N° RG 24/00275 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5USD

MINUTE N° 25/

ARCHIVE N° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER :

DÉFENDEUR A L’OPPOSITION

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] – BÂTIMENT A représenté par son syndic en exercice la société AIGUILLON RESIDENCES sous l’enseigne IMOJA, dont le siège est [Adresse 3]

représenté par Maître Edith PEMPTROIT de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocats au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER :

DEMANDEUR A L’OPPOSITION

S.C.I. MAI TAM, dont le siège est [Adresse 2]

représentée par Maître Michel PEIGNARD substitué par Maître Antoine PEIGNARD, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Adèle THIBAULT

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 09 Octobre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 20 Novembre 2025 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 20/11/2025

Exécutoire à : M^e PEMPTROIT Edith

Copie à : M^e PEIGNARD Michel, le service des injonctions de payer

EXPOSE DES FAITS :

La SCI MAI TAM est propriétaire du lot 138 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Adresse 7] (56).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a formé le 20 juin 2024 une requête en injonction de payer pour recouvrer des impayés au titre des charges.

Cette requête a donné lieu à une ordonnance portant injonction de payer du 3 septembre 2024 pour un montant de 2416,53 euros en principal avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

La SCI MAI TAM a formé opposition le 1er octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

Le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du [Adresse 5], représenté par son conseil s’est référé à ses écritures et a demandé au Tribunal, vu la loi du 6 juillet 1965 de :

— le déclarer recevable et bien fondé ;

— Débouter la SCI MAI TAM de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du syndicat secondaire des copropriétaires ;

— Condamner la SCI MAI TAM à payer à la société AIGUILLON RESIDENCES exerçant sous l’enseigne IMOJA la somme de 2 619,85 euros au titre des arriérés de charges locatives, à parfaire ;

— Condamner la SCI MAI TAM à payer à la société AIGUILLON RESIDENCES exerçant sous l’enseigne IMOJA la somme de 2 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la SCI MAI TAM à payer à la société AIGUILLON RESIDENCES exerçant sous l’enseigne IMOJA la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la même aux entiers dépens et notamment les frais postaux exposés ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat rappelle avoir intérêt à agir à la présente procédure.

A l’appui de sa demande en paiement au titre des charges, le syndicat fait valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, la SCI MAI TAM reste débitrice de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé. Il estime apporter la preuve de sa créance.

Au regard du délai et des démarches amiables réalisées il conclut que la SCI MAI TAM fait preuve d’une résistance abusive.

En réplique, la SCI MATAM, représentée par son conseil, s’est également référée à ses dernières écritures et a sollicité de voir le Tribunal, vu l’article 1353 du code civil :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE BEL RIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE BEL RIA à régler à la SCI MAI TAM la somme de 2000 euros au titre de ces préjudices ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE BEL RIA à régler à la SCI MAI TAM la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE BEL RIA aux entiers dépens.

Elle estime que le syndicat n’apporte pas la preuve de sa créance au regard des pièces produites, ce alors qu’elle les a sollicitées.

De ce fait, elle formule une demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice, faisant état d’une situation qui pèse sur le moral des dirigeants.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’opposition

Selon l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance; que toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur ;

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à personne le 17 septembre 2024.

En conséquence l’opposition en date du 1er octobre 2024 doit donc être déclarée recevable.

Il convient de statuer à nouveau sur les demandes du syndicat des copropriétaires, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile ;

Sur la recevabilité de l’action du syndicat :

Il y a lieu de déclarer recevable l’action du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A du [Adresse 5], cette recevabilité n’étant pas contestée par la SCI MAI TAM.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriétés

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

En l’espèce, le syndicat secondaires des copropriétaires du bâtiment A du [Adresse 5] produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

— les procès verbaux d’assemblée générale de 2017 à 2024 ;

— les appels de fonds;

— le contrat de syndic;

— un décompte des charges ;

— les appels de provision ;

— l’extrait du compte copropriétaires au 23.04.2024;

— copies des lettres de relance et de mise en demeure ;

— l’extrait du règlement de copropriétés ;

— les relevés de factures et de charges.

Le solde débiteur s’élève en réalité à la somme de 2 247,81euros, déduction faite des frais de recouvrement et autres frais ajoutés n’entrant pas dans le champ des charges de copropriété et qui seront étudiés ci-dessous.

La SCI MAI TAM ne justifie pas du paiement de cette somme.

Par ailleurs, alors qu’elle indique ne pas avoir payé les charges, que le syndicat des copropriétaires produit des factures au soutien de ces prétentions, elle se contente d’exposer que la créance n’est pas fondée sans le démontrer.

Le syndicat des copropriétaires démontre ainsi qu’en dépit de mise en demeure, et de l’assignation, demeurées sans effet, la SCI MAI TAM n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété.

Sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété apparaît donc bien fondée en son principe :

— pour les charges de copropriétés de 2019 à hauteur de 258,37 euros

— pour les charges de copropriétés de 2020 à hauteur de 297,37 euros

— pour les charges de copropriétés de 2021 à hauteur de 297,24 euros

— pour les charges de copropriétés de 2022 à hauteur de 317,78 euros

— pour les charges de copropriétés de 2023 à hauteur de 495,71 euros

— pour les charges de copropriétés de 2024 à hauteur de 581,34 euros.

soit pour un montant total de 2 247,81 euros.

Sur les frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, il est sollicité au titre des frais :

— le coût de la signification de l’injonction de payer, versée au débat

— une vacation injonction de payer,

— un appel contentieux

— une mise en demeure, versée au débat

Le montant des frais de relance, de mise en demeure, ainsi que de la remise du dossier à un auxiliaire de justice sont bien conformes aux stipulations du contrat de syndic, et il est justifié de réclamations amiables (et non facturées) pourtant nombreuses.

Il y aura donc lieu de faire droit au demandeur sur sa demande au titre des frais pour 378,66 €.

Par conséquent, la SCI MAI TAM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 378,66 au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte un total de 2626,47 auquel il convient de soustraire la réduction sollicitée pour un montant de 6,62 euros.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI MAI TAM

La SCI MAI TAM, ayant été condamnée au titre du paiement des charges, il convient de ce fait de rejeter sa demande reconventionnelle, en l’absence de démonstration d’un préjudice.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MAI TAM succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer au syndicat des copropriétaires la somme de 700,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

Déclare recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer formée par la SCI MAI TAM et statuant à nouveau:

Prononce la caducité de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 3 septembre 2024;

CONDAMNE la SCI MAI TAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL RIA bâtiment A du [Adresse 4] la somme de 2619,85 euros titre des charges impayées et des frais;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL RIA bâtiment A du [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts.

DÉBOUTE la SCI MAI TAM de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SCI MAI TAM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BEL RIA bâtiment A du [Adresse 4] la somme de 700,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MAI TAM aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par A.THIBAULT, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE