N° RG 23/03183 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XWCB

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

63B

N° RG 23/03183 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XWCB

Minute

AFFAIRE :

E.U.R.L. [7]

C/

[M] [T]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

la SELARL MILANI – WIART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Naouel TAHAR, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 sur rapport de Naouel TAHAR, Juge, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. [7]

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

Représentée par Maître Florence WIART de la SELARL MILANI – WIART, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [T]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/03183 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XWCB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 septembre 2015, reçu en l’étude de Maître [M] [T], la société [9] a acquis de la société [10] deux ensembles immobiliers moyennant un prix de 1 800 000 euros.

Cette acquisition a été réalisée sous le régime des « marchands de biens » de l’article 1115 du Code général des impôts, permettant de bénéficier d’une taxation réduite des droits d’enregistrement sous la condition d’une revente des biens dans les cinq ans de leur acquisition. A ce titre, l’acte susvisé stipulait que la revente devait intervenir avant le 10 septembre 2019, la société [9] a revendu l’ensemble immobilier par lots avant la date butoir.

Par notification en 2021, l’Administration fiscale a proposé à la société [9], au titre de son acquisition du 18 septembre 2015, des rappels de droits à hauteur de 91 650 euros en principal, outre 17 780 euros d’intérêts de retard pour non-respect de l’engagement de revente dans un délai de 5 ans, auquel elle était tenue. Il ressortait que le délai butoir pour bénéficier de l’exonération de droits fiscaux était fixé au 07 mars 2016 et non au 10 septembre 2019, tel qu’indiqué dans l’acte d’acquisition.

Considérant que Maître [T] a manqué à ses devoirs de conseil et d’information sur les conséquences fiscales de l’acquisition en indiquant un délai erroné, ce qui l’a empêché de bénéficier d’une taxation réduite et lui a fait perdre une chance de ne pas avoir pu renoncer au projet d’acquisition, la société [9] a mis en demeure Maître [T] d’indemniser le préjudice subi.

Aucune suite favorable n’ayant été donnée à sa demande, par acte en date du 11 avril 2023, la société [9] a assigné M [M] [T] devant la présente juridiction afin d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Par ordonnance en date du 25 mai 2023, le Juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire qui a échoué.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 03 septembre 2025, la société [9], sous le visa des articles 1240 du code civil et 1115 du Code général des impôts, sollicite du tribunal de :

DÉBOUTER Maître [M] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONSTATER que la responsabilité délictuelle de Maître [M] [T] est engagée en raison de la faute commise dans l’exercice de ses fonctions causant un préjudice direct et certain à la société [9],

CONDAMNER Maître [M] [T] à indemniser l’EURL [9] à hauteur de 120 000 euros en réparation de son entier préjudice,

CONDAMNER Maître [M] [T] à verser l’EURL [9] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 juin 2025, M [M] [T], sollicite du tribunal de :

— DEBOUTER la société [8] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Maître [M] [T],

— CONDAMNER la société [8] à verser à Maître [M] [T] une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société [8] aux entiers dépens,

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

L’ordonnance de clôture a été établie le 20 novembre 2025.

MOTIVATION

I/Sur la responsabilité du notaire

La société [9] fait falloir que pèse sur le notaire un devoir d’authenticité et de conseil et qu’il est responsable des fautes ou manquements sur le fondement de la responsabilité délictuelle en application de l’article 1240 du code civil.

Elle soutient que le notaire a commis une faute dans la rédaction de l’acte d’acquisition du 18 septembre 2015 dans lequel était stipulé qu’elle voulait bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du Code général des impôts ; qu’il a manqué à son devoir de conseil et d’information en indiquant un délai de revente erroné, à savoir le délai du 10 septembre 2019 au lieu du 07 mars 2016, l’empêchant dès lors de bénéficier d’une taxation réduite en sa qualité de marchand de bien. Elle ajoute que le notaire ne conteste pas avoir commis une erreur constitutive d’une faute.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité, la société [9] soutient que la faute du notaire lui a causé un préjudice économique et un préjudice moral dans la mesure où elle a été, d’une part, privé d’une chance réelle et sérieuse d’obtenir le bénéfice escompté de l’opération immobilière et d’autre part, de la possibilité de renoncer à l’acquisition de l’ensemble immobilier, le seuil de rentabilité étant insuffisant. Elle considère que le défaut d’information sur l’étendue de l’imposition est en lien direct avec l’appauvrissement de son patrimoine et la perte de chance de renoncer à cette acquisition.

Elle rétorque aux arguments de la partie adverse que le paiement de l’impôt constitue un préjudice réparable dès lors qu’il est établi que le manquement du notaire à son obligation de conseil l’a privé de la possibilité de renoncer à l’opération et de rechercher une solution au régime fiscal plus avantageux. S’agissant du quantum de son préjudice qu’elle chiffre dans sa globalité à la somme de 120 000 euros, elle rappelle que son patrimoine s’est appauvri du montant du redressement fiscal, à savoir la somme de 103 997 euros, qui a ainsi absorbé plus de la moitié du résultat de l’opération, auquel il faut ajouter l’avis sollicité auprès d’un spécialiste en droit fiscal afin de vérifier les dires de l’Administration fiscale pour un montant de 3000 euros, n’ayant eu que tardivement connaissance de la saisine du Centre National d’assistance Fiscale par le notaire, et enfin la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral en raison de la perte de confiance en son notaire, du stress et de l’angoisse face à la somme réclamée.

Maître [M] [T] fait valoir qu’il ne conteste pas avoir commis une erreur mais rappelle que cette erreur ne saurait entraîner sa condamnation au paiement des montants réclamés en l’absence de lien de causalité entre la faute reconnue et le préjudice invoqué par la demanderesse.

Il fait d’abord valoir qu’aucun préjudice n’a résulté pour la société [9] à la suite de l’erreur sur la date de revente dès lors que l’impôt ne constitue pas en soi un préjudice réparable, le justiciable ne subit aucun préjudice du fait du paiement du principal de l’impôt qui était dû en tout état de cause par suite d’une opération dont elle a bénéficié. Il rappelle que c’est en raison de l’opération immobilière que la demanderesse s’est trouvée redevable de sommes envers l’administration fiscale, que par ailleurs, elle a bénéficié d’une somme de 3 237 500 euros des suites de cette transaction, somme qu’elle n’aurait pas perçue si elle n’avait pas acquis ledit bien pour le diviser en lots distincts. Il soutient que même si la société avait été informée, elle n’aurait pas été en mesure d’effectuer les travaux et procéder aux ventes avant la date butoir de revente du 07 mars 2016, qu’elle ne pouvait donc en aucun cas être exonérée des droits de mutation.

En tout état de cause, le défaut de conseil et d’information n’a causé aucun préjudice à la société [9] qui par ailleurs ne fait pas la preuve de la chance qu’elle prétend avoir perdue, à savoir celle de renoncer à l’opération alors qu’elle a réalisé des bénéfices importants comme cela ressort des pièces versées aux débats.

Enfin, il conclut au rejet de l’ensemble des préjudices invoqués par la demanderesse :

— Il fait valoir que l’intérêt de retard ne constitue pas un préjudice indemnisable pour le contribuable,

— il précise avoir averti la société [9] de la saisine de [Adresse 5] ( [6]) afin d’obtenir son avis mais qu’elle a fait le choix de solliciter un autre avis auprès d’un avocat fiscaliste, qu’il ne lui appartient pas d’assumer les conséquences financières de ce choix ;

— si une personne morale peut effectivement solliciter une indemnisation au titre du préjudice moral, elle ne fait aucune démonstration d’une atteinte à son image ou à sa réputation.

Réponse du tribunal

S’agissant d’un acte auquel il a prêté son concours en sa qualité d’officier ministériel, le notaire engage sa responsabilité civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil en cas de manquement préjudiciable à ses obligations.

La responsabilité du notaire ne peut toutefois être retenue et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur ce fondement, que si le demandeur établit l’existence d’une faute commise par le notaire ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque.

En l’espèce, la faute n’est ni contestée ni contestable, le notaire ayant reconnue une erreur quant à la date de revente indiquée sur l’acte d’acquisition du bien immobilier.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Le préjudice allégué par la société [9] est constitué par le montant du redressement fiscal à hauteur de 103.997 euros.

Il ressort de la proposition de rectification de l’Administration fiscale que ce montant se décompose d’un montant de 91 650 euros ( impôt dû), 12 347euros ( intérêts de retard).

Il est constant que le préjudice est constitué de l’imposition due sur les rappels de droits, faute pour la société [9] de pouvoir bénéficier de l’exonération de l’article 1115 alinéa 2 du Code général des impôts.

Il est constant que le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable ne constitue pas un dommage indemnisable sauf s’il est établi que le manquement du notaire à son obligation de conseil a privé le contribuable de la possibilité de renoncer à l’opération et de rechercher une solution au régime fiscal plus avantageux.

La société [9] fait valoir que la faute du notaire lui a causé un préjudice économique lui ayant fait perdre le bénéfice escompté de l’opération immobilière, l’objectif économique de l’activité de marchand de biens étant de réaliser une marge calculée en amont de l’opération envisagée en considération du prix d’acquisition, des frais et droits à acquitter. De plus, elle soutient que si elle avait été correctement informée de la date butoir de revente, elle n’aurait jamais donné son consentement à une acquisition avec un délai réel de 6 mois pour la revendre, que donc le manquement du notaire à son obligation de conseil lui a fait perdre une chance de renoncer au projet immobilier.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance.

La perte de chance, qui implique la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, peut consister en la possibilité d’éviter un événement malheureux et toute perte de chance ouvre droit à réparation de l’ensemble des préjudices directs, et non hypothétiques subis, à mesure de la chance perdue, conformément au principe de réparation intégrale sans perte ni profit.

La société [9] ne répond pas aux critiques émises par le défendeur concernant le bénéfice escompté, même si la demanderesse avait été mieux informée, elle n’aurait pas été en mesure d’effectuer ses travaux et de procéder aux ventes entre le 18 septembre 2015 (date d’acquisition) et le 7 mars 2016 (expiration du délai pour la revente), elle ne pouvait être exonérée des droits de mutation, de plus, elle a réalisé un bénéfice ( 3 237 500 euros) important et supérieur au montant du redressement fiscal de 91 650 euros. Concernant la possibilité de renoncer à la vente, la question n’est pas celle du résultat net obtenu à l’issue de l’opération mais uniquement celle du résultat net envisagé à la date de l’acquisition.

Dès lors, la société [9] ne démontre pas que, dûment informée de la date butoir de revente et donc du montant de l’imposition sur les plus-values, elle aurait renoncé à l’opération d’acquisition, ni, surtout qu’il existait un autre montage juridique ou un autre projet immobilier lui permettant de réaliser son bénéfice escompté.

En conséquence, il y a lieu de dire que l’impôt mis à la charge de la société [9] ne constitue pas un préjudice indemnisable, y compris pour le montant des intérêts de retard qui ne constituent pas un préjudice indemnisable en considération du fait qu’ils ne sont que la contrepartie du temps durant lequel le contribuable a bénéficié de la trésorerie dont ils auraient été privés s’ils avaient payé l’impôt en temps voulu.

En conséquence, même si des manquements sont retenus à l’encontre de Maître [M] [T], il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire de la société [9] faute de démontrer l’existence d’un préjudice indemnisable, en l’état d’une imposition due et faute de démontrer qu’autrement conseillé elle aurait pu échapper à cette imposition ou exposer une imposition moindre.

Sur les autres préjudices

La société [9] fait également valoir avoir subi un préjudice matériel et moral.

Sur le préjudice matériel, il est établi que la société [9] justifie avoir été contrainte de faire appel à un avocat fiscaliste afin de vérifier les dires de l’Administration fiscale, que le manquement au devoir de conseil du notaire rédacteur lui a causé une insécurité juridique constitutive d’un préjudice matériel devant être réparé. C’est pourquoi, il lui sera alloué une indemnité complémentaire en réparation de ce poste de préjudice dont le montant sera fixé à la somme de 3.000 €.

Sur le préjudice moral

Il est ainsi établi qu’outre la perte de confiance en l’institution notariale, le manquement au devoir de conseil du notaire rédacteur de l’acte lui ont causé des tracas qui constitue un préjudice moral devant être réparé. C’est pourquoi, il lui sera alloué une indemnité complémentaire en réparation de ce poste de préjudice dont le montant sera fixé à la somme de 2.000 €.

Sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Maître [M] [T] supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs le défendeur à payer à la société [9] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que Maître [M] [T], notaire, a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard de la société [9] mais REJETTE néanmoins la demande indemnitaire à défaut de préjudice indemnisable,

CONDAMNE Maître [M] [T] à payer à la société [9] la somme de 3 000 au titre du préjudice matériel,

CONDAMNE Maître [M] [T] à payer à la société [9] la somme de 2 000 au titre du préjudice moral,

CONDAMNE Maître [M] [T] à payer à la société [9] la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Maître [M] [T] aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT