MINUTE N° : 25/00894

JUGEMENT

DU 17 Novembre 2025

N° RC 22/03745

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 781 598 248

ET :

[J] [M]

Débats à l’audience du 26 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M^e PLESSIS

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 10]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TENUE le 17 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [M]

née le 01 Septembre 1979 à [Localité 11] (GABON) (GABON)

de nationalité Gabonaise, demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5201 du 12/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Madame [J] [M] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], par contrat du 6 février 2020, pour un loyer mensuel de 448,72 €.

Invoquant des loyers impayés, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 juin 2022 et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte d’huissier du 17 août 2022 pour :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [M] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [J] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 9 796,50 € € au titre des impayés de loyers et charges,

— condamner Madame [J] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer et charges comme indiqué au contrat de location jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Madame [J] [M] au paiement d’une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [J] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Appelée une première fois à l’audience du 12 janvier 2023, l’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 23 mars 2023.

A l’audience du 23 mars 2023, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT représentée par Madame [L] [F] disposant d’un pouvoir, maintenait ses demandes sauf actualisation de la dette locative à la somme de 10 848,67 €.

Madame [J] [M], assistée de son conseil, sollicitait avant dire droit d’ordonner une expertise dans le logement et de réserver les dépens. En tout état de cause elle sollicitait de débouter l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de ses prétentions, d’accorder les plus larges délais à Madame [J] [M] pour apurer sa dette et de condamner le bailleur aux entiers dépens.

Par jugement avant dire droit du 11 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné une expertise judiciaire confiée à [K] [I] avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux [Adresse 4] à [Localité 9], en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

— décrire précisément les désordres qui affectent le logement et notamment le type de désordres, l’étendue des désordres, les pièces concernées, les surfaces concernées ;

— déterminer si possible la date d’apparition des désordres ou a minima une période ;

— déterminer les causes des désordres ;

— préconiser les remèdes nécessaires pour mettre fin aux désordres ;

— dire si les désordres constatés affecte l’usage d’habitation du logement notamment par rapport aux critères de décence déterminées par la loi et les règlements ;

— dire si les désordres constatés font apparaître un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé des occupants du logement ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudice subis ;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’elles pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;

Madame [H], désignée en remplacement de Monsieur [I], a déposé son rapport le 21 mars 2024 à la suite de quoi l’affaire a été rappelée à l’audience du 30 mai 2024 et renvoyée à plusieurs reprises avant d’être utilement plaidée à l’audience du 26 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, sollicite du tribunal de :

— juger que Madame [J] [M] a sérieusement manqué à son obligation légale et contractuelle d’avoir à régler ses mensualités aux termes convenus et d’avoir à entretenir son logement ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location signé le 6 février 2020 aux torts exlusifs de Madame [J] [M] ;

— juger que Madame [J] [M] sera occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner Madame [J] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 14690,72 € au titre des impayés de loyers et charges à actualiser au jour de l’audience ;

— condamner Madame [J] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 259,83 € révisable dans l’intervalle à compter du premier jour du mois suivant la signification du jugement à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner Madame [J] [M] au paiement d’une somme de 2000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre à prendre à sa charge exlusive les entiers dépens d’instance.

En réplique, Madame [J] [M], par la voix de son conseil, demande de débouter l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de ses préntentions contraires, de sa demande de condamnation à hauteur de 6161,81 € au titre des loyers et charges de septembre 2022 au 31 août 2023 compte de l’insalubrité du logement sur cette période ; et de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1000,00 € par mois de septembre 2022 à août 2023 soit 14000,00 €de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

—  2000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile sous réserve qu’elle renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ; outre les dépens d’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions de chacune des parties, il sera renvoyé à leur conclusion respective.

Par une note en délibéré en date du 13 novembre 2025, à la demande du juge des contentieux de la protection, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a justifié de la saisine de la CCAPEX en date du 16 décembre 2021.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 prorogé au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 décembre 2021, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 17 août 2022 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 10] par voie électronique le 18 août 2022 soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 12 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résolution du bail

L 'article 1217 du Code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en outre que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]».

Les caractéristiques du logement décent sont précisées par le décret du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment dans son article 2 que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […] ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.[…] ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

Il convient de rappeler que l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral.

En l’espèce, Madame [H], expert judiciaire, qualifie le logement donné à bail d’insalubre en raison de l’importance des tâches d’humidité sur la période de septembre 2022 au 31 août 2023 soit jusqu’à l’exécution des travaux de reprise de peinture. Or, aucune procédure administrative n’a été engagée pour reconnaître l’état d’insalubrité du logement. La qualification d’insalubrité est donc impropre à la situation et relève en réalité de l’indécence.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que, lors de l’accédit du 10 janvier 2024, le logement est en très bon état par suite des travaux réalisés au cours de l’année 2023, aucune trace d’humidité ni aucune désordre n’étant constatés à l’exception de traces d’humidité dans la salle de bains, conséquence d’un manque d’entretien et de ventilation incombant à la locataire.

En outre, l’expert relève, sur présentation de clichés photographiques de l’appartement avant travaux, qu’il n’était pas possible d’y vivre décemment en raison de l’importance des traces d’humidité et d’un taux d’humidité supérieur à 60 % conformément aux conclusions de l’expert désigné par l’assureur de la locataire.

Sur la base de ce rapport d’expertise amiable contradictoire établi par la MACIF, assureur de Madame [J] [M], en date du 12 janvier 2023, il est possible de déterminer l’origine des désordres en raison d’une importante infiltration d’eau par la toiture déclarée à l’assureur en date du 5 septembre 2022 et ayant pour conséquence l’apparition de traces d’humidité dans toutes les pièces du logement sur les embellissements d’origine et principalement localisées en cueillie des plafonds et sur les murs côté façade extérieure. L’expert de la compagnie d’assurance MACIF relevait, en outre, que la VMC était hors service, que les bouches de ventilation n’étaient pas nettoyées et que deux matelas présentaient des traces d’humidité. Le bailleur confirmait alors que des travaux de réfection de la toiture était en cours. Il n’est pas contesté que ces travaux de réfection de la toiture ont été réalisés.

Ainsi, il apparaît que le logement souffrant d’une infiltration d’eau par la toiture entrainant un taux important d’humidité et des traces d’humidité dans toutes les pièces du logement ne répond pas aux critères de décence tels que définis dans le décret du 30 janvier 2002. Il résulte des conclusions expertales que Madame [J] [M] a été relogée par son assureur la MACIF jusqu’au 22 janvier 2023, date à laquelle elle a regagné son logement.

Par conséquent, il convient de retenir que les désordres constatés sont de nature à rendre le logement impropre à sa destination du 5 septembre 2022, date de déclaration du sinistre, au 16 janvier 2023, date à laquelle le bailleur a realisé des travaux de lessivage des plâtres tel que cela résulte de la facture de la société PEINTEX annexée au rapport d’expertise judiciaire.

Madame [H], expert judiciaire, considère que ces travaux de lessivage sont insuffisants à effacer toutes traces d’humidité, et que seule une remise en peinture permet de remettre dans leurs états initiaux les murs et plafonds. Le bailleur justifie avoir remis en peinture le logement en date du 24 août 2023 conformément à la facture de la société PEINTEX du 25 août 2023. Or, il apparaît que la remise en peinture constitue des travaux d’embellissement et Madame [J] [M] ne démontre pas que la persistance de ces traces d’humidité sur les plafonds et les murs soit de nature à rendre le logement impropre à sa destination.

Par conséquent, c’est à bon droit que la locataire a suspendu le paiement du loyer de septembre 2022 au 22 janvier 2023, le bailleur ayant lui-même manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. En revanche, rien ne justifie la suspension des loyers par Madame [J] [M] à compter de février 2023.

Le bailleur produit un décompte arrêté à la date du 18 juin 2025 laissant appraître une somme de 16874,55€ à la charge de la locataire. Il résulte de ce décompte que Madame [J] [M] n’a pas repris le paiement des loyers alors même qu’elle a réintégré le logement depuis janvier 2023 et qu’elle est en situation d’impayés depuis pratiquement son entrée dans lieux.

Il apparaît qu’avant son relogement en septembre 2022, la dette locative s’élevait à 10346,70 €.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 256,81€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée par le bailleur à la locataire de janvier à octobre 2022 et de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 152,40 € du décompte.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 4,40 € en 2022, de 4,76 € en 2023, de 5,24 € en 2024 et de 4,90 € en 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 179,70 € € à ce titre.

Enfin, les loyers de septembre 2022 au 31 décembre 2022, soit la somme de 2076,79 € déductions faites des frais retenus pour défaut d’assurance, et du loyer du 1er janvier 2023 au 22 janvier 2023 soit la somme de 410,75 €, ne sont pas dus conformément aux développements sus-exposés.

La gravité du manquement de la locataire aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts de Madame [J] [M], son expulsion et sa condamnation au paiement de la somme de 13798,10 € (16874,55 € – 256,81 € – 152,40 € – 179,70 € – 2076,79 € – 410,75 €) arrêtée au 18 juin 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1217 du code civil prévoit que es sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Madame [J] [M] argue d’un préjudice moral dont elle ne rapporte pas la preuve. Elle fait valoir qu’elle a dû réintégrer le logement avec ses enfants à compter du 23 janvier 2023, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT n’ayant proposé aucune solution de relogement. Or, il résulte des développements sus-exposés que Madame [J] [M] ne rapporte pas la preuve de l’inhabilité du logement à compter du 23 janvier 2023, les travaux de réfection de la toiture et les travaux de lessivage des murs et plafonds du logement ayant été réalisés.

Par conséquent, Madame [J] [M] sera déboutée de ses demandes.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [J] [M] occupe désormais les lieux sans droit ni titre causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [J] [M].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déboute l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande de condamnation en paiement de la somme de 2487,54 € au titre des loyers et charges de septembre 2022 au 22 janvier 2023 en raison du manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent sur cette période ;

Condamne Madame [J] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 13798,10 € (TREIZE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 juin 2025 et déduction faite de la somme de 2487,54 € ;

Prononce la résiliation du bail aux torts de Madame [J] [M] ;

Dit que Madame [J] [M] est désormais occupante sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Madame [J] [M] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Madame [J] [M], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] – à [Localité 9], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [J] [M] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [J] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la signification de la présente décision ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Madame [J] [M] du surplus de ses demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [J] [M] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection