COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00283 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYEY

Minute N° : 24/00737

JUGEMENT DU 01 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Charlotte TREINS DELARUE

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Copie au Préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LANVAL

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Charlotte TREINS DELARUE, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame H. PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/9/24

.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 3 octobre 2013, la SCI LANVAL a consenti à Monsieur [V] [J] un bail meublé portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 340 euros charges comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023 la SCI LANVAL a fait délivrer à Monsieur [V] [J] un commandement de payer les loyers et charges non réglés à cette date, soit la somme de 1.058,10 euros, outre les frais.

C’est dans ce contexte que la SCI LANVAL a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon Monsieur [J], par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2024 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour manquement par le locataire à son obligation de payer les loyers ;ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;condamner le requis à lui régler la somme de 3.267,52 euros au titre de la dette locative loyer de juin 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts ;le condamner à régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges soit la somme de 364,12 euros, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs, avec indexation annuelle ;le condamner à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 3 septembre 2024, lors de laquelle la SCI LANVAL, représentée, sollicite oralement le bénéfice de ses écritures précisant que rien n’a été réglé depuis la délivrance de l’assignation et que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.445,50 euros, loyer de septembre inclus.

Monsieur [J] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué par la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur, régulièrement assigné selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ayant pas comparu ni été représenté lors de l’audience, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce (assignation postérieure à la loi du 29 juillet 2023), l’assignation doit être notifiée à la préfecture du VAUCLUSE au moins six semaines avant l’audience, ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 24 juin 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer une assignation.

En l’espèce, la CCAPEX de Vaucluse a été avisée des impayés par un signalement en date du 10 octobre 2023, soit dans les délais légaux.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En droit, l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Encore, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d’user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

En l’espèce, la SCI LANVAL sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de [V] [J] au vu d’un manquement grave de ce dernier à son obligation de s’acquitter de ses loyers et charges.

Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que Monsieur [J] s’est obligé à verser au bailleur un loyer de 300 euros mensuels, outre 40 euros de provision sur charges, payables d’avance au plus tard le 1er de chaque mois.

Faute de respect par le locataire de cette obligation, la SCI LANVAL a fait notifier à [V] [J] :

une mise en demeure avec accusé de réception en date du 17 août 2023faisant état d’un solde débiteur de 352,70 euros et sollicitant la régularisation dans les meilleurs délais ;un commandement de payer en date du 9 octobre 2023, démontrant une hausse de la dette locative, loyer d’octobre inclus, à la somme de 1.058,10 euros.

Par ailleurs, le décompte détaillé joint à ce commandement de payer permet de démontrer l’existence de retards répétés dans le paiement du loyer du preneur tout au long de la durée du bail.

Malgré ces sommations, [V] [J] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre de son contrat de location, et la dette locative a continué d’augmenter, passant à 3.267,52 euros à la date de l’assignation et à 4.145,50 euros à la date de l’audience.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par le locataire est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

En l’espèce, malgré la relance effectuée par la société bailleresse et le temps laissé à [V] [J] pour régulariser sa situation, ce dernier n’a pas procédé pas à l’apurement de son solde débiteur ni même à quelques versements pour tenter de le réduire. Il ne s’est pas plus présenté à l’audience pour tenter d’exposer sa situation et les raisons de ses manquements

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LANVAL produit un nouveau décompte communiqué à l’audience, faisant état d’une dette locative à hauteur de 4.445,50 euros loyer de septembre inclus, régularisation des charges comprises.

Toutefois, en l’absence du défendeur, ces nouvelles pièces ne pourront être retenues faute de respect du contradictoire.

Aussi, Monsieur [V] [J], qui ne justifie pas du paiement de la dette locative réclamée dans l’assignation, sera condamné à régler au bailleur la somme de 3.267,52 euros, loyer de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 pour la somme de 1.058,10 euros alors due et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les loyers postérieurs seront pris en compte au titre des indemnités d’occupation.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation judiciaire du bail Monsieur [V] [J] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande d’astreinte, non motivée en l’espèce, sera rejetée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [V] [J] constitue une faute et cause un préjudice la SCI LANVAL qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

Il convient ainsi de condamner le défendeur à verser la SCI LANVAL une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, soit la somme de 364,12 euros, à compter du 1er juillet 2024 (lendemain du dernier décompte), et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation annuelle selon les conditions fixées au bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [J], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande ici de condamner le défendeur à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI LANVAL a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCI LANVAL concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], loué par Monsieur [V] [J] suivant contrat de bail en date du 3 octobre 2013 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail souscrit le 3 octobre 2013, et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] payer à la SCI LANVAL la somme de 3.267,52 euros, loyer de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023 pour la somme de 1.058,10 euros alors due et à compter du 20 juin 2024, date de l’assignation pour le surplus ;

CONSTATE que Monsieur [V] [J] est occupant sans droit ni titre des lieux ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [V] [J] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à régler à la SCI LANVAL une indemnité d’occupation mensuelle de 364,12 euros, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme due à compter du 1er juillet 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation selon les conditions fixées au bail ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] à régler à la SCI LANVAL la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er octobre 2024,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge