TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

ORDONNANCE DU 27 Mars 2026

N° RG 25/00467 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVIA

Ordonnance du 27 Mars 2026

N° : 26/16

,

[M], [A],

[Q], [P] épouse, [A]

C/

,

[B], [D],

[L], [Z]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à M^e BOMMELAER

copie certifiée conforme délivrée

à M, [D] et Mme, [Z]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 27 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M., [M], [A],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

Mme, [Q], [P] épouse, [A],

[Adresse 2],

[Localité 3]

représenté par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme, [B], [D],

[Adresse 2],

[Localité 3]

comparante

M., [L], [Z],

[Adresse 2],

[Localité 3]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2023, à effet au 3 janvier 2024, M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] ont consenti un bail d’habitation à Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] sur des locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 940 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.181,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] le 18 février 2025.

Par assignations du 2 juin 2025, M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et restitution des clés,2.596,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 14 novembre 2025 où elle a été retenue. Toutefois, les défendeurs étant arrivés après l’appel des causes, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 19 décembre 2025 par simple mention au dossier.

A cette date, M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] ont comparu représentés par leur conseil.

Ils sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de leur créance à hauteur de 6.386,20 euros.

Au soutien de leurs prétentions, les époux, [A] soulignent que, malgré l’envoi de mises en demeure et d’un commandement de payer, les locataires n’ont pas régularisé la situation et que la dette continue d’augmenter. Ils s’opposent à tous délais de paiement.

À l’audience, Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] ont comparu en personne.

Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de verser 150 euros par mois en plus du loyer courant. Ils exposent qu’ils ont été déclarés recevables au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers le 10 septembre 2025 laquelle envisagerait un plan d’apurement de la dette.

Ils expliquent être dans une situation financière difficile au regard de problèmes de santé de Monsieur et d’un licenciement de Madame. Ils font valoir qu’ils versent 550 euros tous les mois.

Ils souhaitent pouvoir se maintenir dans les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses effets

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, par exception, en son point VI 1°, l’article 24 précité dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du Code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, l’article L.714-1 du Code de la consommation prévoit que lorsque des délais de paiement sont ainsi accordés par le juge ou la commission de surendettement les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, le bail a été signé le 26 novembre 2023 et a pris effet au 3 janvier 2024. Il contient, en sa page 13/16, une clause résolutoire fixant à six semaines le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 17 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.181,94 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2025.

Le décompte produit permet également de constater que les locataires ne parviennent pas à régler intégralement leur loyer chaque mois. Ainsi, ils versent 561 euros quand ils devraient verser 922,21 euros.

Dès lors, malgré la décision de recevabilité de la commission de surendettement, des délais de paiement ne peuvent être imposés au bailleur.

De plus au vu des débats et du diagnostic social, la situation financière des locataires ne leur permet pas d’envisager des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail au 1er avril 2025, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé aux bailleurs par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 922,21 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Enfin, par application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité des débiteurs ne se présume pas. Ainsi, il est admis que, sauf clause contractuelle expresse, la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation.

Il est constaté que, si en pages 3 et 4/16, le contrat prévoit la solidarité entre les locataires, celle-ci ne s’étend qu’aux obligations du contrat en ce compris le paiement du loyer. Elle ne saurait dès lors être appliquées aux indemnités d’occupation.

2. Sur la demande au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de bail précise, en sa page 6/16, que le loyer est payable tous les premiers du mois.

Les époux, [A] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 décembre 2025, Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] leur devaient la somme de 6.386,20 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] ne contestent pas ce montant et n’apportent aucun élément de nature à le remettre en cause.

Au vu de la clause de solidarité, laquelle ne s’étend pas aux indemnités d’occupation, il y a lieu de distinguer entre l’arriéré locatif antérieur à la résiliation du bail et l’arriéré locatif postérieur à celle-ci.

En conséquence, Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] seront solidairement condamnés à payer à M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] la somme de 3.296,73 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] seront condamnés à payer à M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] la somme de 3.089,47 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur les demandes accessoires

Mme, [C], [D] et M., [L], [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 novembre 2023, à effet au 3 janvier 2024, entre M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A], d’une part, et Mme, [C], [D] et M., [L], [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 4] est résilié depuis le 1er avril 2025,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme, [C], [D] et M., [L], [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 2] à, [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 922,21 euros (neuf cent vingt-deux euros et vingt et un centimes) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNONS solidairement Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] à payer à M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] la somme de 3.296,73 euros (trois mille deux cent quatre-vingt-seize euros et soixante-treize centimes) au titre des loyers impayés arrêtés au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] à payer à M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] la somme de 3.089,47 euros (trois mille quatre-vingt-neuf euros et quarante-sept centimes) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTONS M., [M], [A] et Mme, [Q], [P] épouse, [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Mme, [C], [D] et M., [L], [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 février 2025 et celui des assignations du 2 juin 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge