N° RG 24/06906 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5X6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/06906 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M5X6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

☐ Copie c.c à défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 4 avril 2025

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

SCI FONCIERE RU 01/2014

inscrite au RCS de PARUS,

sous le numéro 794 756 536,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEURS :

Madame [E] [N]

Monsieur [G] [N]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame : non comparante, non représentée

Monsieur : comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 1er août 2022 avec effet au 19 août 2022 pour une durée de six ans, la S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 a donné à bail à Mme [E] [N] et M. [G] [N] un logement à usage d’habitation de 5 pièces principales, type maison et ses locaux accessoires, parking et garage, porte M104 sis [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 942,98 € outre une provision sur charges de 80 €.

Des loyers étant demeurés impayés, après de plusieurs rappels, la S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 a fait signifier le 28 février 2024 à Mme [E] [N] et M. [G] [N] un commandement de payer pour un montant en principal de 4 267,80 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 29 février 2024.

La S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 a fait assigner Mme [E] [N] et M. [G] [N] à l’audience du 15 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’évacuation et la condamnation solidaire au paiement de diverses sommes.

Après deux renvois au contradictoire et à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 février 2025.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du bail intervenu entre les parties sur le fondement du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du bail en raison du non paiement des loyers et avances sur charges ;

En conséquence et en tout état de cause,

— ordonner l’évacuation de Mme [E] [N] et M. [G] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux qui lui sont donnés en location et, ce sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 971,98 € au titre des arriérés de loyers et charges, clauses pénales et accessoires, tel que détaillé dans le compte locataire versé aux débats daté du 27 juin 2024 avec les intérêts légaux à compter du commandement de payer du 28 février 2024 ;

— les condamner solidairement à lui verser la somme mensuelle de 1 066,95 € à titre d’indemnité d’occupation, cette somme étant équivalente au loyer et avances sur charges antérieurement exigibles et ce jusqu’au jour où ils auront quitté les lieux, étant précisé que l’indemnité devra être précisée comme étant due pour le mois entier si celui-ci est entamé.

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité de procédure de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens incluant le coût du commandement de payer ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire à titre provisoire.

Elle demande l’expulsion exposant que de très faibles règlements sont intervenus, les allocations logement vont être suspendues. Le paiement du loyer courant n’est pas repris. La dette est portée à 10 904,71 €.

Elle s’oppose à tous délais.

Mme [E] [N] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte délivré à sa personne.

Monsieur [G] [N] a comparu et explique la situation par des soucis de santé. Il dit avoir à cœur de payer sa dette et ne pas avoir engagé de procédure de surendettement.

Entendant solliciter l’aide de sa famille, il demande le report de la dette en juin 2025. Il va reprendre le paiement du paiement du loyer courant. Un relogement est en cours.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 9 « 4) Résiliation du contrat – clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 28 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, seul un paiement de 1 066 € est intervenu le 25 avril 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024 à 24 heures.

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires, paragraphe III page 9.

Mme [E] [N] et M. [G] [N], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la nature indemnitaire et compensatoire pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Faute de justification d’un autre préjudice que celui résultant de l’occupation sans droit ni titre, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnisation pour un mois entier dès lors que celui-ci est commencé.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

Les intérêts légaux seront liquidés à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

3. SUR LA DEMANDE D’EVACUATION

Il sera rappelé que le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la procédure d’évacuation étant régie par l’article 38 de la Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, elle relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse et des débats que celle-ci emploie invariablement le terme évacuation pour requérir l’expulsion.

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [E] [N] et M. [G] [N] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [E] [N] et M. [G] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

La S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 produit un décompte arrêté à la date du 6 février 2025, quittancement du mois de janvier 2025 inclus, établissant que Mme [E] [N] et M. [G] [N] restent lui devoir à cette date la somme de 10 904,71 €.

Mme [E] [N], non comparante, et M. [G] [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi la demande formulée par l’assignation est fondée.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 971,98 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2024 sur la somme de 4 267,80 € et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, au regard de l’importance de la dette locative, seuls deux paiements de 736,74 € et 250,74 € sont intervenus alors que déduction faite des prestations sociales, la dette a augmenté de 4 932,73 €, il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement. Les locataires n’établissant pas leur capacité financière future, ils seront également déboutés de leur demande de report.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [E] [N] et M. [G] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [E] [N] et M. [G] [N] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 1er août 2022 avec effet au 19 août 2022 entre la S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 et Mme [E] [N] et M. [G] [N] concernant un logement à usage d’habitation de 5 pièces principales, type maison et ses locaux accessoires, parking et garage, porte M104 sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 28 avril 2024 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [N] et M. [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [N] et M. [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [N] et M. [G] [N] à payer à S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 en deniers et quittances une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [E] [N] et M. [G] [N] à verser à la S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 5 971,98 €, (décompte arrêté au 10 juin 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2024 sur la somme de 4 267,80 € et de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [N] et M. [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [N] et M. [G] [N] à verser à la S.C.I. FONCIÈRE RU 01/2014 la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN