N° RG 25/00165 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C5YZN 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025

DEMANDEURS:

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Luc PASQUET de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substitué par M^e LE PEN Emilie, Avocat au barreau de LORIENT

Madame [V] [G], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Luc PASQUET de la SELARL CONSILIUM ATLANTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substitué par M^e LE PEN Emilie, Avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 56121-2025-000841 du 29/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par Maître Laurent VERGET de l’ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocats au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 04 Septembre 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 09 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe

Le 9/10/2025 :

Exécutoire à M^e VERGET

Copie à Maître Luc PASQUET

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2017, Madame [M] [J] a donné en location à Monsieur [D] [L] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 420 euros.

Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] ont acquis la propriété dudit bien immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] ont fait assigner Monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT pour l’audience du 15 mai 2025 aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail et subsidiairement de prononcé de la résiliation du contrat de bail, d’expulsion et de condamnation en paiement.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 4 septembre 2025, Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G], représentés par leur conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de:

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence,

— prononcer la résolution du contrat de bail,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [D] [L] à ses obligations contractuelles,

En tout état de cause,

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [D] [L] et de tout occupant de son chef ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie et ce, à peine d’astreinte de 50 euros par jour calendaire de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir en application de l’article L 421-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution créés par l’ordonnance N°2011-1895 du 19 décembre 2011,

— se réserver la compétence pour liquider l’astreinte,

— supprimer le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [D] [L] à leur régler la somme de 77,42 euros conformément au commandement de payer en date du 26 novembre 2024 (sauf mémoire),

— condamner Monsieur [D] [L] au paiement de 2500 euros en réparation de leur préjudice,

— condamner Monsieur [D] [L] à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [D] [L] au paiement des entiers dépens de la présente instance incluant les frais de commandements,

— débouter Monsieur [D] [L] de l’intégralité de ses demandes plus amples ou contraires,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [D] [L], représenté par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, sollicite de la juridiction de:

— juger irrecevable l’action des consorts [T] en l’absence de justification des notifications du commandement du 26 décembre 2024 auprès de la Commission de Coordination des Actions de préventions des Expulsions Locatives et de l’assignation du 20 février 2025 aux services du préfet du Morbihan,

Au fond,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de location du 1er juillet 2017,

— débouter les Consorts [T] de leurs prétentions à voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance,

— débouter les Consorts [T] de leurs prétentions à voir prononcer la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage,

— débouter les Consorts [T] de leurs prétentions à condamnation à libération des lieux sous astreinte, et, suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucune demande de mesure d’expulsion n’ayant été formulée par eux,

A titre subsidiaire,

— lui accorder un délai à l’exécution de toute mesure d’expulsion, sur un an, avec transmission par le Greffe au Préfet du Morbihan, en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le relogement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-0449 du 31 mai 1990,

— débouter les consorts [T] de leurs prétentions à sa condamnation à leur régler à titre de dommages et intérêts une somme de 2500 euros,

— écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,

— laisser la charge aux consorts [T] des dépens d’instance,

— juger n’y avoir lieu à mettre à sa charge une quelconque indemnité pour frais irrépétibles,

— constater qu’il a obtenu le bénéfice de l’Aide Juridictionnelle Totale par décision du bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5] du 29 avril 2025, restant à sa charge le coût d’un droit de plaidoirie, non soumis à TVA de 13 euros,

— débouter les Consorts [T] de toute demande contraire.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la recevabilité de la demande du constat de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers:

Selon l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Il résulte du texte susvisé que le commissaire de justice doit notifier, par voie électronique au préfet, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail lorsque celle-ci est fondée en toute ou partie sur l’existence d‘une dette locative du preneur.

Cette obligation de notification au préfet au moins six semaines avant la date d’audience est sanctionnée en cas de non respect par l’irrecevabilité de la demande.

Monsieur [D] [L] affirme que les bailleurs n’ont pas respecté leurs obligations en ne notifiant pas au préfet l’assignation dans les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs. Il ajoute que par ailleurs le commandement de payer n’a pas été signifié auprès de la CCAPEX.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que la notification de l’assignation au préfet a été effectuée par voie électronique le 28 février 2025 pour une date d’audience fixée au 15 mai 2025 soit plus de deux mois avant.

S’agissant de la transmission du commandement de payer à la CCAPEX, il convient de rappeler qu’il n’existe aucune sanction procédurale de l’absence de réalisation de cette formalité. Son non respect n’est pas sanctionné par l’irrecevabilité de la procédure.

La procédure a donc bien été respectée, la demande étant dès lors recevable sur ce fondement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] justifient avoir fait délivrer à leur locataire, à la date du 26 novembre 2024, un commandement de payer les loyers dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement de la somme de 43,50 euros au titre de loyers et charges impayés.

Ils ajoutent que le locataire ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai imparti.

Force est cependant de relever que Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] n’ont produit aux débats aucun décompte locatif permettant de justifier leurs affirmations étant précisé en outre que le décompte mentionné dans le commandement de payer est illisible.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] de leur demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire face à cette carence dans la charge de la preuve.

Sur la demande de prononcé de résiliation du bail:

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.

Conformément à l’article 1735 du code civil le locataire est tenu responsable des pertes et dégradations mais également des troubles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] font valoir au soutien de leur demande que plusieurs locataires se plaignent du comportement de Monsieur [D] [L] au sein de l’immeuble. Ils ajoutent avoir reçu plusieurs plaintes du fait des troubles du voisinage qu’il occasionne. Ils précisent que le locataire a par ailleurs causé des dégradations dans le terrain attenant au logement, dégradations susceptibles de compromettre la sécurité et la salubrité du bien immobilier.

Monsieur [D] [L] conteste les allégations des bailleurs. Il précise qu’ils font état d’éléments antérieurs à l’été 2024 qui ne sont dès lors plus actuels. Il ajoute que les plaintes alléguées n’ont donné lieu à aucune poursuite et sollicite dès lors le débouté de la demande.

En l’espèce, il est produit au soutien de la demande un commandement d’avoir à cesser les troubles du voisinage qui date du 20 novembre 2024. De même, les courriers et attestations qui datent de l’année 2024 apparaissent comme trop anciens pour justifier du caractère actuel des manquements allégués. Les troubles du voisinage doivent en effet être contemporains à la procédure.

Il est produit aux débats une déclaration de main courante du 8 avril 2025 qui fait état des agressions verbales dont elle est victime de la part de son voisin. Il sera cependant relevé que l’identité de ce voisin n’est pas précisée et que Monsieur [D] [L] n’est donc pas visé nommément.

Il est en outre produit différentes attestations:

Monsieur [P] [Y] précise que son voisin, Monsieur [D] [L] a installé du matériel audio dans son jardin et diffusé de la musique provoquant des nuisances sonores.

Monsieur [O] [W] explique que la conjointe de Monsieur [D] [L] l’a agressé verbalement le jour de la fête de la musique.

Les photographies produites aux débats ne sauraient avoir une quelconque valeur probatoire puisqu’elles ne peuvent être situées dans le temps ni géographiquement.

Ainsi, il ne peut qu’être relevé que Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] ne produisent pas suffisamment d’éléments permettant de démontrer l’ancienneté et l’importance des manquements à ses obligations contractuelles de Monsieur [D] [L] qu’ils allèguent. Le locataire justifie au surplus de la souscription d’une assurance locative.

Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] seront donc déboutés de leur demande de prononcé de résiliation du contrat de bail.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

Il résulte des développements précédents que Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] ne rapportent pas la preuve du bien fondé de leurs affirmations.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront condamnés aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Déclare recevable l’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire de Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G].

Déboute Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamne Monsieur [S] [Z] et Madame [V] [G] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT