N° RG 25/00291 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C52IC 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Christelle GUILLOU-PERRIER, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR:

Madame [R] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles REGNIER, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 02 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 13 Novembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le 13/11/2025 :

Exécutoire à M^e Christelle GUILLOU-PERRIER

Copie à M^e Gilles REGNIER et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2024, la SCI WELL WAZH a consenti à Madame [R] [D] la location d’un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à LANGUIDIC (56440) moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 550 euros, charges comprises.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est engagée en qualité de caution simple au bénéfice de la SCI WELL WAZH pour le paiement des loyers et charges suivant acte sous seing privé en date du 5 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [R] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT pour l’audience du 3 juillet 2025 pour voir:

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Madame [R] [D] et de tous occupants de son chef, avec si besoin le recours à la force publique,

— Condamner Madame [R] [D] à lui payer la somme de 2015 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2024 sur la somme de 1650 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges,

— Condamner Madame [R] [D] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [R] [D] à lui payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner Madame [R] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 2 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 3163,25 euros, suivant décompte en date du 15 septembre 2025.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Madame [R] [D] , représentée par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

— dire et juger qu’elle est à jour de ses loyers,

— débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de toutes ses demandes en paiement et en expulsion

Subsidiairement,

— lui accorder les plus larges délais pour se maintenir dans les lieux en application des articles 1343-5 et suivants du code civil,

— condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à payer entre ses mains la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience, Madame [R] [D] représentée par son conseil, a indiqué souhaiter rester dans les lieux et solliciter la poursuite du contrat de bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la qualité et l’intérêt à agir de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES:

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de cautionnement régularisé par voie électronique dans le cadre du dispositif Visale entre elle même et la SCI WELL WAZH, bailleresse, pour garantir à cette dernière, le paiement des loyers en cas de défaillance de la locataire.

Il résulte du contrat de cautionnement et conformément aux articles 2305 du et 2306 Code civil qu’après paiement des loyers impayés, la caution se trouve subrogée dans tous les droits et actions du bailleur et pourra agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail et fixation de l’indemnité d’occupation.

En l’espèce le contrat de caution VISALE signé le 5 février 2024 entre la SCI WELL WAZH et la Société ACTION LOGEMENT SERVICES stipule au chapitre « Définitions » que « la quittance subrogative: désigne, conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, le document par lequel la caution est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution ».

L’article 8.2 du même contrat ajoute que la caution s’engage après avoir versé au bailleur le montant des impayés déclarés, à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion » et à « informer régulièrement le bailleur des procédures contentieuses en cours », son dernier alinéa indiquant que « s’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d’assignation pour résiliation du bail ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à l’encontre de Madame [R] [D] en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers impayés qu’elle a elle même réglés à la SCI WELL WAZH.

Sur la réclamation en paiement :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte de créance faisant état d’une dette locative d’un montant de 3163,25 euros suivant décompte arrêté au 15 septembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats la quittance subrogative en date du 7 juillet 2025attestant du versement de la somme de 3163,25 euros par ACTION LOGEMENT SERVICES à la SCI WELL WAZH, au titre des loyers impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution est donc subrogée dans les droits de la SCI WELL WAZH, et est fondée à agir en remboursement des sommes réglées à cette dernière aux lieu et place de Madame [R] [D] dans la limite de la subrogation.

Madame [R] [D] indique ne pas être d’accord avec le montant de la dette locative. Elle ne produit cependant aux débats aucun élément de nature à démontrer l’existence de versements qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3163,25 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 15 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la durée maximale du plan d’apurement accordée par le juge judiciaire au locataire en situation de régler sa dette locative est portée à trois ans par dérogation à l’article 1244-1 du code civil.

Représentée par son conseil à l’audience, Madame [R] [D] a fait état de ses difficultés financières. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement.

La lecture du décompte de la créance locative produit à l’audience laisse apparaître que Madame [R] [D] a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Il convient dans ces conditions d’accorder à Madame [R] [D] des délais de paiement en prévoyant que cette dernière s’acquittera de sa dette par le paiement de 36 mensualités de 87,87 euros, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues. De même, il y a lieu de dire qu’en cas de décision définitive émanant de la Commission de Surendettement, les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail régularisé entre la SCI WELL WAZH d’une part et Madame [R] [D] d’autre part qui contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de règlement à terme des loyers et six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et visant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [R] [D] le 4 septembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte de la dette de loyer de Madame [R] [D] qui démontre que cette dernière n’a pas régularisé sa dette dans les délais impartis.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 16 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés à Madame [R] [D] pour régulariser l’arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes. Par ailleurs, cette dernière justifie de la reprise du versement intégral de son loyer avant l’audience.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur l’expulsion du locataire:

En considération des délais accordés, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [D] tant que ces derniers sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, le bail continue de se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, le bail sera résilié.

Dans ce cas, Madame [R] [D] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération des délais accordés, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation dès lors qu’ils sont respectés. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, le bailleur ne pourra se prévaloir de la résiliation du bail et le bail continuera de se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation égale à 550 euros, due jusqu’à la libération définitive par Madame [R] [D].

Sous condition de la production par cette dernière d’une quittance subrogative au titre du règlement de ces indemnités d’occupation, Madame [R] [D] sera condamnée à leur règlement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES .

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [R] [D] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [R] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les autres demandes:

Au regard de la qualité des parties, la demande présentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile est rejetée. La demande de Madame [R] [D] qui succombe à l’audience sur ce fondement sera également rejetée.

Madame [R] [D] sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe :

Dit que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir en demande à l’encontre de Madame [R] [D] .

Condamne Madame [R] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES la somme de 3163,25 euros , au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 15 septembre (mois de septembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 octobre 2024.

Accorde à Madame [R] [D] des délais de paiement assortis de l’obligation de s’acquitter de sa dette par 36 acomptes mensuels de 87,87 euros le dernier comportant le solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Dit qu’en cas de décision définitive de la Commission de Surendettement, les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Rappelle que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Dit qu’en cas de règlement par Madame [R] [D] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les termes et délais fixés ci-dessus, le bail continuera de se poursuivre.

Dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, le bail sera résilié, et ordonne dans ce cas l’expulsion de Madame [R] [D] de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

Dit qu’en ce cas, il sera dû solidairement une indemnité mensuelle d’occupation égale à 550 euros, jusqu’à la libération définitive des lieux par Madame [R] [D] .

Condamne dans ce cas Madame [R] [D] , sous condition de la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre, au paiement à cette dernière des indemnités mensuelles d’occupation.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [R] [D] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [R] [D] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT