N° RG 25/00132 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YUR 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Gilles REGNIER, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Madame [X] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christine BERGERON-KERSPERN, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 13/11/2025 :

Exécutoire à M^e Christine BERGERON-KERSPERN

Copie à M^e Gilles REGNIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2023, Madame [X] [S] a donné à bail à Monsieur [M] [H] un bien immobilier meublé à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1100 euros hors charges.

Un congé pour reprise avec un délai au 10 mars 2024 a été signifié à Monsieur [M] [H] le 6 décembre 2023 par Maître JOBARD, Commissaire de Justice.

Monsieur [M] [H] a quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, Monsieur [M] [H] a fait assigner Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 13 mars 2025 pour voir:

— dire que le congé signifié par Madame [X] [S] le 6 décembre 2023 est nul de plein droit, comme justifiant une reprise qui n’a pas été suivie d’effet, avec relocation au 1er septembre 2024 et en tirer toute conséquence de droit,

— condamner Madame [X] [S] a payer à Monsieur [M] [H]:

— la somme de 2200 euros pour restitution du dépôt de garantie en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

— la somme de 5000 euros en application de l’article 1231-2 du Code civil pour préjudice moral,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamner Madame [X] [S] aux entiers dépens de l’instance,

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 2 octobre 2025, Monsieur [M] [H], représenté par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [X] [S], représentée par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, demande au Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 5] de :

— débouter Monsieur [M] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— dire que Monsieur [M] [H] a quitté les lieux en refusant de régulariser un état des lieux de sortie,

— dire que Monsieur [M] [H] ne lui a pas restitué les clés,

— dire que le dépôt de garantie de 2200 euros est inférieur aux sommes dues par Monsieur [M] [H] au titre des loyers et charges impayés et aux frais résultant du procès verbal de constat du 21 février 2024,

— dire que Monsieur [M] [H] a produit au débat des documents falsifiés,

— condamner Monsieur [M] [H] à lui payer:

— la somme de 6000 euros au titre de dommages et intérêts,

— la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [M] [H] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera indiqué à titre liminaire que les demandes de dires telles que formulées par Madame [X] [S] ne constituent pas des demandes au sens du code de procédure civile. La juridiction ne s’estime dès lors pas tenue d’y répondre.

Sur la validité du congé délivré:

Selon l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Monsieur [M] [H] fait valoir que la bailleresse lui a délivré un congé pour vendre afin qu’il quitte le logement par tout moyen. Il considère que cette dernière n’a jamais habité le logement et que la nullité du congé doit donc être prononcée.

Madame [X] [S] s’oppose à l’argumentaire. Elle affirme avoir habité le logement.

Il est produit aux débats à l’appui de la demande le contrat de bail ainsi que le congé délivré par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023 pour le 10 mars 2024. Ce congé précise qu’il est délivré pour reprise du logement meublé.

Madame [X] [S] produit également des factures : la facture de souscription d’un contrat auprès de EDF, à son nom, à l’adresse de son bien immobilier ainsi qu’une facture de forfait mobile. Elle justifie donc du caractère réel et sérieux de la reprise.

A l’inverse, Monsieur [M] [H] ne produit aux débats aucun élément de nature à remettre en question le sérieux de la reprise du bien immobilier pour y habiter.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré respecte les règles de fond et de forme.

Monsieur [M] [H] sera donc débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 6 décembre 2023 pour le 10 mars 2024.

Sur la pénalité relative à la non restitution du dépôt de garantie:

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, il est produit aux débats l’état des lieux d’entrée en date du 11 mars 2023. Il sera relevé que les exemplaires produits par la bailleresse et le locataire sont sur certains points divergeant, seul l’exemplaire de la bailleresse comporte la signature de l’ensemble des parties. Dès lors, il ne sera retenu que l’exemplaire de la bailleresse qui est contradictoire.

Cet état des lieux d’entrée mentionne le bon, voire le très bon état du logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 21 février 2024 relève quant à lui que:

— la deuxième clé du garage et le badge de déchètterie non restitués,

— clé d’accès tordue,

— fauteuil jardin cassé,

— four dans un état de crasse indescriptible,

— taches sur l’alèse,

— robinet d’arrêt de la chasse d’eau grippé,

— traces de calcaire sur les parois de la douche,

— tondeuse pas nettoyée,

— détritus laissés surplace,

— garage pas vidé,

— parasol déchiré,

— poubelles non vidées.

S’agissant de l’état des appareils ménagers, leur dégradation n’est pas démontrée, leur état n’ayant pas pu être vérifié.

Les photographies qui ne peuvent être ni datées ni localisées géographiquement ne sauraient avoir valeur probatoire quant à l’état du logement lors du départ des lieux du locataire.

Madame [X] [S] a indiqué que Monsieur [M] [H] est redevable des loyers de janvier 2024 et du 1er au 19 février 2024 pour un montant total de 1820 euros, ce qui n’a pas été contesté par ce dernier. Les frais réclamés au titre des travaux de ménage et de la clé à refaire pour un montant de 303 euros sont également justifiés au vu des développements ci-dessus rappelés. La moitié du coup du constat de commissaire de justice du 21 février 2024 doit également être mise à la charge de Monsieur [M] [H].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que Madame [X] [S] a pu justifier de l’absence de restitution du dépôt de garantie à son locataire, ce dernier étant redevable à son encontre de sommes pour un montant total dépassant celui du dépôt de garantie.

Monsieur [M] [H] sera donc débouté de sa demande de condamnation de Madame [X] [S] à lui payer la somme de 2200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre du préjudice moral:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [M] [H] qui succombe au principal ne démontre pas l’existence d’une faute commise par Madame [X] [S] à l’origine pour lui d’un préjudice moral.

Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [X] [S], qui sollicite l’octroi d’une somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts ne justifie pas de l’existence et du quantum du préjudice qu’elle invoque.

Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [M] [H] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens et sera condamné à verser à Madame [X] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Déboute Monsieur [M] [H] de sa demande de nullité du congé pour reprise délivré par Madame [X] [S] le 6 décembre 2023 pour le 10 mars 2024.

Déboute Monsieur [M] [H] de sa demande de restitution du dépôt de garantie pour un montant de 2200 euros.

Déboute Monsieur [M] [H] de sa demande au titre du préjudice moral.

Déboute Madame [X] [S] de sa demande de dommages et intérêts.

Condamne Monsieur [M] [H] à verser Madame [X] [S] une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur [M] [H] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT