TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE MONT DE MARSAN

N° Minute :

AFFAIRE : N° RG 25/00544 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQ3Y

JUGEMENT

Rendu le 16 septembre 2025

AFFAIRE :

[Z] [N], [R] [W] épouse [N]

C/

[L] [H], UDAF DES LANDES

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [N]

né le 26 Octobre 1969 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, représenté avec pouvoir par Madame [W] épouse [N] (épouse)

Madame [R] [W] épouse [N]

née le 22 Juillet 1968 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

UDAF DES LANDES

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15/01/2016 à effet au 25/02/2016, Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] ont donné à bail à M. [L] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer de 370 euros , outre 22 euros de provisions sur charges.

Suivant acte de commissaire de justice du 04/03/2024, Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] ont donné congé pour vendre à M. [L] [H], à effet au 24/02/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 04/04/2025 , Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] ont ensuite fait assigner M. [L] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 2224 à 1230, 1231-7 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— confirmer la validité du congé,

— prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [L] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [L] [H] à lui payer :

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, à compter du 01/04/2025 et jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [L] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— constater l’exécution provisoire de droit.

Le dossier a été appelé à l’audience du 01er juillet 2025 et a été retenu.

Mme [R] [W] épouse [N] , comparante en personne, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précisait avoir connaissance que M. [L] [H] aurait un nouveau logement à compter de juillet 2025, mais qu’il n’a pas délivré de congé. M. [Z] [N] était non comparant mais représenté avec pouvoir.

M. [L] [H] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

L’UDAF des LANDES, en sa qualité de mandataire à la protection du locataire, n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Par note en délibéré du 15 juillet 2025, il a été demandé aux parties de produire le contrat de bail dans son intégralité.

Suivant note en délibéré du 22/07/2025, les époux [N] ont produit le contrat de bail dans son intégralité.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. »

Il est constant que, par acte sous seing privé du 15/01/2016 à effet au 25/02/2016 , Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] ont consenti un bail d’habitation à M. [L] [H] .

Le bail consenti à M. [L] [H] s’est successivement renouvelé depuis le 25/02/2016, par périodes de 3 ans et pour la dernière fois, le 25/02/2022, pour expirer le 24/02/2025.

Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] ont donné congé pour vendre, par acte de commissaire de justice, le 04/03/2024, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce qu’il mentionne le motif du congé, le prix de vente, les dispositions de l’article 15 II précité.

M. [L] [H] n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai requis de deux mois.

Il ne justifie pas remplir les conditions de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et M. [L] [H] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 25/02/2025.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de M. [L] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bai est résilié depuis le 25/02/2025 , M. [L] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Il y a lieu de condamner M. [L] [H] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité à compter du 01/04/2025, date de la demande postérieure à la résiliation du bail , jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêt au taux légal sur les indemnités d’occupation échues à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil .

3- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] ne justifient ni de la mauvaise foi de M. [L] [H], ni d’un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

4- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant le coût de l’assignation, à l’exclusion du coût de notification du congé qui restera à la charge des bailleurs, cette modalité de notification ayant été choisi par ces derniers.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N], M. [L] [H] sera condamné à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 04/03/2024 par Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] à l’encontre de M. [L] [H] ;

DIT que le contrat de bail liant Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] d’une part à Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] d’autre part conclu le 25/02/2016 et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] est résilié depuis le 25/02/2025 ;

DIT que M. [L] [H] est occupant sans droit ni titre depuis le 25/02/2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [H] à payer à Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/04/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [H] à verser à Mme [R] [W] épouse [N] et M. [Z] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [H] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation à l’ exclusion du coût de notification du congé ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection