TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 30 MARS 2026

Mise à disposition

du 30 Mars 2026

N° RG 23/00885 – N° Portalis DBYK-W-B7H-CUI5

Suivant assignation du 12 Décembre 2023

déposée le : 13 Décembre 2023

code affaire : 71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

PARTIES EN CAUSE :

LA S.C.I. DES PERCE-NEIGES

immatriculée au registre national des entreprises sous le n° 908 519 499,

[Adresse 1],

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean-Yves REMOND de la SELARL REMOND-GUY-LAZARD AVOCATS, avocat au barreau du JURA

PARTIE DEMANDERESSE

C/

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 2],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 3]

représenté par son syndic en exercice la SARL TISSOT IMMOBILIER, immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 403 749 708 sise, [Adresse 4]

Représenté par Maître Adrien MAIROT de la SCP LETONDOR – MAIROT – GEERSSEN, avocat au barreau du JURA

PARTIE DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Natacha DIEBOLD, Vice-présidente

GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 Novembre 2025 par-devant Natacha DIEBOLD, Vice-présidente, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, pour être mise en délibéré au 25 février 2026, prorogé au 30 Mars 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], [Adresse 6] a convoqué l’ensemble de ses membres, par courrier du 11 septembre 2023, à une assemblée générale ordinaire le 09 octobre 2023 afin de délibérer sur plusieurs projets de résolutions, dont la numéro sept portant sur l’acquisition d’une fraise à neige et comprenant les modalités de répartition de cette dépense entre les différents copropriétaires.

L’assemblée générale s’est tenue le 09 octobre 2023 en l’absence de trois copropriétaires n’ayant pas donné de pouvoir, dont la société civile immobilière (ci-après “SCI”) des Perce-Neiges. L’assemblée générale a, notamment, adopté la résolution numéro sept, votée à l’unanimité des présents et emportant acquisition d’une fraise à neige pour un coût de 3 900 euros toutes taxes comprises (ci-après “TTC”) réparti entre les différents lots.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la SCI des Perce-Neiges a fait assigner le syndicat de copropriété de la résidence le Perce-Neige devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, aux fins de voir annuler la résolution n° 7 se rapportant à l’acquisition d’une fraise à neige.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 septembre 2025 et l’affaire, appelée à l’audience de plaidoiries du 26 novembre 2025, a été mise en délibéré au 25 février 2026, date prorogée au 30 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 mai 2025, la SCI des Perce-Neiges demande au tribunal de :

— annuler la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 octobre 2023, se rapportant à l’acquisition d’une fraise à neige, dont les modalités de répartition du prix ont été faites en violation des dispositions du règlement de copropriété et du règlement modificatif, et adoptées grâce à un abus de majorité,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence le, [Adresse 7] à lui restituer la somme de 1 138,80 euros correspondant à l’appel de fonds émis sur le fondement de la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 octobre 2023,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 6] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que la SCI des Perce-Neiges sera déchargée de toute participation aux condamnations prononcées à son profit,

— juger en application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI des Perce-Neiges sera dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5], [Adresse 6], aux dépens, avec possibilité de recouvrement direct au profit de la SELARL Remond-Guy-Lazard Avocats, représentée par Maître Jean-Yves Rémond, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En réponse, aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 6] demande au tribunal de :

— juger que la résolution n°7 votée lors de l’assemblée générale du 09 octobre 2023 des copropriétaires de la résidence le, [Adresse 7] n’est atteinte d’aucune nullité de forme ou de fond,

— débouter la SCI des Perce-Neiges de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI des Perce-Neiges à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI des Perce-Neiges aux entiers dépens de l’instance, avec possibilité pour la SCP Letondor-Mairot-Geerssen de faire application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en annulation de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 octobre 2023

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : “ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”.

Aux termes de l’article 11 de cette loi : “ Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ”.

Aux termes de l’article 25 de la loi : “ Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives, à l’exception du changement de la destination d’une ou de plusieurs parties privatives mentionné au l du II de l’article 24 ;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.”.

Il résulte de ces dispositions que la règle de principe est la participation aux charges d’entretien des parties communes, tel que l’achat d’une fraise à neige, par chaque copropriétaire selon les tantièmes qu’il détient, sauf à prévoir une modification de la répartition des charges.

Cette modification doit alors être adoptée à l’unanimité, à l’exception, notamment, du cas dans lequel des travaux ou actes d’acquisition ou de disposition effectués ou accomplis sur l’immeuble rendent cette modification nécessaire, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant alors voter à la majorité une modification de la répartition initiale des charges.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le règlement de copropriété de la résidence prévoit d’une part en son article 9 que “ les charges communes à tous les copropriétaires (…) comprennent (….) toutes dépenses communes faites dans l’intérêt commun” et que l’article 10 précise que “ces frais et dépenses communes (…) seront à la charge des propriétaires de chaque lot dans la proportion des fractions des parties communes afférentes au lot ou ensemble des lots lui appartenant (…)”.

Il ne résulte pas des dispositions susvisées que l’achat d’une fraise à neige afin d’assurer le déneigement de la résidence relève des actes énoncés par l’article 25, permettant l’adoption d’une résolution à la majorité des voix des copropriétaires. Dès lors, la règle du vote à l’unanimité prévue par l’article 11 en son premier alinéa devait s’appliquer de sorte que, à défaut d’un tel vote, la SCI des Perce-Neiges est bien fondée à soutenir que les modalités de répartition du règlement de cette acquisition ne pouvaient être modifiées par l’assemblée générale qui s’est tenue le 9 octobre 2023, et que cette dépense aurait dû être répartie selon la règle de principe, au regard des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires de la résidence, [Adresse 8] fait valoir que ces modalités de répartition avaient été votées et observées lors de la précédente acquisition d’un tel outil par la copropriété en 2005, cet élément n’est pas pour autant de nature à permettre de justifier et régulariser les manquements relevés au sujet de la délibération adoptée en 2023.

Par suite, il convient d’annuler la résolution numéro sept du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 octobre 2023 de la résidence, [Adresse 8], ce sans qu’il ne soit besoin d’examiner le second moyen développé par la SCI des Perce-Neiges et portant sur l’existence d’un abus de majorité.

Sur la demande en restitution de la somme correspondant à l’appel de fonds émis sur le fondement de la résolution numéro sept

Aux termes de l’article 1302 du code civil : “ Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution”.

Compte-tenu de l’annulation de la résolution en litige, il convient de faire droit à la SCI et d’ordonner la restitution de la somme de 1 138,80 euros par le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 8].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 8], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Remond-Guy-Lazard Avocats, représentée par Maître Jean-Yves Rémond en application des dispositions de l’articler 699 du même code.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : “ (…) Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires (…)”.

Il convient en l’espèce de dispenser la SCI des Perce-Neiges de participer à la dépense commune des frais de procédure à la charge du syndicat de copropriété de la résidence, [Adresse 8].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Annule la résolution numéro sept du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 octobre 2023 de la résidence, [Adresse 8] ;

Ordonne la restitution de la somme de 1 138,80 euros par le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 8] à la SCI des Perce-Neiges ;

Condamne le syndicat de copropriété de la résidence, [Adresse 8] aux dépens, dont distraction au bénéfice de la SELARL Remond-Guy-Lazard Avocats, représentée par Maître Jean-Yves Rémond ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les demandes de chacune des parties sur ce fondement ;

Accorde une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure à la SCI des Perce-Neiges en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à, [Localité 4], le 30 Mars 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Corinne Georgeon Natacha Diebold

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 30 mars 2026.