TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND DU 26 Mai 2026

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 26/00130 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CHM

Minute n°

Copie exécutoire le 26/05/2026

à

Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU

entre :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] agisssant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SARL CABIENT RELAND & [S] dont le siège social se situe [Adresse 2]

représenté par Maître PENVERNE substituant Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Monsieur [H] [R]

né le 15 mars 1973 à [Localité 1] (56)

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Défendeur

JUGE : Madame Sophie BAUDIS, Présidente

GREFFIER : Madame Sandrine LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 21 Avril 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire, rédigée et prononcée, en Premier ressort, par Madame Sophie BAUDIS, Présidente par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [H] [R] est propriétaire de trois lots au sein d’une résidence en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Le Cabinet Reland & [S] exerce les fonctions de syndic de cette copropriété, suivant contrat de syndic à effet au 1er janvier 2025.

Faisant état d’impayés, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a adressé plusieurs lettres de relance et de mise en demeure à Monsieur [H] [R].

Par jugement en date du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a condamné Monsieur [R] à payer la somme de 3 213,81 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4 octobre 2021 et des frais de recouvrement, ainsi que la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Faisant état de l’absence d’exécution intégrale de la condamnation de 2021 ainsi que de nouveaux impayés postérieurs audit jugement, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a mis en demeure Monsieur [H] [R] d’avoir à payer ses dettes.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », es-qualités de représentant du syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [H] [R] devant le tribunal judiciaire de Lorient selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Monsieur [H] [R], partie défenderesse assignée à étude, n’a pas comparu.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation du 31 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sollicite du tribunal :

La condamnation de Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 7 072,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 novembre 2025 ; La condamnation de Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ; La condamnation de Monsieur [H] [R] à lui rembourser, à titre d’indemnité complémentaire, le droit de recouvrement à charge du créancier en cas de recours à l’exécution forcée de la décision ; La condamnation de Monsieur [H] [R] aux dépens ; La condamnation de Monsieur [H] [R] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Au soutien de sa demande en paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » fait valoir que les budgets ont été régulièrement votés lors des assemblées générales auxquelles Monsieur [R] ne s’est pas présenté, bien que régulièrement convoqué, et qu’il n’a pas contesté les procès-verbaux établis suite à ces assemblées générales dans le délai légal.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » explique en outre que Monsieur [R] s’abstient systématiquement de répondre au syndic et place la copropriété dans une situation délicate par ses défauts de paiement.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » soutient que l’absence de règlement de Monsieur [R] impacte le budget de la copropriété et qu’un appel de fonds exceptionnel pesant sur les autres copropriétaires a dû être voté, ce qui cause à ces derniers un préjudice important.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en paiement

Sur la procédure accélérée au fond

Aux termes de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions :

Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 9 novembre 2021, 3 janvier 2023, 5 mars 2024, 25 novembre 2024, 17 décembre 2025 ;Les appels de fonds de 2022, 2023, 2024, 2025 et du premier trimestre 2026 ; Les décomptes de charges de juillet 2021 à juin 2022, de juillet 2022 à juin 2023, de juillet 2023 à juin 2024 et de juillet 2024 à juin 2025.Les lettres de rappel ; Une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 17 novembre 2025 ;Les contrats de syndic.Il est constant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » a désigné comme syndic d’abord la société Citya Immobilier puis le Cabinet Reland & [S] pour la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2026.

Le syndic a convoqué l’Assemblée Générale Ordinaire de la copropriété en 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025. Il n’est pas contesté par le défendeur, non comparant, que ces convocations aux assemblées générales ainsi que les procès-verbaux de ces assemblées lui ont été adressés.

En outre, 21 appels de fonds ont été adressés à Monsieur [R] entre le 1er janvier 2022 et le 31 mars 2026 à hauteur de 4 842,37 euros. A ce titre, quatre relances lui ont été envoyées les 30 avril 2025, 27 mai 2025, 28 juillet 2025 et 27 janvier 2026.

Le 17 novembre 2025, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception lui a été adressée, lui demandant de bien vouloir procéder au règlement des sommes de 4 812,70 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er janvier 2022, 593,84 euros au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale pour le budget prévisionnel de 2026 et 29,44 euros au titre des cotisations dues pour le fonds travaux. Ce courrier n’a pas été réclamé par Monsieur [H] [R].

Il n’est pas contesté que Monsieur [H] [R] n’a pas réglé les sommes dues dans le délai de 30 jours prévu.

Le Syndicat des copropriétaires est donc fondé à se prévaloir de la procédure accélérée au fond.

Sur les sommes dues

Sur les charges de copropriété impayéesEn l’absence de relevé de compte global, il convient de se référer au dernier appel de fonds en date du 12 décembre 2025 démontrant que Monsieur [R] est débiteur de la somme de 10 095,19 euros. Il convient de déduire de cette somme 3 993,16 euros résultant de la condamnation de Monsieur [R] par jugement du tribunal judiciaire de Lorient en date du 16 décembre 2021, conformément aux écritures du demandeur, soit une somme restant due de 6 102,03 euros.

Monsieur [R], non comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de la créance et ne justifie pas de quelconques paiements.

En conséquence, Monsieur [H] [R] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » la somme de 6 102,03 euros au titre des charges impayées depuis le 1er janvier 2022 jusqu’à l’appel de fonds du 12 décembre 2025.

Sur les provisions de charges courantes votées pour l’année 2026Le procès-verbal d’assemblée générale du 17 décembre 2025 fait état de l’acceptation par l’assemblée générale d’un budget prévisionnel de 22 240 euros pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, et fixe le montant de la cotisation obligatoire au titre du fonds de travaux à 2 224 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sollicite que Monsieur [R] paye la somme de 970,24 euros au titre des provisions de charges courantes votées.

Monsieur [R], non comparant, ne conteste pas le principe de cette créance.

En conséquence, Monsieur [H] [R] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » la somme de 970,24 euros au titre des provisions de charges courantes pour la période du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond et qui constitue dès lors une fin de non-recevoir.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts n’entre pas dans les attributions du président de la juridiction saisi dans le cadre de la procédure accélérée au fond, lequel ne peut condamner le propriétaire défaillant qu’au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » ne pouvait valablement former cette demande.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » est irrecevable.

Sur la demande au titre des frais d’exécution de la présente décision

L’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impute au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le contrat type de syndic conclu entre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et le Cabinet Reland & [S] prévoit que les frais de recouvrement sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En conséquence, au regard de la défaillance de Monsieur [H] [R] dans le respect de ses obligations, de son absence de réaction aux lettres de relances et à la mise en demeure, et de son absence d’exécution spontanée du jugement du 16 décembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Lorient, il convient de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et de le condamner au règlement des frais, le cas échéant, exposés pour l’exécution forcée de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [R], qui succombe principalement à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [H] [R], condamné aux dépens, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La Présidente du tribunal judiciaire de Lorient, après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » la somme totale de 7 072,27 euros, laquelle se décompose de la manière suivante :

6 102,03 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er janvier 2022 et jusqu’à l’appel de fond du 12 décembre 2025 ; 970,24 euros au titre des provisions de charges courantes votées en Assemblée Générale pour le budget prévisionnel du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 ;

DECLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » les frais exposés, le cas échéant, pour l’exécution forcée du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe.

Le Greffier Le Président