N° RG 26/00082 – N° Portalis DBZH-W-B7K-C6CMG

MINUTE N° 26/

ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

DEMANDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ARMORIQUE sis lieudit [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CAGIL, dont le siège est [Adresse 2]

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

S.A. SMA, dont le siège est [Adresse 3]

représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

DÉFENDEUR :

Madame [M] [F], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 09 Avril 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 21 Mai 2026 contradictoirement et en dernier ressort.

Le : 21/05/2026

Exécutoire à : M^e LE CADRE Coraline

Copie à : Mme [F] [M]

Madame [M] [F] a acquis la propriété des lots n°67 et 217 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé ARMORIQUE situé [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ARMORIQUE sis [Adresse 7] à HENNEBONT (56700) représenté par son syndic la SARL CITYA CAGIL et la SA SMA ont fait assigner Madame [M] [F] devant le tribunal judiciaire de LORIENT lui demandant de:

— constater que la SA SMA est subrogée dans les droit du Syndicat des copropriétaires,

— recevoir la SA SMA en son action et l’en déclarer bien fondée,

— recevoir le Syndicat des copropriétaires en son action,

— l’en déclarer bien fondé,

En conséquent,

— condamner Madame [M] [F] à payer à la SA SMA la somme de 2096,59 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 7 octobre 2025 assortie des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2024, qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Madame [M] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme totale de 571,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— condamner Madame [M] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [M] [F] à payer à la SA GMA la somme de 2568 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que malgré de nombreuses démarches amiables, Madame [M] [F] reste débitrice de sommes au titre des charges de copropriété et frais afférents au logement susvisé.

Pour les motifs exposés dans leurs écritures dont le bénéfice a été repris à l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et la SA GMA, représentés par leur conseil, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes.

Comparante en personne, Madame [M] [F] a fait état des difficultés expliquant ne pas avoir réglé cette somme par négligence. Elle a admis avoir eu des difficultés financières et a préciser qu’elle réglera la somme rapidement.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera indiqué à titre liminaire qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur les demandes en paiement:

Sur la demande au titre des charges exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant

Enfin, s’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, la SA GMA produit aux débats le contrat d’assurance COPROTECT souscrit par la CITYA CAGIL au nom du Syndicat des Copropriétaires auprès d’elle en garantie des charges de copropriété impayées.

Il est également produit aux débats la quittance subrogative de règlement du sinistre pour la période du 1er janvier 2024 au 23 octobre 2024 pour un montant de 1035,98 euros en date du 22 décembre 2025 ainsi que celle d’un montant de 1060,61 euros pour la période du 24 octobre 2024 au 7 octobre 2025 par lesquelles le Syndicat des copropriétaires subroge la SA SMA dans ses droits.

La SA SMA produit les pièces suivantes au soutien de ses prétentions tendant au paiement des charges de copropriété impayées :

— les procès verbaux d’assemblée générale en date des 28 décembre 2023, 8 octobre 2024, 17 décembre 2025,

— les appels de fonds des 12 décembre 2023, 15 mars 2024, 13 juin 2024, 23 septembre 2024, 28 octobre 2024, 12 décembre 2024, 12 mars 2025, 10 juin 2025, 27 août 2025,

— le contrat de syndic.

La SA SMA réclame ainsi la somme totale de 2096,59 2 euros au titre des charges.

Présente à l’audience, Madame [M] [F] a indiqué ne pas contester le montant réclamé au titre des charges de copropriété.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA SMA la somme de 2096,59 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté 7 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2026, date de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

Sur la demande du Syndicat des copropriétaires au titre des frais exposés par la copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

En l’espèce, il ressort du décompte de la créance du syndicat des copropriétaires que celui-ci réclame paiement des sommes suivantes au titre des frais de recouvrement: frais de mise en demeure du 19 septembre 2024 pour un montant de 45,60 euros, transmission du dossier contentieux pour un montant de 480 euros en date du 1er octobre 2024 et frais de mise en demeure d’un montant de 45,60 euros en date 19 décembre 2024 soit un montant total de 571,20 euros.

Il est produit aux débats les justificatifs des sommes sollicitées. Présente à l’audience, Madame [M] [F] n’a pas contesté devoir cette somme.

Par conséquent, Madame [M] [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 571,20 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2026 date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts:

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

En l’espèce une telle preuve n’est rapportée par le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable d’octroyer à la SA SMA la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en dernier ressort:

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la SA SMA la somme de 2096,59 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté 7 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2026, date de l’assignation.

DIT que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts.

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ARMORIQUE sis [Adresse 7] à [Localité 1] représenté par son syndic la SARL CITYA CAGIL la somme de 571,20 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2026 date de l’assignation.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ARMORIQUE sis [Adresse 7] à [Localité 1] représenté par son syndic la SARL CITYA CAGIL de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Madame [M] [F] à la SA SMA la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [M] [F] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE