N° RG 25/00510 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C544A 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

à :

DEFENDEURS:

Association ASCAP 56 es qualité de curateur de M. [N] [B], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [B] [N], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2025-001775 du 11/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LORIENT)

représenté par M^e Antoine HUIBAN, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 06 Novembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 11 Décembre 2025 contradictoirement et en dernier ressort.

Le 11/12/2025:

Exécutoire à [R] [J]

Copie à M^e Antoine HUIBAN et ASCAP 56

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2020, Madame [R] [J] a donné à bail à Monsieur [B] [N] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 630 euros charges comprises.

Par décision en date du 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT a placé Monsieur [B] [N] sous curatelle renforcée et a désigné l’ASCAP 56 en qualité de curateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, Madame [R] [J] a fait assigner Monsieur [B] [N] et l’ASCAP 56, en sa qualité de curateur de Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 4 septembre 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion du locataire et différentes condamnations en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 6 novembre 2025, Madame [R] [J], comparante en personne, a indiqué se désister de ses demandes relatives à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion du locataire précisant que Monsieur [B] [N] avait quitté les lieux. Elle a sollicité de la juridiction la condamnation, avec exécution provisoire, de Monsieur [B] [N] à lui verser les sommes de:

-2997,30 euros au titre des loyers impayés arrêté au 2 septembre 2025,

-53,70 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2025 sur le montant 2024 (1er janvier au 2 septembre 2025),

-1139 euros au titre des réparations locativessuite à l’état des lieux de sortie,

-1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, des notifications à la CCAPEX et de la présente assignation sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [B] [N], représenté par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses écritures, sollicite de la juridiction de:

— constater que le bail a été résilié entre les parties en date du 2 septembre 2025,

— constater que les clés du logement ont été restituées au bailleur en date du 2 septembre 2025,

— constater qu’il ne conteste pas le montant de la dette locative à hauteur de 2997,30 euros suivant décompte arrêté au 2 septembre 2025, ni être redevable de la somme de 53,70 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères,

— débouter Madame [R] [J] de sa demande de dommages et intérêts formulée à hauteur de 1139 euros au titre de réparations locatives,

— ordonner que la somme de 630 euros correspondant au montant du dépôt de garantie soit déduite de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance,

— débouter Madame [R] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour les raisons développées lors de l’audience, l’ASCAP 56, en sa qualité de curatrice de Monsieur [B] [N] a fait état de la situation personnelle, professionnelle, médicale et financière de ce dernier.

Il sera statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera indiqué à titre liminaire que les demandes de simple constat, non contestées, ne constituent pas des demandes au sens du code de procédure civile. La juridiction ne s’estime donc pas tenue d’y répondre.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Madame [R] [J] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [B] [N] à lui verser la somme de 2997,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 2 septembre 2025.

Monsieur [B] [N], représenté par son conseil à l’audience ainsi que l’ASCAP 56, en sa qualité de curateur de Monsieur [B] [N] ont indiqué ne pas contester le montant réclamé.

Il est par ailleurs constant que Monsieur [B] [N] a restitué les clés le 2 septembre 2025.

Il convient de déduire des loyers impayés le montant du dépôt de garantie de 630 euros dont il n’est pas contesté qu’il n’a pas été restitué au locataire.

Monsieur [B] [N] sera donc condamné à payer à Madame [R] [J] la somme de 2997,30 – 630 = 2367,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre de la taxe d’ordures ménagères:

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie (…) :

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Madame [R] [J] sollicite l’octroi d’une somme de 53,70 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour la période du 1er janvier au 2 septembre 2025.

Monsieur [B] [N], représenté par son conseil à l’audience ainsi que l’ASCAP 56, en sa qualité de curateur de Monsieur [B] [N] ont indiqué ne pas contester le montant réclamé.

Monsieur [B] [N] sera donc condamné à payer à Madame [R] [J] la somme de 53,70 euros au de la taxe d’ordures ménagères due pour la période du 1er janvier au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les réparations locatives:

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

Madame [R] [J] sollicite l’octroi d’une somme de 1139 euros au titre des réparations locatives. Elle produit à l’appui de sa demande l’état des lieux contradictoire d’entrée en date du 22 mai 2020 ainsi que l’état des lieux contradictoire de sortie en date du 2 septembre 2025.

Monsieur [B] [N] conteste devoir les sommes réclamées. Il précise que le logement a connu des problèmes d’humidité et des infiltrations d’eau. Il ajoute qu’il doit être intégré un coefficient de vétusté avec une location qui a duré plus de 5 ans.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 22 mai 2020 et de l’état des lieux de sortie également contradictoire que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Monsieur [B] [N].

Ainsi, alors qu’à l’entrée les murs du séjour étaient qualifiés comme en très bon état, à la sortie il est relevé que le mur est abîmé.

S’agissant de la cuisine, il est indiqué à la sortie que le radiateur bouge, la présence d’impacts au sol et des traces noires au mur alors que la peinture était en très bon état à l’entrée. Il n’est fait aucune référence dans l’état des lieux de sortie à des dégradations sur la hotte qui ne peuvent donc donner droit à indemnisation.

S’agissant de l’abattant de WC, il est indiqué comme à changer alors que lors de l’entrée dans les lieux, il était noté comme étant en très bon état.

Si Monsieur [B] [N] a indiqué que certaines de ces dégradations sont en lien avec des problèmes d’humidité ou d’infiltrations d’eau rencontrés dans le logement, force est de relever qu’il ne produit aux débats aucun élément de nature à justifier du bien fondé de ses affirmations.

Certains des travaux réalisés par Madame [R] [J] selon les factures produites ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables au locataire, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux.

Au regard des éléments du débat et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives à imputer à Monsieur [B] [N] peut être évalué à la somme de 350 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [B] [N] à payer à Madame [R] [J] la somme de 350 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [N] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX et sera condamné à payer à Madame [R] [J] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Monsieur [B] [N] à payer à Madame [R] [J] la somme de 2367,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite du dépôt de garantie suivant décompte arrêté au 2 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur [B] [N] à payer à Madame [R] [J] la somme de 53,70 euros au de la taxe d’ordures ménagères due pour la période du 1er janvier au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur [B] [N] à payer à Madame [R] [J] la somme de 350 au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne Monsieur [B] [N] à payer à Madame [R] [J] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [B] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT