TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 22/02280 – N° Portalis DBZH-W-B7G-C5GKG

[I] [N], [D] [V] épouse [N]

C/

[S] [R] épouse [J] Madame [S] [M] [R] épouse [J], [E] [J] Monsieur [E] [A] [J],[Z] [B], [G] [H] épouse [B]

COPIE EXECUTOIRE LE

12 Novembre 2025

à

Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, M^e Wanig PENHOET, Maître Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD

entre :

Monsieur [I] [N]

né le 01 Février 1972 à [Localité 13] (35)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [D] [V] épouse [N]

née le 10 Août 1975 à [Localité 11] (44)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

Demandeurs

et :

Madame [S] [M] [R] épouse [J]

née le 13 Juin 1962 à [Localité 10](56)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [E] [A] [J]

né le 25 Décembre 1967 à [Localité 9] (ALLEMAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par M^e Wanig PENHOET, avocat au barreau de LORIENT

Monsieur [Z] [B]

né le 22 Mars 1969 à [Localité 12] (56)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [G] [H] épouse [B]

née le 02 Décembre 1973 à [Localité 8] (56)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentés par Maître Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame LE CHAMPION et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

M. et Mme [B] sont propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 14] comprenant plusieurs lots.

Par acte authentique du 8 octobre 2008, les époux [N] ont acquis le lot n° 5 de l’immeuble décrit comme un appartement T4 de plain-pied avec un garage pour la somme de 140 000 euros.

Le 13 septembre 2020, les époux [N] ont reçu un courrier des époux [J] (leurs voisins) leur demandant la mise en œuvre d’un châssis fixe dans l’une des chambres en remplacement du châssis fixe préexistant.

Par courrier du 2 juillet 2021, les époux [N] ont mis en demeure les époux [B] de prendre les dispositions nécessaires pour obtenir une servitude de vue sur le fonds voisin.

Par acte du 21 décembre 2022, les époux [N] ont fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins d’obtenir notamment l’annulation de la vente du 8 octobre 2008 pour dol.

Par acte du 20 décembre 2023, les époux [N] ont fait assigner M. et Mme [J] en intervention forcée.

Les procédures ont été jointes le 2 février 2024.

Les époux [B] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident relatif à la prescription des demandes des époux [N].

Par ordonnance du 19 avril 2024, le juge de la mise en état a dit qu’il appartenait au tribunal de statuer sur la question de fond dont dépend le sort de la fin de non-recevoir soulevée par les époux [B] et a réservé les dépens et les frais irrépétibles de l’incident.

Dans leurs ultimes écritures notifiées par voie électronique, Mme [D] [N] née [V] et M. [I] [N] demandent au tribunal de :

— à titre principal,

— débouter les consorts [R]-[J] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les consorts [R]-[J] à élaguer annuellement la végétation poussant devant leur ouverture donnant sur leur jardin,

— condamner les consorts [R]-[J] à leur verser la somme de 3 000 euros à titre d’indemnisation de leurs préjudices,

— condamner les consorts [R]-[J] à leur verser la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— à titre subsidiaire, si les consorts [R]-[J] sont accueillis dans leurs demandes,

— prononcer l’annulation de la vente intervenue le 8 octobre 2008 entre eux et les époux [B],

— condamner les époux [B] à leur verser la somme de 140 000 euros en remboursement du prix de vente,

— condamner les époux [B] à leur verser :

o la somme de 10 500 euros au titre des frais d’agence versés lors de la vente,

o la somme de 3 833,69 euros au titre des frais de notaire réglés lors de la vente,

— condamner les époux [B] à leur verser la somme de 16 497,86 euros en réparation du préjudice financier lié aux travaux de remise en état réalisés dans

l’appartement depuis 2008,

— condamner les époux [B] à leur verser la somme de 11 999 euros en remboursement des taxes foncières réglées depuis 2008,

— condamner les époux [B] à leur verser la somme de 20 000 euros en réparation de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la vente du bien,

— condamner les époux [B] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens,

— condamner les époux [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de publication de l’assignation et du présent jugement,

— à titre très subsidiaire,

— prononcer la résolution de la vente du 8 octobre 2008 entre eux et les époux [B],

— condamner les époux [B] à leur verser :

o la somme de 140 000 euros en remboursement du prix de vente,

o la somme de 10 500 euros au titre des frais d’agence réglés lors de la vente,

o la somme de 3 833,69 euros au titre des frais de notaire réglés lors de la vente,

o la somme de 16 497,86 euros en réparation du préjudice financier lié aux travaux de remise en état réalisés dans l’appartement depuis 2008,

o la somme de 11 999 euros en remboursement de la taxe foncière réglée depuis 2008,

o la somme de 20 000 euros en réparation de la perte de chance de réaliser une plus-value sur la vente du bien,

o la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de publication de l’assignation et du présent jugement,

— à titre infiniment subsidiaire, si le contrat de vente n’est pas annulé,

— juger que les époux [B] ont engagé leur responsabilité à leur égard,

— condamner M. et Mme [B] à leur verser la somme de 79 788 euros TTC au titre des frais de mise aux normes et de restructuration de l’appartement à engager,

— condamner M. et Mme [B] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [B] aux dépens, lesquels comprendront les frais de publication de l’assignation et du présent jugement,

— condamner M. et Mme [B] à leur verser la somme de 70 000 euros en réparation de la perte de valeur du bien,

— condamner M. et Mme [B] à leur verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (sic),

— condamner M. et Mme [B] aux dépens, lesquels comprendront les frais de publication de l’assignation et du présent jugement (sic),

— en toute hypothèse, assortir la présente décision de l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [N] signalent que l’acte de vente fait état de trois chambres sans préciser que l’une des chambres est, en réalité, aveugle, et ne peut donc être qualifiée de chambre.

Ils précisent qu’après avoir constaté de nombreux désordres, ils ont été contraints de réaliser divers travaux entre juin 2009 et septembre 2011 pour un montant de 16 497,86 euros notamment pour l’isolation phonique.

Ils expliquent qu’après avoir reçu un courrier de M et Mme [J], ils ont fait condamner la fenêtre donnant sur le jardin de leurs voisins. Ils considèrent qu’ainsi, ils sont propriétaires d’un T2 et non plus d’un T4 ou d’un T3.

Concernant les demandes des époux [J], ils invoquent un procès-verbal de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023 pour indiquer que la fenêtre litigieuse (actuellement condamnée) est une ouverture oscillo-battante à un seul battant avec un verre opaque et une pose en tunnel. Selon les époux [N], il est impossible de distinguer ce qu’il y a de l’autre côté de la fenêtre à l’extérieur.

Ils affirment qu’une telle ouverture ne peut être considérée comme une fenêtre au sens de l’article 676 du code civil, et qu’il n’y a pas de vue irrégulière.

Ils rappellent que cette ouverture est la seule source de lumière dans la pièce. Pour les époux [N], la privation d’ensoleillement excède largement les inconvénients normaux du voisinage.

Sur l’empiétement évoqué par les époux [J], les époux [N] relèvent l’absence de pièce probante. Ils soulignent la construction plus que trentenaire de l’immeuble.

À titre subsidiaire, ils demandent” l’anéantissement” du contrat de vente et l’indemnisation de leurs préjudices si les demandes des époux [J] étaient accueillies.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Mme [G] [B] née [H] et M. [B] demandent au tribunal de :

— à titre principal,

— déclarer prescrite l’action initiée par M. et Mme [N] à leur encontre,

— déclarer irrecevable les demandes formulées par M. et Mme [N] à leur encontre,

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par M. et Mme [N] à leur encontre,

— à titre subsidiaire,

— déclarer malfondées les demandes formulées par M. et Mme [N] à leur encontre,

— débouter M. et Mme [N] de l’intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre,

— en tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à leur payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [N] aux entiers dépens de l’instance,

— débouter les époux [N] ainsi que les consorts [R]-[J] de toutes leurs demandes,

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Les époux [B] remarquent que les demandes des époux [N] ont évolué depuis leur assignation. Ils avancent qu’il n’existe aucune vue, aucune indiscrétion sur le fonds des époux [J] depuis la fenêtre litigieuse.

Sur les demandes des époux [N] dirigées contre eux, ils entendent invoquer :

— la prescription de l’action en annulation de la vente fondée sur le dol et/ou sur l’erreur,

— la prescription de l’action en résolution de la vente,

— la prescription de l’action indemnitaire des époux [N].

Ils contestent toute faute et toute déloyauté.

Concernant les demandes des époux [J], ils font part de la carence probatoire de ces derniers.

Dans leurs derniers conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, Mme [S] [J] née [R] M. [E] [J] demandent au tribunal de :

— déterminer si le mur comportant la fenêtre litigieuse est un mur mitoyen ou non,

dans l’hypothèse où le mur comportant la fenêtre litigieuse est mitoyen, condamner M. et Mme [N] à supprimer l’ouverture litigieuse en la condamnant avec du béton au visa de l’article 675 du code civil,

— dans l’hypothèse où le mur comportant la fenêtre litigieuse n’est pas mitoyen,

condamner M. et Mme [N] à supprimer l’ouverture litigieuse en la condamnant avec du béton au visa des articles 676 à 680 du code civil,

— condamner M. et Mme [N] à procéder à la démolition de l’empiétement et la remise en état du mur séparant leurs deux propriétés dans un délai de 4 mois à compter de la présente décision, sous astreinte de 50 euros par jour de retard en application des dispositions de l’article 545 du code civil et de la jurisprudence en la matière,

— condamner M. et Mme [N] à leur régler la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [N] aux entiers dépens,

— débouter les parties adverses de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les époux [J] soutiennent qu’ils ont constaté que la fenêtre du bien des époux [N] donne directement sur leur propre bien immobilier alors qu’aucune servitude de vue n’est établie.

Ils considèrent que le système d’ouverture de la fenêtre installé par les époux [N] n’offre pas de garantie de discrétion suffisante.

Ils écrivent qu’ils ne savent pas si le mur comportant la fenêtre litigieuse est mitoyen ou non.

Les époux [J] prétendent qu’ils ont découvert que la salle de bains des époux [N] empiète sur leur propriété à la lecture des pièces communiquées par ces derniers au soutien de leur assignation.

Selon eux, la propriété des consorts [N] s’appuie sur la leur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la fenêtre litigieuse.

Les époux [J] s’interrogent sur la qualification du mur supportant la fenêtre litigieuse.

L’acte de vente du 8 octobre 2008 signé par les époux [B] et les époux [N] et rédigé par maître [O] [Y] ne mentionne aucunement un mur mitoyen. L’acte de vente du 2 juillet 2018 signé par les époux [J] ne porte pas mention d’une quelconque mitoyenneté.

Les époux [J] ne versent au dossier aucune pièce susceptible de qualifier ledit mur de mitoyen.

En conséquence, le mur litigieux est considéré comme privatif.

Au visa de l’article 676 du code civil, le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre [environ trois pouces huit lignes] d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.

Des pièces versées au dossier, et plus particulièrement du procès-verbal du 17 novembre 2023 du commissaire de justice, il résulte que l’ouverture en cause est une fenêtre en PVC, double vitrage dormant, simple battant, dite tombant intérieur (avec des gonds en bas).

Le commissaire de justice précise que :

— le jour du constat, la fenêtre est condamnée,

— la hauteur du mur sous la fenêtre est de 1,62 mètres contraignant le commissaire de justice instrumentaire de monter sur une chaise pour mesurer la fenêtre.

Après avoir pris les mesures, il indique :

— l’épaisseur du mur est d’environ 43 cm,

— le châssis de la fenêtre mesure environ 67 cm de haut pour 96,5 cm de large,

— la vitre est à 11,5 cm de haut par rapport au mur et donc à 173,5 cm du sol,

— la vitre mesure 46 cm de haut pour 78 cm de large.

L’officier public ministériel note que “le vitrage de cette fenêtre étant en verre dormant, il est impossible de distinguer ce qu’il y a de l’autre côté” et que “ce n’est qu’en s’approchant de la fenêtre après être monté sur une chaise qu’il devine un espace potentiellement arboré entouré de bâtiments aux façades claires”.

Ainsi, l’ouverture en cause, posée en tunnel, est pourvue d’un châssis avec un vitrage permettant de laisser passer la lumière sans créer de vue sur le fonds voisin.

La seule disposition de l’article 676 précité qui n’est pas littéralement respectée est celle énonçant que les ouvertures doivent être à verre dormant alors que la fenêtre litigieuse est en verre opaque et que le vantail bascule depuis le haut vers l’intérieur sur un axe horizontal sur 15 cm.

Cette ouverture, par ses caractéristiques, ne constitue pas un point d’observation courant et commode pour une personne de taille normale.

Ce dispositif est conforme dans son ensemble au texte précité en ce qu’il présente des garanties de discrétion suffisante vis à vis du fonds voisin en empêchant toute vue, au regard de la hauteur de l’ouverture.

Il est rappelé que les juridictions apprécient souverainement le caractère des ouvertures qui peuvent être jugées licites si elles offrent, comme en l’espèce, des garanties de discrétion suffisantes alors qu’elles auraient été établies en dehors de certaines conditions prévues à l’article 676 du code civil.

En conséquence, il convient de débouter les époux [J] de leur demande en suppression de la fenêtre litigieuse.

Pour permettre à la lumière d’entrer dans la chambre de l’immeuble des époux [N], il convient de condamner les époux [J] à élaguer annuellement la végétation poussant devant l’ouverture de l’immeuble des époux [N] donnant sur leur jardin.

— Sur les empiétements allégués.

Pour tenter de démontrer un empiétement de la propriété des époux [N] sur leur propriété, en particulier l’empiétement de la salle de bains des premiers, les époux [J] versent aux débats un plan, une photocopie de cadastre et des observations de Mme [U].

Pour affirmer que l’immeuble des époux [N] est en appui sur leur immeuble, les époux [J] produisent une photocopie du constat de commissaire de justice du 17 novembre 2023.

Ces seules pièces sont pour le moins insuffisantes puisqu’elles ne certifient aucunement les limites des propriétés des parties et que le cadastre est un document administratif, dont la fonction est fiscale, dénué de toute valeur juridique obligatoire.

En outre, les époux [J] n’ont pas tenu compte de l’ancienneté des bâtiments, qui, selon les attestations versées au dossier, sont plus que trentenaires dans leur configuration actuelle.

Devant cette carence probatoire, les époux [J] sont déboutés de leur demande en démolition.

— Sur les autres demandes.

Les époux [J] étant déboutés de leurs demandes, il n’est pas statué sur les demandes des époux [N] présentées à titre subsidiaire, très subsidiaire et infiniment subsidiaire et les demandes présentées en réponse des époux [B].

Les époux [N] invoquent un préjudice qu’ils ne prennent pas la peine de démontrer. Ils sont déboutés de cette demande.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de :

— condamner les époux [N] à payer aux époux [B] la somme de 3 000 euros,

— condamner les époux [J] à payer aux époux [N] la somme de 3 000 euros,

— débouter les époux [J] de leur demande.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Parce que les époux [N] sont à l’initiative de la présente décision, ont modifié leurs demandes et particulièrement celles dirigées contre M. et Mme [B], ils supporteront les frais de publication de l’assignation et du présent jugement ainsi que la moitié du solde des dépens de l’instance, les époux [J] supportant le reste des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

Déboute M. et Mme [J] de leurs demandes en suppression d’ouverture et en démolition;

Condamne M. et Mme [J] à élaguer annuellement la végétation poussant devant l’ouverture de l’immeuble de M. et Mme [N] et donnant sur leur jardin ;

Déboute M. et Mme [N] de leur demande en dommages et intérêts ;

Condamne, au visa de l’article 700 du code de procédure civile :

— M. et Mme [N] à payer à M. et [B] la somme de 3 000 euros

— M. et Mme [J] à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 euros ;

Déboute M. et Mme [J] de leur demande en paiement de frais d’instance,

Condamne M. et Mme [N] à supporter les frais de publication de l’assignation et du présent jugement ainsi que la moitié du solde des dépens et condamne M. et Mme [J] au reste des dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE