TRIBUNAL Extrait des minutes du Tribunal judiciaire

JUDICIAIRE de […], département du Rhône

REPUBLIQUE FRANÇAISE DE LYON AU NOM DU PEUPAR FRANÇAIS

Loyers Commerciaux

N° RG 19/00035 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UIXN

Jugement du 08 Mars 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPAR FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux N° minute: tenue le 08 Mars 2022 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-Président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

As[…]té de Lucile ROCHER, greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 04 Janvier 2022 et avoir reçu leurs mémoires,

Notifié le : 17/03/22 Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

Copie exécutoire DEMANDERESSE et expédition à :

S.A.S. AD ANDY, la SELARL CABINET ELKAIM et dont le siège social est […] 150 boulevard Haussman – 75008

PARIS M^e Arielle IKY – 2909 représentée par Maître Guillaume KHONG de la SELARL CABINET ELKAIM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat Expédition à : plaidant, Maître Arielle IKY, avocat au barreau de LYON, avocat postulant la SELARL LINK ASSOCIES

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DEFENDEUR

Monsieur X Y né le […] à HYERES (83400), demeurant […] représenté par Maître Laurent BURGY de la SELARL LINK ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

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FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES sibibur noon on patnim st Par acte d’huissier du 26 septembre 2019, la société AD ANDY a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux Monsieur X Y aux fins de:

- prendre acte du renouvellement du bail expiré, à compter du 1er janvier 2019 pour une nouvelle durée de 9 année entière et consécutive, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré

- constater que la valeur locative est inférieure au loyer plafond et dire et juger que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative,

- fixer le prix du loyer du bail à renouveler au 1er janvier 2019 à la somme en principal de 23 800

€ par an HT et HC, montant correspondant à la valeur locative retenue par l’expertise du Cabinet Boulez et Associés,

- condamner Monsieur X Y à lui rembourser le trop payé pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le jour de la fixation définitive du loyer de renouvellement, à parfaire, outre intérêts capitalisés en application des articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil

- ordonner à titre subsidiaire, une mesure d’expertise à l’effet notamment de chiffrer la valeur locative propre des locaux […] […] […] (69002). Fixer en ce cas à titre provisionnel le loyer pendant le cours de la procédure en ce compris la mesure d’expertise à la somme de 23 800 € HT HC par an

- condamner le requis à verser la somme de 5 000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement en date du 1er juillet 2020 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la procédure, une expertise a été confiée à Monsieur Z AA pour vérifier notamment les éléments déterminant la valeur locative des locaux au 1er janvier 2019.

L’expert a déposé son rapport le 10 mars 2021.

Dans son dernier mémoire après expertise la société AD ANDY demande au juge des loyers commerciaux de :

- constater que le bail de renouvellement des locaux […] 16, […] – 69002 LYON, a pris effet le 1er janvier 2019 pour une durée de neuf années entières et consécutives, expirant le 31 décembre 2027

- dire et juger que la surface pondérée des locaux en cause doit être retenue à 47 m2

- dire et juger concernant le rapport d’expertise de l’expert judiciaire rendu le 8 mars 2021, que la référence N°6 BASH doit être réintégrée dans les références de comparaison et que le prix moyen pondérée des locaux doit être en conséquence doit être retenue au 1er janvier 2019, à 545 € HT HC

- fixer le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 25 615 € HT HC annuel (47m2 x 545 €) homologuer à titre subsidiaire le rapport d’expertise judiciaire et fixer le loyer de renouvellement à la somme de 27 300 €

- à titre très subsidiaire, pour le cas ou la valeur locative serait fixée à un montant supérieur au loyer plafond, dire et juger qu’il n’y a eu aucune modification notable des éléments 1°à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce au cours du bail expiré, que le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 ne saurait excéder le loyer plafond de 31 386,23 € annuel HT HC condamner le bailleur à lui payer la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertises.

La société AD ANDY entend enfin que la décision à intervenir soit assortie de l’exécut ion provisoire.

Monsieur X Y entend pour sa part (mémoire après expertise n°2) que :

- le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle en principal de 52116 € et qu’il soit dit et jugé que tout rappel de loyer dû à la suite du renouvellement du bail portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance signifiée le 26 septembre 2019 en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344 du Code civil outre capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 dudit Code

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— la société AD ANDY soit condamnée aux dépens ainsi qu’au droit proportionnel mis à la charge du créancier par l’article A 444-32 du Code de commerce.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’expert judiciaire aux termes de son rapport, a relevé que :

- le local en cause est situé au […], dans le deuxième […]. Que la rue […]étend de la place […] au Sud à la place […] au Nord. Qu’elle n’est traversée que par une seule perpendiculaire, la rue des Archers et accueille une quarantaine d’enseignes, essentiellement nationales et internationales, spécialisées notamment en équipement de la personne moyen / haut de gamme

- bien que commerçante et passante, la rue Émile Zola ne bénéficie pas de la même attractivité commerciale et des mêmes flux que les rues de la République ou du Président Édouard Herriot. Qu’il s’agit donc d’un emplacement de très bonne qualité au regard de l’activité exercée dans les lieux

- la surface de vente est bien proportionnée et dispose d’une hauteur sous plafond appréciable, lui offrant un beau volume. Que deux vitrines encadrent l’entrée du magasin, également vitrée. Que la réserve à l’arrière de forme rectangulaire, bénéficie d’un éclairage naturel sur cour et que bien qu’un peu étroite, elle est relativement fonctionnelle. Que le WC est quant à lui implanté au fond d’un dégagement étroit. Que globalement, le local considéré est bien adapté à l’activité de vente de prêt-à-porter qui y est exercée

- la société AD ANDY s’étend sur un local voisin avec lequel il communique, appartenant à un bailleur tiers et faisant l’objet d’un bail distinct. J

Que Monsieur AA, expert, a retenu une surface brute totale de 72,20 m2 et une surface pondérée totale de 47 m2 pour un prix de 580 € HT et HC m2p, soit une valeur locative annuelle de 27 260 €, arrondie à 27 600 €.

Attendu que seule Monsieur X Y a contesté la pondération retenue par l’expert s’agissant de la réserve pondérée à 0,30 qu’il conviendrait de porter à 0,80 et la cave, pondérée à 0,10 qu’il devrait être pondérée à 0,15.

Qu’il sera relevé tout d’abord que l’expert s’est référé à la Charte de l’expertise, 5ème édition, pour pondérer les locaux.

Qu’il a ainsi retenu 0,30 pour la réserve, coefficient maximum pour un local annexe en rez-de- chaussée, du fait qu’il bénéficie d’un éclairage naturel.

Qu’il apparaît clairement à la vue des photographies annexées au rapport, que le local clos en fond de magasin, qualifié d’arrière-magasin dans le contrat de bail, est bien à usage de réserve comme encombré de vêtements sur des portants et qu’il ne peut être assimilé à une surface de vente.

Que le premier moyen sera en conséquence rejeté.

Que s’agissant de la cave en terre battue inutilisée, non directement reliée à la surface de vente, le coefficient de 0,10 tel que retenu par l’expert judiciaire, sera maintenu.

Attendu s’agissant ensuite du calcul du prix moyen pondéré, que c’est à juste mesure que l’expert judiciaire a écarté les références trop anciennes, dont AB AC, AD (local voisin), AE, AF AG, AH, celles portant sur un bail dont la date d’effet n’est pas précisée, dont AI, AJ, celles postérieures à la date du renouvellement, soit le 1er janvier 2019 (AK AL, AM AN, AO), relatives à un bail dérogatoire (AR PHARE DE LA BAARINE), ou ne permettant pas de déterminer si elles correspondent à des loyers plafonnés ou résultant d’un accord entre les parties et en ce cas non révélatrices de la valeur locative (REVE DE AP, AQ AR AS), ou même visibles depuis la place […] contrairement au local en cause (AT AU).

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Que faisant application de la théorie jurisprudentielle constante de l’effet bonbonnière, les locaux de trop petite tailles ont été écartés (PETITE MENDIGOTE).

Qu’il en est de même s’agissant du rejet de la méthode intégrant la décapitalisation du droit au bail pour apprécier la valeur locative en ce que :

- le droit au bail est une somme versée au précédent locataire et non au bailleur

- le droit au bail ne peut correspondre à un supplément de loyer

- le droit au bail est une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente de son fonds de commerce.

Attendu que la société AD ANDY a entendu que la référence relative à la société BASH […]e […], portant sur un prix au m2 de 350 €, soit intégrée à la moyenne arithmétique retenue par l’expert judiciaire.

Que néanmoins c’est à juste mesure conformément aux usages en la matière, que Monsieur AA a écarté les valeurs les plus basses et celles les plus hautes comme non révélatrices d’un loyer couramment pratiqué, article L 145-33 du Code de commerce, alors même que celles retenues ont des loyers unitaires assez homogènes qui oscillent entre 490 et 618 le m2p pour des fonds de commerce situés […].

Que le prix au m2 du fonds de commerce OH MY CREAM, situé 17 […], de 45 m2 s’élève d’ailleurs à 567 le m2 (bail 2017) alors que celui de SESSUN, situé au 18 […], de 55 m2 (bail de 2018) est de 618 m2.

à Qu’en conséquence, le prix au mètre carré retenu par l’expert pour le commerce en cause, savoir 580 € apparaît pleinement justifié comme correspondant à un prix couramment pratiqué dans le voisinage.

Qu’il n’y a pas lieu d’appliquer enfin une majoration de 3% comme le demande le bailleur à raison d’améliorations apportées aux lieux loués par le preneur au cours du bail expiré du fait de la clause d’accession par le bailleur des travaux en fin de jouissance (article 4.7 du contrat de bail).

Que compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à la somme arrondie de 27 300 € HT et HC par an (47m2 x 580 €), en principal, avec intérêts sur le trop-perçu des loyers à compter du 26 septembre 2019, date de la demande en fixation de nouveau loyer en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Attendu que l’instance ayant été rendue nécessaire par les prétentions manifestement excessives de Monsieur X Y, il convient de le condamner aux dépens de l’instance et en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile de le condamner à verser à la société AD ANDY la somme de 1 000 € de ce chef.

Que l’ancienneté du renouvellement justifie le maintien de l’exécution provisoire du présent jugement, cette modalité d’exécution étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Fixe à la somme de 27 300 € hors taxes hors charges le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019, avec intérêts sur le trop-perçu des loyers à compter du 26 septembre 2019, date de la demande en fixation de nouveau loyer en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter;

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Condamne Monsieur X Y à verser à la société AD ANDY la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la société AD ANDY aux dépens de l’instance.

Ladite décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

AR GREFFIER

Jonia AR PRESIDENT

R

EN CONSEQUENCE, la République Française mande et ordonne,

à tous huissiers de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux

Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaire

d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis

En foi de quoi les présentes ont été signées par le greffier et délivrées sur sa demande à

AR GREFFIER.

UDICIAL

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Rhône

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