TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 24/05947 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZU4R

Jugement du 17 Octobre 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL KAÉNA AVOCATS – 1559

la SELARL SELARL LYRIS – 239

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 17 Octobre 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Septembre 2024 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. CERVA,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nawel FERHAT de la SELARL KAÉNA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],

représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-christophe GIRAUD de la SELARL SELARL LYRIS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

La société CERVA a acquis un appartement au sein de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier sus-désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte notarié publié au service de la publicité foncière de [Localité 4] 3 le 12 septembre 1985.

Il comprend un bâtiment à usage principal d’habitation élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de six étages, un bâtiment de huit garages privatifs individuels, un groupe de neuf parkings, terrain, cour et voies de circulation.

L’appartement acquis était désigné comme étant les lots de copropriété suivants :

Lot numéro douze (12)

Une cave située au sous-sol portant le numéro 12 au plan des caves.

Et les un millième (1/1000ème) des parties communes générales.

Et les un millième (1/1000ème) des parties communes spéciales au bâtiment d’habitation.

Lot numéro vingt-sept (27)

Un appartement de type F3 situé au 5ème étage côté Ouest, comprenant hall d’entrée, cuisine et séjour ouvrant sur une loggia, deux chambres, salle de bains, WC, dégagement et rangement.

Et les soixante-trois millièmes (63 /1000 èmes) des parties communes générales.

Et les soixante-douze millièmes (72 /1000 èmes) des parties communes spéciales au bâtiment d’habitation.

Et les cent onze millièmes (11/1000èmes} des charges d’ascenseur.

Et les soixante-treize (73/1000èmes) des charges de chauffage.

Souhaitant diviser ledit appartement en trois lots, à savoir : un sas desservant les deux appartements, la société CERVA a supprimé le lot 27, puis créer les lots n°48, 49 et 50 (découpage de l’appartement).

La société CERVA s’est donc adressée au syndic de la copropriété, pour mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale, les résolutions suivantes :

05) Ratification des nouveaux tantièmes de charges

Clé : 01 – MASSE GENERALE Article 24

Conformément au chapitre II- section 4 – article 32 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], il est demandé à la copropriété de donner son accord sur la nouvelle répartition des charges et notamment :

06) Autorisation de travaux affectant les parties communes de l’immeuble

Clé : 01-MASSE GENERALE Article 25

Autorisation à accorder à la société CERVA propriétaire du lot n°27 devenu les lots numéros n°48, 49 et 50 d’effectuer à ses frais exclusifs des travaux suivants :

« création d’une nouvelle boite aux lettres, création d’un point de connexion supplémentaire sur l’armoire fibre, raccordement ENEDIS, suppression d’un radiateur ».

Lors de l’assemblée générale du 10 juin 2024, les copropriétaires ont voté contre les résolutions n°5 et 6 précitées.

Telles sont les circonstances dans lesquelles par requête en date du 15 juillet 2024, la société CERVA a saisi le Président du tribunal judiciaire de LYON aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA).

Par ordonnance du 19 juillet 2024, autorisation lui a été donnée de délivrer assignation avant le 30 juillet 2024 pour l’audience du 12 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024 la société CERVA a fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de LYON le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA) aux fins qu’il plaise :

Vu les articles 8, 9, 11, 25 b), 30 de la loi de 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les moyens qui précédent et les pièces versées aux débats,

JUGER licite et régulière la suppression du lot 27, puis la création des lots n°48, 49 et 50 consécutifs à la division du lot 27 selon le projet communiqué en annexe à la demande de présentation des résolutions à l’assemblée générale des copropriétaires,

ANNULER la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 5] adoptée le 10 juin 2024,

DIRE que le nouvel état descriptif de division sera dressé pour intégrer la division opérée par la société CERVA, puis publiée conformément à la loi et au règlement, le tout aux frais et diligences de la société CERVA,

JUGER que la nouvelle répartition des charges de copropriété s’opérera selon la dernière grille publiée au fichier immobilier, sinon pour les millièmes de charges générales et spéciales pesant sur le lot 27, qui seront remplacés par les millièmes attribués aux lots 48 à 50, tels que mentionnés dans le modificatif de l’état descriptif de division adressé au syndicat des copropriétaires établi par Maître [B],

DIRE que le règlement de copropriété sera modifié pour intégrer la nouvelle grille de répartition découlant de la décision qui précède, puis publié conformément à la loi et aux règlements, le tout aux frais et diligences de la société CERVA,

AUTORISER la société CERVA ou tout autre copropriétaire, à ses frais, à faire intervenir la société ENEDIS et assurée pour le raccordement des compteurs électriques suivant la proposition d’ENEDlS,

AUTORISER la société CERVA ou tout autre copropriétaire, à ses frais, à faire intervenir une entreprise notoirement connue et assurée pour procéder aux travaux de raccordement de la fibre,

AUTORISER la société CERVA ou tout autre copropriétaire, à ses frais, à faire intervenir une entreprise notoirement connue et assurée pour ajouter une boite aux lettres et un bouton d’interphone dans les parties communes, identiques à l’existant, selon une configuration harmonieuse qui devra être arrêtée en amont des travaux avec le syndic de l’immeuble ou l’architecte de l’immeuble ;

ORDONNER que les travaux doivent :

— se conformer à la réglementation en vigueur en obtenant notamment toutes les autorisations administratives et règlementaires nécessaires,

— être exécutés par une entreprise notoirement connue, habilitée et assurée,

En tout état de cause :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

[Localité 5] représenté par son syndic à payer à la société CERVA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience et oralement, son conseil a maintenu ses demandes telles que consignées dans son exploit introductif d’instance.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 06 septembre 2024 et soutenues oralement à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA) demande au tribunal de :

Vu les articles 8, 9, 11, 25 b, 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété,

DEBOUTER la société CERVA de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER la société CERVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la licéité de la division du lot n°27 opérée par la société CERVA

Il est établi et non contesté que dès après l’acquisition de son lot à usage d’habitation, la société CERVA a entrepris des travaux aux fins de division consistant à supprimer le lot n°27 pour créer les nouveaux lots 48, 49 et 50, à savoir, respectivement un sas privatif et deux lots à usage d’habitation.

Elle a ensuite fait porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaire du 10 juin 2024 deux résolutions numérotées 5 et 6, la première tendant à l’approbation de la nouvelle répartition des charges entre les lots créés, la seconde visant à être autorisée à réaliser des travaux sur les parties communes, à savoir la création d’une nouvelle boite aux lettres, la création d’un point de connexion supplémentaire sur l’armoire fibre, le raccordement ENEDIS et la suppression d’un radiateur.

Les deux résolutions précitées ont été rejetées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

La société CERVA soutient que le refus de l’assemblée générale d’adopter la nouvelle répartition des charges induite par la création de lots du fait de la division de son lot procède d’un abus de majorité, dès lors qu’au regard des stipulations du règlement de copropriété, la division qu’elle a opérée est parfaitement licite.

L’abus de majorité suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l’intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué.

Est abusive la décision, qui bien qu’intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun de la copropriété.

C’est à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en a abusé d’en faire la preuve.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne pas porter atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

La licéité de cette division doit être examinée par rapport au règlement de copropriété, à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

L’article 32 du règlement de copropriété stipule que : « les copropriétaires pourront (…) diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé. Toutefois, la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera par application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majorité prévue par l’article 66 du présent règlement. (…) Toute modification devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division ».

L’article 8 du règlement de copropriété énonce encore : « (…) 4) Harmonie de l’immeuble : les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, volets roulants, garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture, et d’une façon générale, toute ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale (…)

15) Modifications : chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement, mais il devra en aviser le syndic préalablement, lequel pourra exiger que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à la charge du copropriétaire demandeur ».

Le règlement de copropriété autorise donc la division des lots privatifs sous certaines conditions.

Il est établi et non contesté que la société CERVA a entrepris les travaux de division de son lot sans en aviser préalablement le syndic (pièce 6 demandeur), contrevenant en cela au règlement de copropriété. Au terme de ses écritures, le syndicat des copropriétaires fait en outre grief à la société CERVA d’avoir entrepris des travaux susceptibles d’affecter les parties communes de l’immeuble et en tout état de cause, ayant affecté l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il ne précise toutefois pas en quoi lesdits travaux étaient susceptibles d’affecter les parties communes de l’immeuble.

Tant les photographies produites par le syndicat des copropriétaires que le constat d’huissier de justice qu’a fait établir la société CERVA ne permettent pas d’établir que le changement des fenêtres bois pour des fenêtres PVC a rompu l’harmonie de l’immeuble. Il semble au contraire, dans la limite de ce qui est visible sur une copie de photographie de la façade à une certaine distance (pièce 4 demandeur), que ce changement a été de nature à contribuer à son harmonie dans la mesure où l’ensemble des fenêtres de l’immeuble est en PVC ou en tout cas dans un matériau blanc comme les fenêtres de la société CERVA.

Il n’est pas davantage démontré que la division du lot de la société CERVA contrevienne à la destination bourgeoise de l’immeuble. Le fait de créer deux appartements au lieu d’un seul, qui plus est, avec un sas d’entrée commun, au sein d’une petite copropriété dédiée à l’habitation, qui compte deux appartements par palier, n’entache pas la destination de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires n’explique pas en quoi la création d’un sas ferait difficulté et interdirait un accès direct aux parties communes. Le nombre d’emplacements de parking restreint au sein de la copropriété et le nombre de caves identique au nombre d’appartements a pour conséquence que l’un des appartements créé par la société CERVA ne dispose pas de cave et de parking ou de l’un ou de l’autre. Cette circonstance qui conduit à un moindre con fort pour les appartements de la société CERVA n’est pas pour autant de nature à porter atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble.

En ce qui concerne les prescriptions de l’article L126-17 du code de la construction et de l’habitation et en particulier la nécessité d’un constat des risques d’exposition au plomb et à l’amiante, la société CERVA ne précise pas si elle a fait procéder à de nouveaux constats ensuite de ses travaux de division (de tels constats lui ayant été nécessairement remis lors de son acquisition). Elle ne les a en tout cas pas joints à son courrier de demande d’inscription de résolutions à l’ordre du jour, de sorte que l’assemblée générale a pu légitimement s’interroger sur la licéité de ses travaux et même s’inquiéter des risques sanitaires encourus par les habitants de l’immeuble du fait de ces travaux de division.

Il s’évince de ces éléments que les travaux opérés par la société CERVA ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, mais contreviennent à certaines stipulations du règlement de copropriété.

En cela, ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires, qui ont pu, à bon droit, s’inquiéter de leur licéité, en l’absence de toute information préalable du syndic, qui aurait pu décider de faire intervenir l’architecte de l’immeuble, ce qui aurait été de nature à sécuriser les travaux entrepris et à rassurer les copropriétaires. La production des constats de risques à l’exposition à l’amiante et au plomb joints au projet de résolutions aurait également été de nature à parfaitement informer les copropriétaires des risques sanitaires potentiels encourus et à défaut, il a été porté atteinte à leurs droits.

Par ailleurs, ainsi que cela se trouve soutenu en défense, la résolution soumise au vote de l’assemblée générale était incomplète, en ce qu’elle ne prévoyait que l’approbation de la nouvelle répartition des charges, à l’exclusion de l’approbation de la modification de l’Etat Descriptif de Division et de la modification corrélative du règlement de copropriété.

Enfin, le projet de modification de l’Etat Descriptif de Division établi par Maître [B] est daté du 28 juin 2024, alors que l’assemblée générale s’est tenue le 18 juin, soit dix jours plus tôt et la répartition des charges indiquée dans ce projet n’est pas la même que celle mentionnée dans le projet de résolution de la société CERVA.

Ce faisant, c’est sans commettre un abus de majorité, mais au contraire dans l’intérêt collectif de la copropriété, que le syndicat des copropriétaires, insuffisamment informé sur la teneur et les conséquences des travaux pour l’immeuble et ses occupants, a pu refuser d’adopter une résolution incomplète portant uniquement sur une nouvelle répartition de charges découlant de travaux illicites, alors qu’il aurait fallu faire aussi voter la modification de l’Etat Descriptif de Division et la modification subséquente du règlement de copropriété.

La demande de nullité de la résolution n°5 et les demandes portant sur le nouvel Etat Descriptif de Division, la nouvelle répartition des charges et la modification du règlement de copropriété ne peuvent donc prospérer. Elles seront rejetées.

Sur la demande d’autorisation de travaux

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 in fine de cette même loi énonce que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

La société CERVA a soumis au vote de l’assemblée générale une résolution n°6 tendant à être autorisée à réaliser des travaux, entre autres, de raccordement par ENEDIS, de raccordement à la fibre, de mise en place d’une nouvelle boîte aux lettres et d’un bouton interphone.

L’assemblée générale a voté contre cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires fait observer, à juste titre, que dans la mesure où les travaux de division ne sont pas jugés comme étant parfaitement licites, le refus de l’assemblée générale d’autorisation des travaux subséquents est licite.

Il convient néanmoins de les examiner un à un.

L’article 10 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 énonce que lorsqu’un copropriétaire sollicite l’autorisation de réaliser des travaux relevant du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il doit accompagner son projet de résolution d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

En application de ces dispositions, l’absence de transmission d’un projet précis de travaux, sur leur nature, leur faisabilité, leur implantation justifie le refus de l’assemblée générale d’autoriser des travaux sollicités par un copropriétaire.

Il résulte des pièces produites au débat, qu’en ce qui concerne l’ajout d’un bouton d’interphone et le raccordement à la fibre, la société CERVA n’a communiqué aucun document avec son projet de résolution.

S’agissant des travaux de raccordement électrique, la proposition d’ENEDIS produite mentionne que la « dérivation individuelle » doit être « réalisée par le client ». En plus des travaux d’ENEDIS, il y a donc lieu de faire procéder à des travaux permettant la liaison entre la colonne existante au sein de l’immeuble et le lot de la société CERVA. Or, la société CERVA n’a produit aucun document sur la consistance de ces travaux de liaison qu’elle devra nécessairement faire réaliser par une entreprise indépendante (autre qu’ENEDIS).

Enfin, la société CERVA a soumis au vote de l’assemblée générale l’autorisation d’ajouter une boîte aux lettres, tout en produisant un devis portant sur l’installation de deux boîtes aux lettres. En outre, le devis produit mentionne : « fabrication de boîtes aux lettres à l’identique des existantes en chêne vernis (…) », sans que leur emplacement de fixation ne soit précisé.

Compte tenu de l’insuffisance des précisions portées à la connaissance de l’assemblée générale quant aux travaux projetés relevant de l’article 25b, c’est à bon droit qu’elle les a refusés comme n’étant pas parfaitement informée de leur consistance et leur implantation.

Dès lors que le refus de l’assemblée générale d’autorisation de travaux est justifié, la société CERVA n’est pas fondée en ses demandes d’autorisation judiciaires de travaux, qui doivent être rejetées.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

La société CERVA, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires une juste indemnité de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

REJETTE l’intégralité des demandes formées par la société CERVA ;

CONDAMNE la société CERVA aux dépens ;

CONDAMNE la société CERVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA (ORALIA), la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier Le Président,