TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 22/10607 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XM7M

Notifiée le :

Expédition à :

Maître Aurélien BARRIE de la SELARL POLDER AVOCATS – 855

Maître [L] [C] de la SELARL [Localité 19] BORDET ORSI TETREAU – 680

Copie à :

Régie

Expert

ORDONNANCE

Le 02 décembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. NEXITY STUDEA

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON, et Maître Sophie LOZÉ de la SCP SUR-MAUVENU & Associés, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. VOTRE CONSEILLER IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Aurélien BARRIE de la SELARL POLDER AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 28 février 1999, les époux [Z] ont donné à bail à la société CAMPUS HABITAT deux appartements numérotés 38 et 78 au sein de la résidence [14] située aux [Adresse 4] [Localité 20], pour une durée de neuf années, trois mois et dix jours à compter du 22 mars 1999.

Le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années et deux mois par avenant régularisé le 15 mars 2008 entre les époux [Z] et la société [Adresse 15] (aux droits de laquelle est finalement venue la société NEXITY STUDEA). Le contrat précité s’est depuis renouvelé par tacite prolongation.

Par acte authentique reçu le 10 juillet 2015 par Maître [I] [S], notaire, la société à responsabilité limitée VOTRE CONSEILLER IMMOBILIER (ci-après dénommée “société VCI”) a acquis la pleine propriété des appartements numérotés [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et s’est donc substituée dans les droits et obligations des époux [Z].

Suivant acte d’huissier de justice signifié le 30 juin 2020, la société VCI a fait délivrer à la société NEXITY STUDEA un congé à effet du 31 décembre 2020 avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, par acte d’huissier de justice signifié le 15 décembre 2022, la société anonyme NEXITY STUDEA (ci-après dénommée “société NEXITY STUDEA”) a fait assigner la société VCI devant le Tribunal judiciaire de LYON aux fins, pour l’essentiel, de solliciter la fixation de l’indemnité d’éviction due par celle-ci.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées le 9 juillet 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société NEXITY STUDEA demande au juge de la mise en état, en vertu des articles 789 du Code de procédure civile, ainsi que L. 145-14 et suivants du Code de commerce, de :

ordonner une expertise aux fins de détermination de l’indemnité d’éviction, désigner un Expert dans la liste des experts agréés par la Cour d’appel du ressort de [Localité 16],définir la mission de l’Expert, comme suit : * Se rendre sur place, résidence STUDEA LA [Adresse 12], située au [Adresse 2] ;

* Visiter les deux appartements, lots n°38 et 78 donnés à bail et les locaux communs de [Adresse 17] STUDEA [Adresse 13] et les décrire ;

* Entendre les parties et se faire communiquer toutes les pièces utiles ;

* Rechercher tous les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire, l’Expert devant notamment déterminer et donner son avis sur l’évaluation globale du fonds de commerce suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et de résidences para-hôtelières, la part que représentent les lots n°38 et 78 dans la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et des résidences para-hôtelières, l’indemnité pour trouble commercial, les frais fixes, les frais et honoraires de remploi, les frais de déménagement, les frais administratifs et le montant de la dégradation des conditions d’amortissement des charges de la Résidence,

dire que l’Expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’il déposera un pré-rapport sur lequel les parties pourront faire leurs observations par le biais de dires, puis qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de LYON dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises,réserver les dépens.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées le 26 août 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un exposé plus amples des prétentions émises et des moyens invoqués, la société VCI demande au juge de la mise en état, en vertu des articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce :

ordonner une expertise judiciaire avant dire droit,désigner tout expert judiciaire de son choix dans la liste des experts agréés par la Cour d’appel du ressort de [Localité 16],définir la mission de l’Expert, comme suit : * Se rendre sur place, [Adresse 18], située au [Adresse 2] ;

* Visiter les deux appartements, lots n°38 et 78 donné à bail et les locaux communs de [Adresse 17] STUDEA [Adresse 13] et les décrire ;

* Entendre les parties et se faire communiquer toutes les pièces utiles ;

* Rechercher tous les éléments permettant au tribunal de déterminer l’indemnité d’éviction suivant les usages en matière de résidence de service étudiante, à la date la plus proche possible du départ du locataire, l’Expert devant notamment déterminer et donner son avis sur l’indemnité principal, les frais fixes, les frais de déménagement, les frais administratifs, l’impact du refus de renouvellement sur les conditions d’amortissement des charges de fonctionnement de la Résidence,

ordonner que l’expert judiciaire saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’il déposera un pré-rapport sur lequel les parties pourront faire leurs observations par le biais de dires, au moins 1 mois avant le dépôt du rapport définitif au greffe du Tribunal judiciaire de LYON,réserver les dépens.

L’incident a été fixé à l’audience de plaidoirie du 4 novembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 789 5° du Code de procédure civile, pris dans la rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En parallèle, l’article L. 145-14 du Code de commerce énonce que :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

En l’occurrence, consécutivement à la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement du bail commercial la liant à la société VCI, la société NEXITY STUDEA a sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 36.177,94 euros aux termes d’un courrier adressé le 10 août 2020, proposition qui a été rejetée par le bailleur.

Eu égard au désaccord des parties sur le quantum de l’indemnité d’éviction due par la société VCI, il convient de faire droit à la demande d’expertise judiciaire aux frais avancés par celle-ci, dont la mission sera précisée dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 790 du Code de procédure civile, “le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.”

A cet égard, l’article 696 du Code de procédure civile prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Les dépens de l’incident seront réservés dans l’attente d’une décision mettant fin à la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder monsieur [P] [O], inscrit sur la liste de la Cour d’appel de LYON, demeurant au [Adresse 10] (tél : [XXXXXXXX01] – mèl : [Courriel 11]), avec missions :

de prendre connaissance des pièces de la cause, se faire remettre ou consulter tous documents utiles, notamment comptables ou fiscaux, entendre tous sachants,

de recueillir les explications des parties,

de donner tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L145-14 du Code de commerce suivant les usages en matière d”hôtels et de résidences para-hôtelières et, à cette fin,:* décrire les deux appartements correspondant aux lots n°38 et 78 situés au sein de la résidence STUDEA [Adresse 13] aux numéros [Adresse 3] [Adresse 5], leurs installations, leur état, les équipements dont ils disposent (en ce compris les services mis à disposition dans les parties communes),leur éventuelle vétusté ;

* indiquer les commodités ou au contraire les inconvénients que présentent les lieux ;

*évaluer la valeur marchande globale du fonds de commerce exploité par la société NEXITY STUDEA dans la résidence étudiante STUDEA [Adresse 13], puis celle des seuls lots numérotés 38 et 78 ;

* évaluer les éventuelles indemnités accessoires dues (remploi, trouble commercial, frais administratifs, frais de déménagement, frais de licenciement, etc.),

* préciser si le refus de renouvellement du bail commercial aura des conséquences financières sur les conditions d’amortissement des charges de fonctionnement de la résidence précitée ;

de répondre aux dires des parties qu’il aura recueillis au cours d’une réunion de synthèse qu’il provoquera avant le dépôt de son pré-rapport et le cas échéant, compléter ses investigations ;

de constater une éventuelle conciliation des parties et, le cas échéant, d’en aviser les parties ;

Disons que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation de la mission et commencer ses opérations dès qu’il sera avisé par le service de greffe de la consignation de la provision ;

Disons que l’expert pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne et se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix, dont il devra indiquer le nom et les qualités et qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

Disons que la société par actions simplifiée NEXITY STUDEA, à l’initiative de la demande d’expertise, devra consigner à la régie de ce tribunal une provision de 3.500,00 euros à valoir sur les frais et honoraires de l’expert avant le 31 janvier 2025 ;

Rappelons qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport avant le 31 juillet 2025, sauf prorogation accordée par le juge de la mise en état, et sera tenu d’y annexer ceux des documents ayant servi à son établissement, outre ceux qui le complètent et contribuent à sa compréhension ;

Rappelons que l’article 173 du Code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser une copie de son rapport à chacune des parties ou, pour elles, à leur avocat ;

Réservons les dépens ;

Disons que l’affaire sera rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente à la première date d’audience de mise en état utile après le dépôt du rapport de l’expert.

La greffière la Juge de la mise en état

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI