REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00440 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HISA

N° minute : 26/00098

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Société JK&G INVEST

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Eric ROZET avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Manon VIALLE, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur, [E], [B]

né le 17 Juin 1971 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 22 Janvier 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

copies délivrées le 19 MARS 2026 à :

Société JK&G INVEST

Monsieur, [E], [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 MARS 2026 à :

Société JK&G INVEST

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2025, la société JK&G INVEST a consenti un bail d’habitation à M., [E], [B] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 2ème étage,, [Adresse 3] à, [Localité 2] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 712 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 juin 2025, la société JK & G INVEST a fait commandement à M., [E], [B] d’avoir à payer la somme en principal de 2.828 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 28 octobre 2025, dénoncé le 29 octobre 2025 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, la société JK & G INVEST a fait assigner M., [E], [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ou prononcer la résiliation,

— l’expulsion sans délai de M., [E], [B], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 5.676 euros au titre des loyers échus au 1er octobre 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, assortis des intérêts de droit,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 22 janvier 2026, la société JK & G INVEST, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 7.812 euros arrêtée au 01er janvier 2026. Elle a précisé que le locataire n’avait effectué aucun règlement depuis son entrée dans les lieux.

Assigné à étude, M., [E], [B] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience indiquant que le locataire ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé par le CDS.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

M., [E], [B] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société JK & G INVEST justifie avoir saisi le 26 juin 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 juin 2025, la société JK & G INVEST a fait commandement à M., [E], [B] d’avoir à payer la somme en principal de 2.828 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Dès lors, le locataire a pu légitimement croire qu’il disposait d’un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer sa dette. Il convient donc de faire prévaloir ce délai de deux mois, plus favorable à la partie légalement protégée.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 26 août 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

En outre, le sort des meubles en cas d’expulsion sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M., [E], [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 août 2025. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la société JK & G INVEST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 mars 2025 et un dernier décompte faisant état à la date du 12 janvier 2026 d’une dette de 7.812 euros.

M., [E], [B], non comparant, n’a pas contesté le montant de cette dette.

Toutefois, il n’y a pas lieu de condamner M., [B] à régler la somme de 692 euros inscrite dans le décompte au titre de “caution”, qui correspond à l’évident au dépôt de garantie exigé à l’entrée dans les lieux, qui ne constitue ni des loyers ni des charges ni des indemnités d’occupation.

Il y a donc lieu de condamner M., [E], [B] à payer à la société JK & G INVEST la somme de 7.120 euros (712 x 10) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M., [E], [B] n’a pas comparu à l’audience, et personne n’a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En outre, M., [E], [B] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Plus encore, aucun versement n’a été fait depuis son entrée dans les lieux, au mois de mars 2025.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M., [E], [B], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société JK & G INVEST l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 31 mars 2025 conclu entre la société JK & G INVEST d’une part et M., [E], [B] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 2ème étage,, [Adresse 3] à, [Localité 2] (01) sont réunies au 26 août 2025,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par M., [E], [B] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne M., [E], [B] à payer à la société JK & G INVEST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne M., [E], [B] à payer à la société JK & G INVEST la somme de 7.120 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne M., [E], [B] à payer à la société JK & G INVEST la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M., [E], [B] aux entiers dépens de l’instance,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,