N° RG 25/00041 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YWW

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 24 Juillet 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Localité 8] DE [Localité 10] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MORBIHAN, [Adresse 7]

représenté par Maître Pascal DAVID de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, avocat au barreau de VANNES, substitué par Maître Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEURS :

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [M] [R] veuve [G], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Lionel PETEAU

GREFFIER : Claudine AUDRAN à l’audience du 22 Mai 2025

Camille TROADEC lors de la mise à disposition du 24 Juillet 2025

DÉBATS : 22 Mai 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 24 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 24/07/2025

Exécutoire à : M^e DAVID Pascal

Copie à : Mme [G] [X], Mme [G] [M]

Monsieur [F] [U] [J] [G] est décédé le 11 avril 2021 laissant pour lui succéder sa veuve Mme [M] [G] et sa fille Mme [X] [G].

Parmi les biens figurant à la succession de ce dernier existe un appartement comprenant un parking, faisant partie de l’ensemble immobilier dénommé « maisons de [Localité 11] » situé [Adresse 2] à [Localité 5] soumis au régime de la copropriété, sous les numéros de lot 916 et 1213.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de de l’ensemble immobilier dénommé « maisons de Port [6] » situé [Adresse 2] à CARNAC (le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic la SAS Foncia Morbihan, a assigné Mme [M] [G] et Mme [X] [G] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de :

— condamner solidairement Mme [M] [G] et Mme [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4118,36 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, arrêté au 3 février 2025;

— dire et juger que la condamnation à intervenir sera majorée d’intérêts au taux légal à compter de la date de réception par Mme [X] [G] de la mise en demeure qui lui a été adressée par le syndicat des copropriétaires soit le 27 juin 2024 sur un principal de 3599,64 € et à compter de l’assignation valant sommation de payer pour le solde ;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière se capitalisons et produiront à leur tour des intérêts ;

— condamner solidairement Mme [M] [G] et Mme [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive troubles et tracas ;

— condamner in solidum Mme [M] [G] et Mme [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1800,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner in solidum Mme [M] [G] et Mme [X] [G] aux dépens.

A l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires fait valoir :

— que malgré de nombreuses démarches amiables, Mme [M] [G] et Mme [X] [G] en leurs qualités respectives d’usufruitière et de nu-propriétaire restent débitrices de sommes au titre des charges de copropriété relatives aux locaux susvisés.

— qu’en vertu de la solidarité stipulée au règlement de copropriété, malgré le démembrement de propriété concernant le bien susvisé celles-ci sont tenues solidairement du paiement des charges.

À l’audience du 22 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a confirmé ses demandes.

Mme [M] [G] expose :

— que malgré de nombreuses démarches auprès de différents notaires la succession reste bloquée étant dans l’attente de la signature de Mme [X] [G] ;

— que le certificat de notoriété ne contient aucune stipulation sur l’option successorale choisie et que Mme [X] [G] présente un comportement d’obstruction souhaitant lui imposer un usufruit de 100% et lui faire abandonner son choix des 3/4 en usufruit et 1/4 en nu-propriété;

— qu’en sa qualité d’usufruitière elle doit assumer les charges de copropriété mais non les gros travaux.

Elle sollicite la condamnation de Mme [X] [G] à payer les charges dues correspondant aux frais de ravalement à hauteur de 75% soit la somme de 10111,72 euros conformément à l’option successorale souhaité par Mme [M] [G] outre sa condamnation aux dépens et aux frais de procédure.

Mme [M] [G] formule également une demande de condamnation de Mme [X] [G] à lui payer la somme de 3580,00 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de pouvoir.

Mme [X] [G] s’oppose aux demandes formées à son encontre faisant valoir que Mme [M] [G] en sa qualité d’usufruitière se doit d’assumer les réparations d’entretien telles que les travaux de ravalement dont le coût est inclus dans le décompte de charges du syndicat des copropriétaires.

Elle sollicite en conséquence que Mme [M] [G] soit seule condamnée aux sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 24/04/2021, 27/05/2022, 28/04/2023 et 26/04/2024 ;

— le contrat de syndic ;

— les appels de fonds ;

— un décompte arrêté au 3 février 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er janvier 2025 portant mention d’un solde débiteur de 4118,36 euros.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 3608,57 euros déduction faite des frais de recouvrement n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

Mme [M] [G] et Mme [X] [G] ne justifient pas du paiement de cette somme.

L’article 52 du règlement de copropriété prévoit au I: « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, pour quelque cause que ce soit, tous les propriétaires indivis seront solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du syndicat des copropriétaires du paiement de toutes les charges afférentes aux îlots, sans bénéfice de discussion ».

En l’espèce Mme [M] [G] et Mme [X] [G] soutiennent l’existence d’un démembrement de propriété concernant le bien immobilier objet du litige.

Cependant si l’attestation de dévolution de succession dressée par Maître [E] notaire le 1er septembre 2021 constate la qualité d’héritières de Mme [M] [G] et Mme [X] [G] elle ne comporte aucun élément sur l’attribution à l’une ou l’autre de droits réels sur le bien immobilier considéré plus précisément sur les qualités de nu-propriétaire ou d’usufruitier des défenderesses.

De même l’acte de notoriété en date du 7 novembre 2023 de Maître [E] n’apporte aucun élément complémentaire à ce titre.

Il en résulte que le bien objet du litige fait partie de l’indivision successorale existante entre Mme [M] [G] et Mme [X] [G] suite au décès de Monsieur [F] [G].

Dès lors, conformément aux stipulations du règlement intérieur précitées, Mme [M] [G] et Mme [X] [G] sont solidairement tenues au paiement des charges afférentes à l’immeuble précité.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de la mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, Mme [M] [G] et Mme [X] [G] sont solidairement redevables de leur quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe à hauteur de 3608,57 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame le paiement des sommes suivantes:

– frais impayés prélèvements en date du 29 août 2024 pour un montant de 10,00 euros non justifiés dans leur principe et qui seront donc écartés ;

– frais “constitution dossier avocat” du 03/02/2025 d’un montant de 499,79 euros.

Les frais de constitution du dossier avocat, prévus au contrat de syndic, constituent des frais inhabituels et nécessaires au recouvrement de la créance et seront donc retenus.

Pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus, Mme [M] [G] et Mme [X] [G] seront tenus solidairement au paiement de cette somme.

★★★

Par conséquent, Mme [M] [G] et Mme [X] [G] seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4108,36€ (3608,57€+ 499,79€) arrêtée au 3 février 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er janvier 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 3599,64 euros et pour le surplus à compter de la date de l’assignation soit le 19 février 2025.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil il sera ordonné sur cette somme la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur la contribution à la dette

Se fondant chacune sur la nature des travaux de ravalement au regard de la classification des articles 605 et 606 du code civil, constituant l’essentiel du montant des charges impayées, Mme [M] [G] et Mme [X] [G] se fondant sur les qualités, selon elles, d’usufruitière de la première et de nu-propriétaire de la seconde, sollicitent chacune la condamnation de l’autre à supporter le montant des charges impayées.

Cependant comme il a été évoqué ci-dessus, aucune des pièces produites aux débats ne permet d’établir la qualité d’usufruitière de Mme [M] [G] et de nu-propriétaire de Mme [X] [G] sur le bien immobilier considéré.

Les défenderesses ne rapportant pas cette preuve, en leur qualité d’héritières indivises des actifs et charges grevant la succession de M [G], celles-ci seront nécessairement déboutées de leurs demandes respectives.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [G] et Mme [X] [G] succombant à l’instance seront condamnées solidairement aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [G] et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « maisons de [Localité 9] [6] » situé [Adresse 2] à [Localité 5] représenté par son syndic la SAS Foncia Morbihan, la somme de 4108,36 € (3608,57€+ 499,79€) arrêtée au 3 février 2025 comprenant l’appel de fonds pour charges courantes et fonds de travaux du 1er janvier 2025, au titre des charges impayées et frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 3599,64 euros et pour le surplus à compter de la date de l’assignation soit le 19 février 2025.

ORDONNE sur cette somme la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

DEBOUTE Mme [M] [G] et Mme [X] [G] de leurs demandes en paiement.

CONDAMNE solidairement Mme [M] [G] et Mme [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [M] [G] et Mme [X] [G] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par L.PETEAU, Président d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT