provenant du toit et la présence d’une humidité récurrente et anormale, la société Boucherie Fournaise a fait intervenir un expert d’assurance le 17 janvier 2024 pour constater des désordres.

Par lettre recommandée de son conseil en date du 24 septembre 2024, reçue le 27 septembre 2024, la société Boucherie Fournaise a mis en demeure la société SCI l’Orxoise de remédier à l’ensemble des désordres.

Le 29 janvier 2025, la société Boucherie Fournaise a mandaté un commissaire de justice pour dresser un procès-verbal de constat des désordres.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, la société Boucherie Fournaise a fait assigner la société SCI l’Orxoise, en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Lors de l’audience du 19 juin 2025, soutenant oralement son assignation, la société Boucherie Fournaise demande à la juridiction des référés :

— constater les désordres persistants au sein des locaux et sur la façade de l’immeuble, affectant les locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines) ;

— constater que les désordres subis depuis plusieurs mois constituent un trouble manifestement illicite ne permettant pas à la société Boucherie Fournaise d’exploiter le local commercial ;

— condamner la société SCI l’Orxoise à payer à la société Boucherie Fournaise une somme de 5 000,00 € à titre de provision sur indemnisation de ses troubles de jouissance et exploitation depuis janvier 2024 ;

— ordonner la consignation d’une partie du loyer mensuel, à concurrence de 600,00 € par mois, à compter du mois suivant l’ordonnance, avec versement par la société Boucherie Fournaise entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, avec mission de conserver le séquestre jusqu’à la fixation définitive de l’indemnisation due par le bailleur à la société Boucherie Fournaise ;

— désigner un expert avec pour mission notamment de rechercher les causes et origines des désordres et d’évaluer les travaux nécessaires et les préjudices ;

— condamner la société SCI l’Orxoise à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont distraction au profit de Maître Céline Borrel.

Par conclusions déposées à audience, la société SCI l’Orxoise demande à la juridiction des référés de :

— débouter la société Boucherie Fournaise de l’ensemble de ses demandes ;

— donner acte de ce que la société SCI l’Orxoise formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise ;

— dire que l’expertise fonctionnera aux frais avancés de la société Boucherie Fournaise ;

— condamner la société Boucherie Fournaise au versement de la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens ;

— à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et réserver les dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande de consignation du loyer et la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835, alinéa 2, du même code ajoute que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article R. 145-35 du code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 6 novembre 2014, prévoit notamment que ne peuvent être imputés au locataire : 1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, ni 2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que si une fuite est survenue au niveau du toit de l’immeuble litigieux, celle-ci a été réparée par des travaux de couverture réalisés en mai 2024, le locataire ayant par ailleurs été indemnisé du préjudice en résultant.

Par ailleurs, s’il est constant et résulte des pièces versées aux débats que d’importantes infiltrations d’eau sont toujours constatées au sein de l’immeuble, notamment au niveau du laboratoire, leur cause et leur imputabilité ne sont pas déterminées avec certitude à ce stade, les technicien intervenus sur les lieux évoquant soit un défaut affectant un tuyau encastré, relevant de la responsabilité du bailleur, soit un défaut d’étanchéité du carrelage, dont l’entretien est à la charge du locataire.

Dès lors que la responsabilité du bailleur n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé, il convient de rejeter les demandes tant de consignation d’une partie des loyers que de condamnation de la société SCI l’Orxoise au versement d’une provision.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la nécessité qu’un technicien judiciaire détermine l’étendue et l’origine des infiltrations constatées et évalue leurs conséquences, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société Boucherie Fournaise le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société SCI l’orxoise.

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Donnons acte à la société SCI L’Orxoise de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Madame [T] [H]

E-mail : [Courriel 9]

[Adresse 7]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 10], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

1° relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

2° en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

3° donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

4° à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

5° donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

6° rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 2] à [Localité 6] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Boucherie Fournaise à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 janvier 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 8]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Rejetons la demande de provision et la demande tendant à consigner une partie des loyers ;

Disons que les dépens resteront à la charge de la société Boucherie Fournaise ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure et que la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre