Du 04 novembre 2025

5AZ

SCI/DL

PPP Contentieux général

N° RG 25/02118 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SV3

Etablissement public AQUITANIS

C/

[J] [H]

Expéditions délivrées aux parties FE délivrée à AQUITANISLe 04/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 04 novembre 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS [Adresse 1]

Représenté par Mme [I] [K] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [J] [H] [Adresse 3] [Adresse 4]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 septembre 2025 PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement contradictoire rendu en premier ressort.

— 

FAITS CONSTANTS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon contrat sous seing privé en date du 27 mai 2009, Mme [J] [H] est locataire d’un logement appartenant à l’OPH de [Localité 6] Métropole AQUITANIS, situé à [Adresse 7] [Adresse 5].

Sur requête de l’OPH de [Localité 6] Métropole AQUITANIS en date du 1er juin 2025 réceptionnée le 23 juin 2025, il a été enjoint à Mme [J] [H] par ordonnance en date du 1er juillet 2025 de laisser pénétrer dans son logement la Société PROXISERVE, mandatée par le bailleur à l’effet d’effectuer l’entretien annuel de la chaudière ou chauffe-eau du logement ou de justifier de cet entretien par un professionnel auprès de AQUITANIS, au plus tard avant le 15ème jour du mois suivant la notification de l’ordonnance ; la date d’audience a été fixée au 11 septembre 2025.

L’OPH de Bordeaux Métropole AQUITANIS, régulièrement représenté à l’audience, a demandé au Tribunal d':

ordonner à Mme [J] [H] de laisser pénétrer la Société qu’elle a mandatée pour l’entretien de la chaudière condamner Mme [J] [H] à, une astreinte de 30 euros par jour de retard la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.Il explique quele coût du contrôle et de l’entretien de la chaudière est inclus dans les charges, et qu’il a mandaté la Société PROXISERVE afin de procéder à la visite annuelle de révision de la chaudière ou du chauffe-eau, mais que les différentes tentatives sont restées vaines malgré les avis de passage, courriers de relance et la mise en demeure. Il indique que malgré l’ordonnance d’injonction de faire, Mme [J] [H] n’a pas effectué le contrôle de la chaudière, que ceci occasionne un préjudice résultant du défaut d’entretien de l’équipement et de la mise en danger des installations et des occupants de la résidence, en violation des dispositions légales.

Mme [J] [H] qui a comparu en personne, a indiqué qu’elle a des problèmes de santé qui explique qu’elle n’a pas honoré les précédents rendez-vous, et qu’une nouvelle visite est programmée le 20 octobre 2025.

La juridiction amis l’affaire en délibéré au 4 novembre 2025 et invité l’OPH de [Localité 6] Métropole AQUITANIS à préciser par note en délibéré si ce rendez-vous est honoré.

Par note reçue le 21 octobre 2025, l’OPH de [Localité 6] Métropole AQUITANIS a indiqué que le rendez-vous n’a pas été honoré et maintenir l’intégralité de ses demandes.

SUR QUOI

Sur la demande en injonction de faire

L’article R.224-41-4 du code de l’environnement dispose que les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe et l’article R.224-41-5 du même code précise notamment que lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.

Il résulte en outre des dispositions du bail conclu entre l’OPH de [Localité 8] AQUITANIS et Mme[J] [H] produit aux débats, que "Le preneur veillera également au nettoyage et à l’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau, sauf si ces prestations sont assurées par le bailleur contractuellement ou dans le cadre d’un accord collectif.

Le preneur devra en justifier chaque année spontanément ou à la demande du bailleur.

La justification résultera de la remise à ce dernier d’une attestation émanant de la société agréée qui aura procédé auxdits travaux".

L’obligation de Mme [J] [H] d’entretenir la chaudière ou le chauffe-eau individuel, et de laisser l’accès à son logement par la Société PROXISERVE mandatée par le bailleur résulte tant des dispositions légales que des dispositions contractuelles,dont il ressort en l’espèce qu’est inclus mensuellement dans les charges le coût de la visite annuelle de révision, organisée par le bailleur dans un immeuble collectif.

L’OPH de [Localité 6] Métropole AQUITANIS justifie de ses démarches amiables préalables, et d’une mise en demeure adressée par courrier recommandé du 13 décembre 2024, sans que Mme [J] [H] établisse que le défaut d’accès à son logement ne lui est pas imputable, ou avoir fait procéder elle-même à l’entretien de la chaudière.

De plus malgrél’engagement pris à l’audience, la défenderesse n’a pas permis l’accès à son logement le 20 octobre 2025.

L’absence d’entretien annuel exposant l’installation à un risque de dysfonctionnement et exposant en outre l’immeuble et ses occupants à un danger, il y a lieu d’enjoindre à Mme [J] [H] de donner l’accès à son logement, sous peine, d’une astreinte en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du Code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure; l’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce le manquement de Mme [J] [H] à ses obligations est caractérisé, toutefois le bailleur ne caractérise pas un préjudice indemnisable.

En conséquence la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Mme [J] [H], qui succombe et l’indemnité due par la partie perdante au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile sera fixée à la somme de 200 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

ENJOINT à Mme [J] [H] de laisser pénétrer dans son logement situé à [Adresse 7] [Adresse 5], la Société PROXISERVE, ou toute autre Société mandatée par l’OPH de [Localité 6] Métropole AQUITANIS pour procéder à l’entretien de la chaudière, dans le délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, sous peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard durant 3 mois passés lesquels l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNEMme [J] [H] auxdépens ainsi qu’à payer à l’OPH de [Localité 6] Métropole AQUITANIS la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE