TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00524 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XIO

Minute : 25/00494

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [S] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [X]

ADOMA – Chambre B808

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée, intitulé « contrat de résidence » en date du 23 décembre 2020, la société ADOMA a attribué la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, du logement n°B808 situé [Adresse 3] à M. [S] [X] moyennant une redevance mensuelle initiale de 413,15 euros.

Par courrier signifié par commissaire de justice le 10 octobre 2024, la société ADOMA a mis en demeure M. [S] [X] d’avoir à payer dans le délai d’un mois la somme de 1 986,08 euros au titre de l’arriéré de redevance mensuelle arrêté au 20 septembre 2024 et l’avertissant qu’en application d’une clause de son contrat, à défaut de paiement de la dette un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat serait résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la société ADOMA a fait assigner M. [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 20 juin 2025, au visa des articles L.633-2, R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater que M. [S] [X] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite à la résiliation de son contrat de résidence,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [S] [X] de l’établissement d’ADOMA ainsi que celle de tous occupants de son chef du foyer, ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamner M. [S] [X] à payer à ADOMA à titre de provision la somme de 2 812,96 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 31 janvier 2025,

Condamner M. [S] [X] à payer à ADOMA à titre de provision une indemnité d’occupation depuis le 1er février 2025 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu’à la libération des lieux,

Condamner M. [S] [X] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [S] [X] en tous les dépens du référé.

A l’audience du 20 juin 2025, la société ADOMA représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant la dette à la somme de 2 344,96 euros, mais, actant que le paiement de la redevance était repris, elle a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais.

M. [S] [X] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il percevait un salaire mensuel de 2500 euros environ et a demandé des délais et la suspension de la clause résolutoire, proposant de payer chaque mois 90 euros en plus de la redevance.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIF

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions de la loi et du contrat.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevance et d’indemnités d’occupation

En en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 23 décembre 2020 et du décompte de la créance actualisé au 18 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse que la société ADOMA rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de redevances à hauteur de 2 344,96 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [X] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 2 344,96 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 18 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance des paiements étant intervenus depuis la mise en demeure et l’assignation

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Aux termes de l’article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. L’article 1228 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause qui prévoit que « le résident est tenu de payer la redevance aux termes convenus ainsi que les éventuelles prestations facultatives » et à son article 11, que " le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants :en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave et répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. "

La société ADOMA verse aux débats un courrier signifié par commissaire de justice le 10 octobre 2024 visant la clause résolutoire et mettant en demeure M. [S] [X] de payer un solde de redevances d’un montant de 1 986,08 euros dans le délai d’un mois. Il ressort du décompte que M. [S] [X] n’a pas payé la totalité de la somme dans le délai d’un mois à compter de de la mise en demeure.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 11 novembre 2024 et le contrat est résilié à cette date.

Sur les délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

La société ADOMA a indiqué être favorable à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Eu égard à la reprise du paiement de la redevance et à la diminution de la dette démontrant la capacité du résident à la payer, il convient, d’accorder à M. [S] [X] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Ces délais auront pour effet de suspendre la clause résolutoire et de permettre la poursuite du contrat de résidence tant que les délais seront respectés.

En revanche, si M. [S] [X] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas la redevance courante à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le contrat de résidence sera résilié. M. [S] [X] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société ADOMA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Dans l’hypothèse où M. [S] [X] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser la société ADOMA du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des redevances et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 11 novembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. Le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [X], qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, eu égard à la situation des parties, de laisser à la charge de la société ADOMA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de débouter la société ADOMA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 23 décembre 2020 entre la société ADOMA d’une part, et M. [S] [X] d’autre part, concernant l’usage exclusif du logement n°B808 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 11 novembre 2024,

Constate la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date,

Condamne M. [S] [X] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 2 344,96 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 18 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [S] [X] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [S] [X] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 90 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement de la première redevance suivant la signification de la décision, et les suivants en même temps que le paiement des redevances suivantes,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du logement n°B808 situé [Adresse 3] de M. [S] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [S] [X] à payer à la société ADOMA, à compter du 11 novembre 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés,

Condamne M. [S] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Déboute la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 19 août 2025

Le Greffier Le Juge