TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/01179 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5RK4

SCI SAINCO

C/

[J] [U], [A] [H]

COPIE EXECUTOIRE LE

03 Décembre 2025

à

M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC,

M^e Stéphanie DERVEAUX de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX

entre :

SCI SAINCO

dont le siège social se situe [Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Madame [J] [U] divorcée [H]

née le 29/01/1955 à [Localité 17] ( Algérie )

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [A] [H]

né le 22/06/1954 à [Localité 16] (92)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentés par Maître Stéphanie DERVEAUX de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocat au barreau de VANNES

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente , Juge Rapporteur

Madame BAUDON,Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Sainco, dont les deux gérants sont les époux [S] [O], est propriétaire d’une maison d’habitation cadastrée section AX numéro [Cadastre 1] à Carnac depuis 2011. Par acte notarié du 26 septembre 2023, elle a fait l’acquisition d’un terrain contigu cadastré section AX numéro [Cadastre 8].

Les consorts [E] sont quant à eux propriétaires indivis d’un terrain cadastré section AX numéro [Cadastre 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SCI Sainco a fait citer devant ce tribunal Mme [J] [U] et M. [A] [H] pour se prévaloir du bénéfice d’une servitude légale de passage sur le terrain de ces derniers. Au terme de ses conclusions numéro 4, la SCI Sainco demande au tribunal de :

• À titre principal

— juger que le la parcelle AX [Cadastre 8] bénéficie d’une servitude légale de passage pour enclave sur la parcelle AX [Cadastre 7]

— fixer l’assiette de la servitude de passage sur la parcelle AX [Cadastre 7] le long de la maison implantée sur la parcelle AX [Cadastre 2] sur une longueur de 9 mètres et sur une largeur de 4 mètres,

— fixer l’indemnité due au fonds servant à la somme de 162,47 EUR,

• A titre subsidiaire

— ordonner une mesure d’expertise aux fins de visiter les lieux et rechercher pour la parcelle AX [Cadastre 8] un passage conforme à l’article 683 du Code civil c’est-à-dire le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable sur le fond AX [Cadastre 7],

• A titre infiniment subsidiaire

— accorder à la SCI Sainco et à tout artisan de son chef un droit d’échelle sur le terrain appartenant aux défendeurs pour l’utilisation d’une bande de 5 mètres de large parallèle au [Adresse 14] pour terrasser une montée en pente depuis la rue permettant de faire face à un dénivelé de 80 centimètres entre la parcelle des consorts [E] et le chemin, cet accès couvrant une surface d’environ 120 mètres carrés et ce pour une durée de 5 à 6 mois, prorogeable du temps strictement nécessaire,

• En toute hypothèse

— condamner solidairement les consorts [E] au paiement de la somme de 27 100 EUR hors-taxes à titre de dommages-intérêts, outre la TVA applicable à la date de la décision

— débouter les consorts [E] de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts [E] au paiement de la somme de 5000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens.

La SCI Sainco expose que la maison située sur la parcelle [Cadastre 1] ne permet pas d’accéder à l’arrière de la parcelle et a fortiori de se rendre sur la parcelle [Cadastre 8] car il existe un mur et un dénivelé d’un mètre entre les deux fonds. La maison est bien en limite de voie publique mais les seuls accès menant au jardin sont la porte d’entrée de la maison et un passage étroit d’environ 55 centimètres entre la maison et celle implantée sur la parcelle contiguë [Cadastre 11]. Ce passage est trop étroit pour desservir la propriété. La SCI Sainco en conclut que la parcelle [Cadastre 8] est enclavée car elle est bordée par la parcelle [Cadastre 7] appartenant aux défendeurs qui elle longe la voie publique.

La SCI Sainco ne pouvant pas accéder à la parcelle [Cadastre 8], affirme qu’elle ne peut l’exploiter ni l’entretenir car cela nécessite le passage régulier d’engins motorisés.

Elle souhaite faire réaliser des travaux d’ampleur sur sa maison et en a informé les propriétaires de la parcelle [Cadastre 7], les défendeurs. Elle envisage de remplacer la toiture et plusieurs linteaux, ce qui nécessite d’installer une grue dans le jardin de la parcelle [Cadastre 8]. Les gérants de la SCI Sainco ont donc sollicité les propriétaires de la parcelle [Cadastre 7] pour obtenir un accès pour les véhicules de chantier depuis la rue, en précisant la nature des travaux et leur durée ainsi que les conditions de remise en état.

Une entreprise est intervenue trop rapidement, avant que l’accord ne soit donné si bien que les défendeurs ont mis en demeure la SCI Sainco d’avoir à cesser toute intervention. Une tentative de règlement amiable du litige a échoué.

La SCI Sainco fonde son action sur l’article 682 du Code civil portant sur la servitude légale de passage pour cause d’enclave. Elle estime que le passage le plus court et le moins dommageable pour accéder à sa parcelle doit s’effectuer sur la parcelle [Cadastre 7] le long de la maison lui appartenant. Ce terrain n’est pas le jardin d’agrément des défendeurs qui habitent un peu plus loin. Il est manifestement à l’abandon.

Elle précise que le passage piéton d’une largeur de 55 centimètres longeant le pignon Est de sa maison exclut tout passage des véhicules ou engins d’entretien. Il importe peu que cet accès s’élargisse à un mètre un peu plus loin car il n’est pas possible de s’insérer depuis la voie publique. De plus cet accès entre les deux maisons voisines est clôturé à l’arrière de la parcelle et la SCI Sainco ne dispose d’aucune ouverture sur la propriété voisine.

La SCI Sainco précise que les travaux projetés exigent l’accès à la façade sud par des engins de levage.

Les associés de la SCI Sainco soutiennent qu’actuellement pour entretenir la parcelle de 2600 mètres carrés, qui devrait être tondue avec un tracteur, ils sont contraints d’utiliser une tondeuse électrique ce qui prend plusieurs heures.

La SCI Sainco indique que sa parcelle [Cadastre 8] n’est pas rattachée à sa parcelle [Cadastre 1], laquelle donne sur la voie publique. Il existe en effet un dénivelé de plus d’un mètre entre les deux parcelles. L’architecte a prévu de créer une rampe d’accès avec une pente de 10 %. Même en démolissant partiellement le mur édifié entre les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 1] il sera toujours nécessaire de passer sur la parcelle [Cadastre 7] pour accéder à la voie publique et permettre le passage de véhicules. En effet aucun véhicule ne peut passer sur la parcelle [Cadastre 1].

La SCI Sainco admet que sa maison n’est pas enclavée, mais estime que pour pouvoir accéder à l’arrière de celle-ci avec des engins, il faudrait démolir le rez-de-chaussée puis créer une rampe d’accès sur l’intégralité du jardin d’agrément et il ne s’agit donc pas de petits travaux.

La SCI Sainco s’oppose à la fixation d’une servitude de passage sur le bas du terrain tel que proposé par les défendeurs car il s’agit d’un passage marécageux et impraticable une partie de l’année. Le passage sollicité par la SCI Sainco est le plus court depuis la voie publique et implique donc une perte de parcelle moindre pour les défendeurs et il est totalement masqué de la partie sur laquelle ceux-ci ont aménagé leur « coin apéro ». Il n’a pas été question d’utiliser la servitude de passage comme voie de stationnement puisque cela n’est pas juridiquement possible. Si le tribunal se considérait insuffisamment informé, il pourrait désigner un géomètre expert aux fins de déterminer l’assiette de la servitude.

La SCI Sainco précise que le fait que lors de l’achat de la parcelle enclavée l’acte notarié avait précisé que la SCI Sainco ferait son affaire personnelle de l’état d’enclave, ne concerne pas les défendeurs. L’état d’enclave est bien mentionné mais les acquéreurs n’ont pas déclaré renoncer à solliciter une servitude de passage pour cause d’enclave.

Pour les 36 mètres carrés qui pourraient constituer l’assiette de la servitude, la SCI Sainco offre de verser une indemnité de 162,47 EUR.

À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l’établissement d’une servitude de tour d’échelle pour réaliser les travaux, en précisant que ceux-ci ne généreront aucune nuisance car elle s’engage à remettre le terrain en état et offre d’indemniser ses voisins de la somme de 162,47 EUR pour la durée des travaux.

La SCI Sainco précise que la commune de Carnac a pris un arrêté de non-opposition suite à la déclaration préalable de travaux effectuée.

Elle ajoute que le refus des consorts [E] d’assurer la desserte du fonds enclavé relève d’une intention de nuire. Ils empêchent l’entretien de la parcelle et les travaux envisagés sur la maison.

La SCI Sainco conclut à la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 29 160 EUR à titre de dommages-intérêts en raison du retard pris dans le démarrage des travaux. En effet la maison présente des stigmates de l’humidité et la SCI Sainco va devoir supporter des frais supplémentaires en raison de l’augmentation du coût de la construction. Les travaux devaient démarrer durant l’hiver 2023 – 2024 pour une durée de 5 à 6 mois mais n’ont toujours pas commencé. La SCI Sainco subira a minima 24 mois de retard de chantier. Elle souhaite donc être indemnisée pour son préjudice de jouissance pour les 24 mois de retard et pour les honoraires supplémentaires de l’architecte.

S’agissant des demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, la SCI Sainco conclut à leur rejet estimant n’avoir commis aucune faute envers ses voisins. Elle a souhaité solutionner amiablement le différend mais aucune conciliation n’a pu intervenir. Elle n’est pas à l’origine des dégradations commises par la société Kergozien, sachant qu’elle n’avait pas demandé à celle-ci de passer chez les voisins sans leur autorisation.

Les travaux envisagés doivent être réalisés dans le cadre d’un contrat de louage d’ouvrage excluant tout lien de subordination. Il incombait à l’architecte d’émettre l’ordre de démarrage du chantier ce qu’il n’avait pas fait. L’entrepreneur était tenu à titre personnel de connaître la loi.

La SCI Sainco ajoute que le préjudice invoqué par les défendeurs n’est pas prouvé (fragilisation du mur). Elle estime que les défendeurs profitent de la présente procédure pour obtenir la réfection d’un mur qui n’a pas été entretenu depuis plus de 60 ans et dont la fragilité alléguée ne pourrait être due qu’à sa vétusté.

Pour le détail des moyens développés par la SCI Sainco, le tribunal se réfère à ses conclusions numéro 4.

Mme [J] [U] et M. [A] [H] demandent au tribunal de :

• dire que la parcelle cadastrée section XN numéro [Cadastre 8] n’est plus enclavée depuis l’acquisition par la SCI Sainco de la parcelle contiguë cadastrée section AX numéro [Cadastre 1] sur la commune de Carnac,

• débouter la SCI Sainco de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• condamner la SCI Sainco à remettre la parcelle AX [Cadastre 7] dans l’état où elle se trouvait avant les travaux réalisés en octobre 2023, par la remise en état du terrain naturel et des murets de pierres dégradés, dans le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte de 100 EUR par jour de retard,

• condamner la SCI Sainco à leur verser la somme de 3660 EUR en réparation de leurs préjudices moral et financier

• condamner la SCI Sainco à leur verser la somme de 4500 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs contestent l’état d’enclave invoqué par la SCI Sainco car il s’agit simplement, selon eux, d’une incommodité de passage même si vu le bon état d’entretien de leur jardin, une tondeuse peut y pénétrer. La fin de l’enclave est possible par l’ouverture du mur entre les deux parcelles contiguës appartenant à la SCI Sainco.

Les défendeurs constatent que la création d’un autre passage ne nécessiterait pas de démolir le rez-de-chaussée de la maison. Pour accéder d’une parcelle à l’autre il suffirait que la SCI Sainco crée une rampe sur sa parcelle [Cadastre 8] et ainsi elle se trouverait désenclavée. De plus, la parcelle AX [Cadastre 8] n’est pas destinée à une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ni à une opération de construction, tel que cela est prévu à l’article 682 du Code civil.

Les défendeurs contestent aussi l’assiette de la servitude de passage qui est suggérée par la SCI Sainco car l’endroit retenu correspond au plus dommageable pour les consorts [E] qui ont leurs habitudes d’agrément sur leur propriété. Selon eux, le passage le moins dommageable se situerait à l’autre extrémité de la parcelle [Cadastre 7] que le passage suggéré.

Les défendeurs précisent que dans le présent litige il a d’abord été question de passage temporaire pour accéder au jardin de la parcelle [Cadastre 1] pour réaliser des travaux, puis d’une servitude continue pour l’entretien ou l’exploitation de la parcelle [Cadastre 8].

S’agissant de la demande subsidiaire de servitude de tour d’échelle, les défendeurs estiment que la surface demandée pour ce tour d’échelle est excessive. Il est question d’une surface de 120 mètres carrés alors que l’assiette de la servitude de passage selon la demanderesse serait de 36 mètres carrés.

Les défendeurs remarquent que l’autorisation d’urbanisme obtenue par la demanderesse concerne des travaux de rénovation de la maison mais non des travaux d’aménagement de l’environnement par le terrassement d’une rampe depuis la rue entre le chemin et la parcelle [Cadastre 7]. Cet aménagement n’a pas fait l’objet d’une autorisation administrative.

S’agissant de la demande indemnitaire de la SCI Sainco, les défendeurs constatent que l’indemnité sollicitée est fondée sur une attestation établie par l’architecte de la SCI Sainco, la pièce 15 produite aux débats.

Ils indiquent qu’ils n’ont eu aucune intention de nuire et que le montant des dommages-intérêts revendiqués est injustifié, tant sur le délai de retard invoqué que sur le calcul de la prétendue augmentation du coût de la construction, sans compter le caractère irrecevable de l’attestation de l’architecte produite aux débats car ne remplissant pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile.

À titre reconventionnel, les consorts [E] forment des demandes de dommages-intérêts après avoir fait établir un constat par commissaire de justice le 25 octobre 2023 décrivant les dégradations causées à leur parcelle : un talus défoncé, la végétation arrachée, de grosses ornières formées, un muret en pierres abîmé, des pierres déplacées. Les défendeurs sollicitent au surplus la condamnation de la SCI Sainco à effectuer les travaux de remise en état.

S’agissant de leur préjudice, ils rappellent qu’un passage a déjà en quelque sorte été établi suite à l’intervention intempestive de la société Kergosien sans leur accord, d’où la demande de dommages-intérêts en réparation des préjudices moral et financier.

Pour le détail des moyens développés par les défendeurs, le tribunal se réfère à leurs conclusions récapitulatives numéro 3.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur l’état d’enclave de la parcelle AX [Cadastre 8] appartenant à la SCI Sainco

L’article 682 du Code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Les demandeurs ont acquis la parcelle [Cadastre 12] tout en sachant qu’elle était enclavée. Ils ne rapportent pas la preuve d’avoir pour cette parcelle un projet d’exploitation agricole, industrielle ou commerciale ni devoir y réaliser une opération de construction ou de lotissement.

Ils n’ont pas besoin d’un accès particulier à cette parcelle sauf selon eux pour y passer un engin de fauchage, ou une tondeuse plus pratique, vu la dimension importante de la parcelle et leur souhait de l’entretenir. Or leur parcelle AX [Cadastre 8] est séparée de leur jardin situé sur la parcelle AX [Cadastre 1] par un dénivelé et un mur, raison pour laquelle ils souhaiteraient créer une percée dans le mur et une rampe d’accès entre les 2 parcelles.

Par ailleurs, pour la réalisation de travaux ponctuels sur leur maison située sur la parcelle AX [Cadastre 1], travaux d’ampleur car nécessitant des engins de levage, ils ont sollicité auprès des consorts [E] une servitude de tour d’échelle c’est-à-dire la possibilité de passer sur leur parcelle, y créer un terrassement provisoire, le temps du chantier, le long du pignon de leur maison à partir du [Adresse 14], à travers la largeur de la parcelle AX [Cadastre 7], afin de permettre l’accès à des engins de chantier et pour la livraison de matériaux et d’équipements encombrants, car les travaux envisagés consisteront notamment en l’ajout d’un escalier extérieur côté jardin, la réalisation d’une terrasse en bois au-dessus du jardin, des modifications de baies, l’amélioration de l’isolation de la toiture et le percement d’un passage de 2,40 mètres entre leur jardin actuel et leur parcelle contiguë AX [Cadastre 8].

Le tribunal constate, en se référant à l’article 682 de Code civil, que la parcelle AX174 appartenant à la SCI Sainco n’est pas enclavée puisqu’elle borde une voie publique et que ses propriétaires n’ont pas de projet d’exploitation ou de construction pour leur parcelle AX58 vers laquelle ils souhaitent créer un passage à partir de leur jardin. Le seul projet est d’agrandir leur jardin vers cette parcelle AX58. En conséquence, ils sont mal fondés à revendiquer sur la parcelle AX [Cadastre 7] une servitude de passage pour cause d’enclave. Leurs demandes principales doivent donc être rejetées.

Il ne sera donc pas fait droit non plus à la demande subsidiaire visant à voir ordonner une mesure d’expertise.

2-Sur la demande de servitude de tour d’échelle sur la parcelle AX [Cadastre 7] pour procéder à des travaux

Il s’agit de la demande initiale de la SCI Sainco faite aux consorts [E] par courrier du 8 août 2023, celle de lui concéder un accès provisoire couvrant une surface d’environ 120 mètres carrés qui serait ensuite remis en état à l’identique, en particulier le profil du terrain et la continuité du talus bordant le chemin ainsi que les fossés bordant la voie publique.

En effet, la particularité des lieux est qu’il existe un dénivelé de 80 centimètres entre le chemin du [Adresse 15] et la parcelle AX [Cadastre 7] appartenant aux défendeurs, qu’un terrassement en montée depuis la rue est nécessaire pour passer des engins et que l’accès au jardin de la parcelle AX [Cadastre 1] est impossible pour des engins de chantier pour réaliser des travaux sur la façade sud de la maison propriété de la SCI Sainco.

La servitude de tour d’échelle n’est pas de droit ; elle doit être autorisée par le propriétaire voisin ou à défaut faire l’objet d’une autorisation judiciaire.

Il appartient à celui qui la demande de démontrer que les travaux qu’il envisage ne peuvent pas s’effectuer par un autre moyen qu’en passant par le fonds de son voisin, en explicitant les contraintes particulières liées à la réalisation de ces travaux. Il est possible de prévoir une indemnisation de ce voisin. En tous les cas le tour d’échelle est une autorisation temporaire.

Il appartient au tribunal de vérifier si le refus du voisin d’accorder un tour d’échelle relève de l’abus de droit alors qu’il n’y a pas d’autres moyens pour réaliser les travaux au vu des techniques utilisées et de la configuration des lieux.

Il est généralement admis que le tour d’échelle doit être autorisé judiciairement lorsque 3 conditions sont réunies :

– les travaux revêtent un caractère de nécessité, notamment afin d’éviter une dégradation grave de l’immeuble,

– les travaux ne peuvent être réalisés qu’à partir du fonds voisin et il ne s’agit pas seulement d’une commodité ou d’une économie,

– les travaux à entreprendre ne doivent pas causer aux voisins une gêne ou un préjudice disproportionné par rapport à l’intérêt de celui qui les envisage et la remise en état ne doit pas engendrer une suggestion intolérable et excessive.

Il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement la réunion de ces 3 conditions.

Le tribunal estime s’agissant de la nature des travaux envisagés qu’il doit être admis qu’à l’époque actuelle refaire l’isolation complète de la toiture de sa maison, entretenir cette maison et réaliser un passage sous la forme d’une rampe d’accès entre son jardin et son terrain contigu que l’on a l’obligation légale d’entretenir et afin de mieux l’entretenir (ne serait-ce que pour éviter la propagation d’incendie en période de sécheresse extrême) constituent des travaux indispensables.

Le tribunal estime par ailleurs qu’au vu de la configuration des lieux et du trop étroit passage dont bénéficie la SCI Sainco à partir de la voie publique pour accéder à son jardin situé derrière la maison (passage pour un piéton seulement) et à la parcelle AX [Cadastre 8], ne permet pas d’envisager des travaux avec engins de chantier à travers cet étroit passage et que les travaux ne peuvent donc être réalisés qu’à partir du fonds voisin qu’est la parcelle AX [Cadastre 7], laquelle longe la voie publique, n’est ni bâtie ni cultivée, mais laissée à l’état naturel ; qu’il ne s’agit ni d’une commodité, ni d’une économie, mais de la seule solution possible.

Enfin, le tribunal estime que la servitude de tour d’échelle doit être limitée dans l’espace et dans le temps et ne devra pas causer de préjudices disproportionnés et impossibles à réparer, sachant que les bénéficiaires du tour d’échelle sont dans l’obligation de remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient après la fin de leurs travaux, à leurs frais.

En définitive, il sera donc donné une autorisation judiciaire de servitude de tour d’échelle à la SCI Sainco sur la parcelle cadastrée [Cadastre 13], à l’emplacement de la percée qui a déjà été réalisée par un entrepreneur, d’une largeur de 5 mètres à partir de la route du [Adresse 15] jusqu’à la parcelle [Cadastre 8].

Il sera donné l’autorisation d’y réaliser une terrasse en pente depuis la route pour faire face au dénivelé.

Ce passage sera autorisé pour une durée de 6 mois à compter de l’ouverture du chantier et sera prorogeable pour une durée maximale de 3 mois en cas de nécessité et sur production d’une attestation du maître d’œuvre indiquant les motifs de retard.

La terre de déblaiement prise sur la parcelle [Cadastre 7] sera conservée sur la parcelle de la SCI Sainco le temps des travaux et sera remise en place à la fin de l’utilisation du passage. De manière générale le terrain devra être totalement remis en état à l’issue des travaux.

3-Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Sainco pour retard pris dans la réalisation des travaux

Les demandeurs soutiennent que le commencement de leurs travaux va subir un retard de 24 mois en raison de l’obstruction injustifiée des consorts [E] puisque les travaux d auraient dû démarrer en février 2024. La SCI Sainco estime qu’elle va subir un surcoût de 24 300 EUR hors-taxes au titre des travaux outre les honoraires supplémentaires de l’architecte d’un montant de 2800 EUR hors-taxes.

Le présent jugement étant rendu en décembre 2025, il y a effectivement de fortes chances que les travaux ne puissent pas commencer avant 2026 à supposer qu’aucun appel ne soit formé. La réalité du retard ne pose donc pas de difficultés.

Pour prouver le montant de son préjudice, la SCI Sainco produit la pièce 15 qui est une attestation sous la forme d’un simple document rédigé par son architecte et ne remplissant pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile. Cette pièce ne peut toutefois pas être écartée des débats, puisque les dispositions de l’article précité ne sont pas prescrites à peine de nullité. Elle est datée et signée de son auteur qui a joint une photocopie de sa carte nationale d’identité. Toutefois elle n’est accompagnée d’aucune pièce justificative sur le mode de calcul du renchérissement du chantier qui y est allégué.

L’architecte, M. [C] [L] indique que selon lui, vu la hausse du coût des matériaux et celui de la main-d’œuvre, de plus en plus difficile à trouver dans le bâtiment, et dans le secteur, les maîtres de l’ouvrage subiront une augmentation de l’ordre de 5 % en 2024 et probablement de 3,5 % pour 2025, outre l’impact de l’inflation. Il conclut à une augmentation de 9 % du coût des travaux, ce qui pour un programme initialement prévu à 270 000 EUR conduit à un coût réel de 294 300 EUR hors taxes.

Le tribunal considère que si les coûts de construction ont notoirement augmenté après la crise sanitaire du covid et notamment en 2022 et 2023, en raison notamment de contraintes d’approvisionnement, puis de la crise énergétique et de l’inflation, à compter du 2e trimestre 2023 la hausse des prix s’est ralentie et le secteur du bâtiment est désormais moins dynamique. Les observateurs économiques reconnaissent une stabilisation des coûts de production dans la construction du fait d’une baisse de la demande dans un secteur très concurrentiel.

Le tribunal ignore à quelles dates avaient été évalués les différents lots du chantier à réaliser, les devis n’ayant pas été produits aux débats. Le tribunal ignore également quel était le véritable coût initial, rendant encore plus difficile la preuve d’une augmentation supposée de ce coût.

Faute de preuve suffisante que lorsque la SCI Sainco sollicitera de nouveaux devis aux entreprises pour des travaux identiques à ceux qui devaient démarrer en février 2024 ou leur demandera d’exécuter les travaux prévus aux devis déjà acceptés, elle subira nécessairement une augmentation, le tribunal doit rejeter sa demande de dommages-intérêts pour préjudice financier.

4-Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par les consorts [E]

Bien que n’ayant pas donné leur autorisation pour un tour d’échelle sur leur parcelle, les consorts [E] ont constaté que des engins s’étaient néanmoins introduits sur cette parcelle le 16 octobre 2023 et que des dégradations avaient été commises, même s’il s’agit d’un terrain non cultivé.

Considérant que le passage d’ores et déjà créé de force sera, de fait, utilisé dans le cadre de l’autorisation de servitude de tour d’échelle accordée par le tribunal dans le présent jugement, il faut admettre que le préjudice est le même que celui qui aurait été généré si la SCI Sainco avait attendu l’autorisation judiciaire et que ce préjudice devra être obligatoirement réparé à l’issue des travaux de la SCI Sainco puisque celle-ci sera tenue de remettre le terrain en état (sol et muret démoli).

Toutefois, cette manière de passer en force est particulièrement désagréable et même si ce ne sont pas les gérants de la SCI Sainco qui ont conduit les engins de chantier, les travaux ont été faits en leur nom et à leur bénéfice.

Il n’a pas été précisé qui avait donné le « feu vert » à l’entreprise Kergozien pour démarrer le défrichage d’une voie de passage. Le gérant de cette entreprise a affirmé dans une attestation non conforme à l’article 202 du code de procédure civile qu’une fois le devis accepté par les maîtres de l’ouvrage il avait décidé, devant les perspectives d’intempéries importantes prévues pour le courant de l’automne et les risques d’embourbement des engins de commencer les travaux de défrichage au plus vite sans en informer particulièrement M. [S].

Le tribunal, considérant toutefois que même si les consorts [E] estiment avoir subi un préjudice moral par cette intrusion intempestive sur leur parcelle, leur préjudice trouve pour partie son origine dans leur propre faute ayant consisté à refuser abusivement un tour d’échelle à leurs voisins, alors qu’ils avaient reçu toutes les informations sur le projet de travaux et que la demande de la SCI Sainco était légitime. Ainsi, les fautes respectives se compensent entre elles.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts formée par les consorts doit être rejetée aussi bien pour le préjudice matériel lequel sera en tout état de cause et obligatoirement réparé après la fin des travaux que pour leur préjudice moral.

5-Sur les autres demandes

Compte tenu des réponses apportées par le tribunal dans le présent jugement, il est équitable de dire, en application de l’article 700 du code de procédure civile, que chaque partie devra conserver à sa charge ses frais d’instance et que les dépens devront être partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de servitude de passage pour cause d’enclave formée par la SCI Sainco au bénéfice de sa parcelle cadastrée AX [Cadastre 8] à Carnac, sur la parcelle cadastrée AX [Cadastre 7] à Carnac, appartenant aux consorts [E],

AUTORISE la SCI Sainco et toute entreprise de son chef à bénéficier d’une servitude de tour d’échelle sur la parcelle cadastrée AX [Cadastre 7] appartenant aux consorts [E] pour des travaux sur la propriété de la SCI Sainco selon les modalités suivantes :

– utilisation d’une bande de 5 mètres de largeur parallèle au [Adresse 14], à l’emplacement de la percée réalisée par la SARL Kergozien, rejoignant à travers la parcelle AX [Cadastre 7], la parcelle AX [Cadastre 8], propriété de la SCI Sainco,

– autorisation de terrasser sur cette bande de terrain une pente à partir du chemin pour tenir compte du dénivelé,

– autorisation donnée pour une durée de 6 mois à compter de la date d’ouverture du chantier, prorogeable pour une durée maximale de 3 mois en cas de nécessité et sur production d’une attestation du maître d’œuvre indiquant les motifs de retard,

– obligation pour la SCI Sainco et toute entreprise de son chef de remettre la parcelle en l’état antérieur à l’issue des travaux (sol et muret),

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la SCI Sainco,

REJETTE la demande de dommages et intérêts des consorts [E],

LAISSE à chaque partie la charge de ses frais d’instance,

ORDONNE que les dépens soient partagés par moitié entre les parties

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ce jugement a été signé par M^me Picard, première vice-présidente et M^me Scheurer, greffier.

Le greffier, La présidente