Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 23 juillet 2025, n° 24/54678

TJ Paris 23 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Changement d'usage sans autorisation
La cour a estimé que la ville n'a pas prouvé que le local était à usage d'habitation au 1er janvier 1970, condition nécessaire pour appliquer les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction.
Rejeté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a condamné la ville aux dépens, ce qui implique qu'elle ne peut pas demander le remboursement de frais à la SCI.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la Ville de [Localité 4] a assigné la SCI BHOT26 pour avoir enfreint l'article L. 631-7 du code de la construction en changeant l'usage d'un appartement en location courte durée, demandant une amende de 50 000 euros. Les questions juridiques posées concernent la preuve de l'usage d'habitation du local au 1er janvier 1970 et la légalité du changement d'usage. Le tribunal a conclu que la Ville n'a pas réussi à prouver que le local était à usage d'habitation à cette date, déboutant ainsi la Ville de sa demande d'amende. En conséquence, la Ville a été condamnée aux dépens et à verser 2 000 euros à la SCI au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 23 juil. 2025, n° 24/54678
Numéro(s) :	24/54678
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	31 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Colin MAURICEXavier DEMEUZOY
Cabinet(s) :	CM & L AVOCATS
Parties :	LA S.C.I. BHOT 26

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/54678 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QCD

N° : 2

Assignation du :

05 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 23 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 4]

prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 4], Mme [J] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSE

LA S.C.I. BHOT 26

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 4 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BHOT26 est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1], 2ème étage, porte 3001, constituant les lots de copropriété 31, 32 et 84.

Par acte du 5 avril 2024, la ville de Paris a assigné la SCI BHOT26 devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Aux termes de ses dernières écritures, déposées et soutenues oralement à l’audience du 4 juin 2025, la ville de [Localité 4] demande de :

— juger que la SCI BHOT26 a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé dans le bâtiment B, escalier 1, 2ème étage, porte 3001, de l’immeuble sis [Adresse 1] (constituant les lots 31/32/84) ;

— condamner la SCI BHOT26 à une amende civile de 50 000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la SCI BHOT26 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SCI BHOT26 à verser à la ville de Paris une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de la procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de Paris fait essentiellement valoir que le local en cause n’est pas la résidence principale de la SCI BHOT26, que le local est à usage d’habitation et que la SCI BHOT26 a enfreint les dispositions de l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage du bien sans autorisation préalable.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI BHOT26 demande de :

A titre principal,

— écarter toute application rétroactive de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 quant à la détermination de l’usage d’habitation du local au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

— juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

— juger que la ville de [Localité 4] est mal fondée dans sa demande de condamnation en raison de l’absence de force probante des déclarations H2 fournies ainsi que des autres documents produits par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

— juger sa bonne foi ;

— juger qu’elle respecte depuis mars 2020 la réglementation ;

— juger que toutes les locations qu’elle a effectuées étaient en conformité avec la loi ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à son encontre ;

— débouter la ville de [Localité 4] de sa demande de condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

A titre subsidiaire,

— juger de sa bonne foi et de ses diligences ;

— juger de la situation personnelle de M. [K] et de sa coopération avec la ville de [Localité 4] ;

— juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

En conséquence,

— la condamner à une amende symbolique d’un euro au regard de la cessation de l’infraction présumée à l’article L. 652-1 du code de la construction et de l’habitation et de sa coopération avec la ville de [Localité 4] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence,

— la condamner à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

En tout état de cause,

— juger que l’équité ne commande pas qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la ville de [Localité 4] de sa demande d’astreinte,

— condamner la ville de [Localité 4] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BHOT26 conteste la régularité des pièces produites par la ville de Paris en indiquant qu’elle ne rapporte pas suffisamment d’éléments pour établir l’affectation du bien litigieux à un usage d’habitation.

A titre subsidiaire et s’agissant du quantum de l’amende civile, la SCI BHOT26 invoque sa bonne foi, sa collaboration avec les services de la ville de Paris, la cessation des locations courtes durées.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Il est rappelé à titre liminaire que, par un avis du 10 avril 2025 (n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1, d, de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

En l’espèce, le changement d’usage allégué est intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer les articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction antérieure à celle issue de cette loi.

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 4], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 4] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

Il ressort des pièces produites, notamment du constat de location de meublé touristique du 19 juillet 2022 établi par une contrôleuse assermentée, que la SCI BHOT26 est propriétaire d’un local situé [Adresse 1], lot de copropriété 31/32/84, bâtiment B, escalier 1, 2ème étage, porte 3001, via la plateforme Airbnb.

Afin de prouver l’usage d’habitation du local en cause au 1er janvier 1970, la ville de [Localité 4] se fonde sur deux formulaires H2, une fiche modèle R, les listes électorales de l’année 1970 et un acte de vente du 26 mars 2019.

Il résulte de la fiche de révision modèle H2 reçue par les services municipaux le 26 octobre 1970 que le local constituant le lot de copropriété n°31, situé bâtiment B, au deuxième étage de l’immeuble, porte gauche comprend une surface de 20m2 exclusivement affectée à l’habitation, et qu’il est occupé par sa propriétaire, Madame [A] [M] [D]. Toutefois, cette mention ne permet pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la fiche H2 ayant été remplie le 15 octobre 1970 par Monsieur [L] [D], fils de la propriétaire.

Le nom de Madame [D] se retrouve également dans la fiche modèle R en tant que propriétaire et occupante d’un local situé dans le bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 1]. Cependant, il convient de relever que cette fiche R n’est pas datée et que l’appartement qu’elle mentionne comme étant occupé par Madame [D] est situé au 3ème étage, en contradiction avec la description de la fiche H2, de sorte que cette fiche R est indifférente à la caractérisation de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En outre, la Ville de [Localité 4] produit un extrait de la liste électorale de l’année 1970 mentionnant que le domicile de Monsieur [D] [L] [B] se situe [Adresse 1]. Toutefois, il convient de relever que Monsieur [L] [D] n’est mentionné ni sur la fiche H2 du 15 octobre 1970 en qualité d’occupant des lieux, ni sur la fiche R en qualité d’occupant d’un quelconque local au sein du bâtiment B de l’immeuble.

Enfin, la seconde fiche H2 datée du 29 août 1994 établissant la réunion des lots 31 et 32 n’apporte aucun élément quant à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, pas plus que le relevé de propriété versé aux débats et l’acte de vente du 26 mars 2019 qui, en l’absence d’autres éléments, ne permettent pas d’établir l’usage d’habitation.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la ville de [Localité 4] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970, le local litigieux était utilisé à usage d’habitation.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L. 651-2 et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, la ville de Paris sera déboutée de sa demande visant à voir condamner la SCI BHOT26 à une amende civile de 50.000 euros, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La ville de [Localité 4], qui succombe en ses prétentions, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la ville de [Localité 4] devra verser une indemnité que l’équité commande de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Déboute la ville de [Localité 4] de sa demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamne la ville de [Localité 4] aux dépens ;

Condamne la ville de [Localité 4] à payer à la société civile immobilière BHOT26 une somme de deux mille euros (2000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris, le 23 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT