N° RG 25/00377 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C53KD 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

DEMANDEUR:

E.P.I.C. MORBIHAN HABITAT, demeurant [Adresse 1]

représenté par Madame [H] munie d’un pouvoir

à :

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Elisabeth DORDAIN

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 17 Septembre 2025

DÉCISION : Mise à disposition le 15 Octobre 2025 par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Le 15/10/2025 :

Exécutoire à MORBIHAN HABITAT

Copie à [M] [S]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2019, Bretagne Sud Habitat a consenti à monsieur [M] [S] la location d’un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 4] [Localité 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 378,55 euros, charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 mai 2025, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat a fait assigner monsieur [M] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat demande de :

Prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties.

Ordonner l’expulsion de monsieur [M] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin par la force publique, après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer mensuel actualisé, charges comprises.

Condamner monsieur [M] [S] à lui payer la somme de 3868,45 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus jusqu’à la date de la résiliation judiciaire et ce avec intérêts au taux légal.

Condamner monsieur [M] [S] à verser la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Condamner monsieur [M] [S] à payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner monsieur [M] [S] aux dépens.

A l’appui de sa demande Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat expose  :

— que les loyers et charges ont cessé d’être honorés, malgré diverses démarches amiables,

— que monsieur [M] [S] n’ayant pas régularisé les causes d’une mise en demeure de payer attirant attention sur le risque de saisine du Tribunal, il convient de prononcer la résiliation du bail.

A l’audience Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat actualise sa créance, à la somme de 9284,86 euros dont 4874,96 au titre des loyers et charges impayés et 4409,90 euros au titre des réparations locatives.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat indique que monsieur a donné son préavis le 9 juillet 2025 et qu’il restituait son logement le 9 août 2025.

Monsieur [M] [S], non assigné à personne, ne se présente pas à l’audience, ni n’a été représenté.

Il n’ a pas donné suite aux propositions de rendez-vous par le service social, en vue de l’évaluation de sa situation sociale et financière, spécialement destinée au Tribunal dans le cadre de la présente procédure de résiliation du bail.

Sur interrogation du Tribunal, Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat déclare se désister de sa demande en résiliation de bail, en expulsion, en indemnités d’occupation et en dommages et interêts et maintenir sa demande en paiement des loyer et charges impayés et sa demande en réparations locatives.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la réclamation au titre des loyers et charges impayés :

Par application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges.

Il est versé aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 4874,96 euros à la date du 8 septembre 2025 comportant une somme mensuelle de 4,40 euros au titre de l’assurance locative obligatoire depuis le mois de février 2020. Une somme de 276,66 euros au titre du dêpot de garantie a été soustraite.

Total dû : 4874,96 Euros

Monsieur [M] [S] ne justifie pas du paiement de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner monsieur [M] [S] à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat la somme de 4874,96 euros, au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 8 septembre 2025,, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 15 octobre 2025.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1728,1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 77 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs , que le locataire est tenu de réaliser sur l’immeuble qu’il occupe un ensemble de travaux d’entretien et de réparation destinées à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de son entrée dans les lieux, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Toutefois l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

S’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur. Ainsi notamment pour les revêtements de murs, plafond, voire des sols, il y a lieu d’appliquer un taux de vétusté pondéré, lequel conduit à considérer qu’au delà de 10 années, il n’existe plus de valeur résiduelle.

En l’espèce, monsieur [M] [S] a autorisé par écrit son bailleur à vider et à jeter l’ensemble des affaires restant dans l’appartement et à réaliser l’état des lieux de sortie en son absence.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par le bailleur seul le 11 août 2025.

L’état des lieux indique s’agissant de toutes les pièces et équipements : Etat d’usage.

Cependant , le bailleur évalue le montant des réparations locatives à la somme de 4409,90 euros.

Le bailleur indique pour justifier ce montant “ appartement délabré au niveau des embellissements. Tout est à reprendre”. Des photos sont jointes à l’état des lieux pour démontrer l’état de l’appartement.

Il convient de relever que des photographies qui ne peuvent être ni datées ni localisées géographiquement ne permettent pas d’établir le bien fondé des demandes du bailleur.

Le bailleur en indiquant que l’appartement dans son ensemble est en état d’usage ne constate pas la réalité des dégradations locatives.L’indication “état d’usage” fait seulement référence à un état correspondant à un usage normal de la chose.

La demande sera ainsi rejetée.

De même, le bailleur indique devoir traiter le logement pour une infection de punaises. Il n’apporte aucun élément justifiant ce traitement, la demande sera donc rejetée.

Le bailleur avec l’autorisation de monsieur [M] [S] à débarassé le logement des affaires laissées par monsieur [M] [S] Une somme de 990 euros sera retenue.

Total des sommes dues :

Loyer et charges : 4874,96 euros

Réparations locatives : 990 euros

TOTAL des sommes dues : 5864,96 euros

Sur l’exécution provisoire :

Par application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas inéquitable au vu des situations économiques des parties de laisser à la charge de Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et exécutoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

Condamne monsieur [M] [S] à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de Bretagne Sud Habitat la somme de CINQ MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES (5 864,96 €), au titre des loyers , charges et réparations locatives impayés, décompte arrêté à la date du 8 septembre 2025,, le tout sous réserve des règlements effectués depuis lors et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 15 octobre 2025.

Dit n’y avoir lieu à l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Condamne monsieur [M] [S] aux dépens.

Le présent jugement a été signé par E.DORDAIN, Présidente d’audience et par C. AUDRAN Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE