TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 21/03412 – N° Portalis DB2H-W-B7F-V4EZ

Jugement du 05 juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [U] [R] de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES – 2167

Maître [N] [A] – 1590

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 05 juin 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 avril 2025 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

[M] [G], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [L]

né le 15 Août 1952 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [I] [O]

née le 03 Mars 1963 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julie BEUGNOT de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SA COGERIL

domicilié chez : S.A. COGERIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Edouard NEHMAN, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Madame [I] [O] et monsieur [B] [L] (ci-après dénommés “les consorts [T]”) ont acquis en indivision un appartement et une cave au sein du bâtiment B d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété situé au numéro [Adresse 4], dans le troisième [Localité 8], ce aux termes d’un acte authentique reçu les 21 et 22 janvier 2002 par Maître [D], notaire.

La fonction de syndic a été assurée dans un premier temps par la société URBANIA, puis par la société anonyme à conseil d’administration COGERIL.

Par acte authentique reçu le 28 septembre 2004 par Maître [D], les consorts [T] ont également acquis 8m² de combles correspondant au lot numéroté vingt au sein des parties communes de la copropriété susvisée.

Contestant le quantum des quotes-parts de charges affectées à leurs lots, les consorts [T] ont introduit cinq instances au fond devant le Tribunal judiciaire de LYON, dont la présente affaire par acte de d’huissier de justice signifié le 16 avril 2021 aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 2020 et des actes accomplis par le syndic depuis.

Par jugements en date du 20 mai 2021 et du 12 janvier 2023, le Tribunal judiciaire de LYON a notamment annulé les assemblées générales des copropriétaires du 22 février 2017, du 28 février 2018 et du 27 mars 2019 et rejeté les demandes d’annulation des actes accomplis par le syndic depuis lesdites dates, à défaut d’identification expresse des actes concernés.

Par jugement en date du 6 avril 2023, le Tribunal judiciaire de LYON a déclaré non écrite pour violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 la clause relative à la répartition des charges générales et charges spéciales telle qu’elle résulte du règlement de copropriété modifié pour la dernière fois en 2006, dit que la répartition des charges générales et charges spéciales de la copropriété située [Adresse 7] s’effectuerait à compter de ce jour telle que décrite en page 37 du rapport du géomètre-expert Madame [Y] en date du 29 avril 2019, donné acte aux consorts [T] qu’ils ne demandaient aucune régularisation des charges déjà payées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 5 décembre 2024, puis renvoyée à une seconde audience à juge unique tenue le 3 avril 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

Les prétentions et les moyens des parties

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 2 avril 2024, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, madame [O] et monsieur [L] demandent au Tribunal de :

prononcer la nullité de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 de l’immeuble sis [Adresse 5],prononcer la nullité de l’ensemble des actes accomplis par le syndicat des copropriétaires depuis le 19 novembre 2020 au titre de la gestion comptable et prononcer l’annulation de l’ensemble des appels de provisions et de charges, conséquences de l’annulation des décisions relatives à l’approbation du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes,condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à leur verser une somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dire qu’en vertu des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires,les condamner en tous les dépens de l’instance.

Les consorts [T] exposent que l’annulation de l’assemblée générale du 27 mars 2019 a réduit à néant le mandat accordé au syndic à cette occasion. Ils en déduisent, à l’appui des dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, que l’assemblée générale du 19 novembre 2019 encourt la nullité, de même que les actes accomplis à l’appui, et plus particulièrement les résolutions numérotées sept, neuf, douze et treize.

A titre subsidiaire, ils font valoir que le syndic a violé les dispositions conjuguées des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 14 du décret du 17 mars 1967 en appliquant une quote-part de millième erronée et que cela justifie l’annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2020, outre le mandat et les actes accomplis par la société COGERIL.

A titre infiniment subsidiaire, ils soutiennent que les dispositions de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectées, en ce qu’ils ont été décomptés à la fois en qualité d’absents et de votants par correspondance et en ce que le décompte des absents ou non votants figurant sous le vote des résolutions numérotées une et trois est erroné

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 21 décembre 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] (ci-après dénommé “SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]”), représenté par la société COGERIL, syndic en exercice, demande au Tribunal de :

débouter les consorts [L] [O] de l’intégralité de leurs demandes,à titre subsidiaire, limiter l’annulation aux résolutions n° 1 et 3,condamner les consorts [L] [O] au paiement d’une somme de 3.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,les condamner aux entiers dépens.

Pour écarter toute annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 pour défaut de pouvoir, le SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] indique que le Tribunal judiciaire s’est déjà penché sur les conséquences de l’annulation de l’assemblée générale précédente (soit celle du 27 mars 2019) et a rejeté la demande d’annulation des actes accomplis postérieurement. Il considère que, de ce fait, le syndic a pu valablement convoquer les copropriétaires.

Se référant ensuite à un arrêt du 7 juillet 2016 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, il soutient que l’application d’une clé de répartition erronée a été sans incidence sur l’issue des délibérations et que cela ne peut conséquemment justifier l’annulation de l’assemblée litigieuse.

En dernier lieu, il explique que les consorts [T] apparaissent concomitamment en qualité de votants et d’absents du fait de l’absence de réception du bulletin de vote par correspondance pour le lot numéroté dix-sept. Il indique également, à l’appui des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, que la mention d’un chiffre incohérent sous les résolutions numérotées une et trois relève d’une simple erreur de plume qui ne saurait entraîner l’annulation de l’assemblée concernée, en l’absence d’incidence sur l’issue des votes.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes de nullité formées par madame [O] et monsieur [L]

L’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris dans la version en vigueur à compter du 1er janvier 2020, énonce que

“Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 62-7, de tous les pouvoirs de l’assemblée générale. Lorsqu’il n’est investi que d’une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s’appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l’assemblée générale.”

Une demande d’ annulation de l’entièreté d’une assemblée générale des copropriétaires est réputée contenir une demande d’annulation de chacune de ces résolutions. Par suite, lorsque le Tribunal saisie d’une telle demande y fait droit, l’ensemble des résolutions prise par l’assemblée générale concernée est frappée de nullité.

En parallèle, si la nullité d’une assemblée générale n’entraîne pas de plein droit la nullité en cascade des assemblées qui ont suivi (voit notamment Civ. 3ème, 26 septembre 2007, n° 06-17.856 ; Civ. 3ème, 6 février 2002, n° 00-19.132), un copropriétaire peut valablement en solliciter l’annulation dans le délai de deux mois fixé par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur ce, les consorts [T] ont saisi le Tribunal judiciaire de LYON d’une demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 2020 par assignation délivrée le 16 avril 2021 au SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], soit dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de ladite assemblée (pièce n°17 des demandeurs).

Or, par jugement rendu le 12 janvier 2023 et désormais définitif, le Tribunal judiciaire de LYON a annulé l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] réunis le 27 mars 2019 et conséquemment l’élection lors de ladite assemblée générale de la société COGERIL en qualité de syndic à compter du 1er avril 2019 pour une durée de trois années.

Il en résulte que les copropriétaires de l’immeuble susvisé ont été convoqués irrégulièrement par la société COGERIL à l’assemblée générale ordinaire du 19 novembre 2020, qui doit ainsi être annulée.

La nullité de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 19 novembre 2020 entraîne nécessairement l’annulation de l’ensemble des résolutions adoptées à cette occasion, dont la résolution numérotée sept relative à l’adoption des charges et des comptes pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, la résolution numérotée neuf relative au quitus donné au syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au 30 septembre 2019, la résolution numérotée douze portant sur l’examen et le vote du budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2021 et la résolution numérotée treize par laquelle le syndic a été autorisé à percevoir les provisions nécessaires au financement du budget prévisionnel.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande tendant à obtenir “la nullité de l’ensemble des actes accomplis par le syndicat des copropriétaires depuis le 19 novembre 2020, au titre de la gestion comptable et prononcer l’annulation de l’ensemble des appels de provisions et de charges, conséquences de l’annulation des décisions relatives à l’approbation du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes” à défaut d’identification exacte desdits actes.

A cet égard, il est observé que cette imprécision des demandes formées par les consorts [T] a déjà été relevée à trois reprises par le Tribunal judiciaire de LYON. En effet, il ne peut être prononcé “à l’aveugle” la nullité d’actes sans vérification préalable de la relation de cause à effet entre l’assemblée générale annulée et les mesures mises en oeuvre par le syndic dans le cadre de la gestion de la copropriété.

En outre et conformément à une jurisprudence constante, les assemblées générales des copropriétaires ultérieures au 19 novembre 2020, si elles ont possiblement pu être convoquées par un syndic dépourvu de mandat valide, ne sont pas nulles de plein droit, mais seulement annulables.

En tout état de cause, les parties sont invitées à tirer les conséquences de la nullité de la résolution désignant la société COGERIL en qualité de syndic pour une durée de trois années à compter du 1er avril 2019 et de la présente annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2020 sur la régularité des actions mises en oeuvre par cette dernière sur la période concernée.

Sur les frais du procès

L’article 696 alinéa 1 du Code de procédure civile énonce que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Succombant à l’instance, le SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que :

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

Condamné aux dépens, le SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] sera également condamné à payer la somme de 2.000,00 euros à madame [O] et monsieur [L] en indemnisation des frais irrépétibles et sera débouté de sa demande formée sur ce même fondement.

L’article 10-1 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que “le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires”.

Madame [O] et monsieur [L] seront dispensés de toute participation à la condamnation du SCOP DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] au titre des frais de procédure et des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation à juge unique après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au Greffe,

Prononce la nullité de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] en date du 19 novembre 2020 ;

Rappelle que la nullité susvisée entraîne l’annulation de l’intégralité des résolutions soumises à l’approbation des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance à l’assemblée générale ordinaire du 19 novembre 2020 ;

Rejette la demande de madame [I] [O] et de monsieur [B] [L] tendant à obtenir “la nullité de l’ensemble des actes accomplis par le syndicat des copropriétaires depuis le 19 novembre 2020, au titre de la gestion comptable et prononcer l’annulation de l’ensemble des appels de provisions et de charges, conséquences de l’annulation des décisions relatives à l’approbation du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes”, à défaut d’identification suffisamment précise des actes concernés et de limitation dans le temps de la demande ;

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 7], représenté par la société anonyme à conseil d’administration COGERIL en qualité de syndic, à payer à madame [I] [O] et monsieur [B] [L] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 7], représenté par la société anonyme à conseil d’administration COGERIL en qualité de syndic, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dispense madame [I] [O] et monsieur [B] [L] de toute participation à la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 7], représenté par la société anonyme à conseil d’administration COGERIL en qualité de syndic, au titre des frais de procédure et des dépens;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI