Tribunal Judiciaire d'Amiens, Jcp amiens, 5 mai 2025, n° 25/00008

TJ Amiens 5 mai 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré et que le locataire n'a pas réglé sa dette dans le délai légal, rendant ainsi la clause résolutoire applicable.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que le non-paiement des loyers justifie la résiliation du bail, étant donné que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies.
Accepté
Droit de la caution subrogée
La cour a reconnu le droit de la société à récupérer les sommes versées en tant que caution, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, conformément aux stipulations contractuelles.
Accepté
Dépens à la charge de la partie perdante
La cour a condamné le locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que la demande d'indemnisation pour frais était justifiée et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Amiens, jcp amiens, 5 mai 2025, n° 25/00008
Numéro(s) :	25/00008
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00008 – N° Portalis DB26-W-B7I-IFWW

JUGEMENT

05 Mai 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[F] [H]

Expédition délivrée le 05.05.2025

à M^e Roger LEMONNIER

Préfecture

M. [F] [H]

Exécutoire délivré le 5.05.2025

à M^e Roger LEMONNIER

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [V] a donné à bail à Monsieur [F] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (80) par contrat du 11 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 400 euros outre 40 euros de provision sur charges.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges dans le cadre du dispositif VISALE, conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL pour la mise en œuvre de ce dispositif.

À la suite de divers incidents de paiement, Monsieur [J] [V] a fait jouer l’engagement de caution, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé la somme de 1.320 euros correspondant aux loyers et charges des mois de novembre 2023 à janvier 2024 impayés.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2024 pour un montant en principal de 1.250 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite réglé à Monsieur [J] [V] la somme de 1.802 euros correspondant aux loyers et charges des mois de juillet 2024 au mois de novembre 2024.

La situation d’impayés locatifs du locataire a été signalée à la CCAPEX le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de :

* constater le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire ;

* dire que les lieux devront être libérés par Monsieur [F] [H] et à défaut ordonner son expulsion de ces derniers ;

* condamner Monsieur [F] [H] au paiement d’une somme de 2.612 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.250 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* condamner Monsieur [F] [H] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation mensuelle équivalentes au montant du loyer plus charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* condamner Monsieur [F] [H] au paiement d’une indemnité d’un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

* Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

A l’audience du 17 mars 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise le montant de sa dette à la somme de 3.066 euros correspondant aux loyers réglés par elle et pour laquelle elle est subrogée dans les droits du bailleur.

Elle précise accepter les délais de paiement formulés par Monsieur [F] [H] qui a repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [F] [H] comparaît en personne. Il reconnaît la situation d’impayé et sollicite des délais de paiement permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il précise avoir retrouvé un emploi et être désormais en mesure de payer son loyer et un échéancier de nature à régler sa dette.

Monsieur [F] [H] n’a pas participé à l’élaboration du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation

Selon l’article 1346-4 du code civil «  la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier (…). »

En application de ces dispositions, il est constant que la personne qui s’est portée caution du paiement des loyers et charges laissés impayés par le locataire est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation de bail.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE produite aux débats prévoit « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (…). »

Selon l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE produit « conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation… »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [F] [H] a signé un bail avec Monsieur [J] [V] le 11 juiller 2023 et que des loyers et charges sont demeurés impayés, réglés par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES intervenue en qualité de caution au bail .

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES produit la quittance subrogative émise le 31 décembre 2024 signée à la même date mentionnant qu’elle a versé au bailleur la somme de 3.576 euros.

Il y a lieu en conséquence de constater que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, a parfaitement qualité pour agir en paiement des loyers.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 de la loi 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat,

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil….

II.-Les personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi…..

L’acte introductif de la présente procédure a été notifié à la Préfecture de la Somme par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, par voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaine avant l’audience. L’impayé a été signalé à la CCAPEX le 22 mai 2024.

La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement délivré à la locataire le 21 mai 2024 se révèle fondé, un arriéré de loyers de 1.250 euros étant bien resté impayé à cette date.

La dette n’ayant pas été acquittée dans le délai légal, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 juillet 2024.

Sur la demande en paiement

Aux termes des dispositions de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En l’espèce, il est communiqué le contrat de location, de cautionnement, la quittance subrogative et le décompte des sommes dues. La dette s’établit à la somme de 3.066euros au titre des sommes remboursées sur la garantie de loyers.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [H] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.066 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 pour la somme de 1.250 euros, à compter de l’assignation du 11 décembre 2024 pour le surplus.

Sur les delais de paiement

L’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343- 5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343- 5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [F] [H] a repris le règlement de son loyer courant et a effectué un règlement complémentaire pour diminuer sa dette.

En accord avec son propriétaire, il sera autorisé à s’acquitter de sa dette en versements mensuels de 85 euros selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Faute pour le locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [H], partie perdante au principal, supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toute les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [F] [H] au paiement de la somme de 500 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mise à la disposition des parties au greffe ;

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [J] [V];

CONSTATE que le bail conclu entre d’une part Monsieur [J] [V] et d’autre part Monsieur [F] [H] le 11 juillet 2023 concernant le logement situé [Adresse 2] (80) s’est trouvé de plein droit résilié le 22 juillet 2024 aux torts et griefs du locataire pour défaut de paiement des loyers par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [F] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 3.066 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 pour la somme de 1.250 euros et à compter de l’assignation du 11 décembre 2024 pour le surplus;

AUTORISE Monsieur [F] [H] à se libérer de sa dette au moyen de 35 versements mensuels de 85 euros chacuns et une dernière 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l’exigibilité totale des sommes dues en cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Monsieur [F] [H] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à ses mandataires ;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [T] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIRE LA PRÉSIDENTE