TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Chambre 9 cab 09 G

R.G N° : N° RG 23/05072 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YEBV

Jugement du 11 Mars 2025

N° de minute

Affaire :

S.C.I. BOYER

C/

S.A.R.L. [T] INVESTISSEMENTS

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL)

—  863

la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON

—  1431

la SELARL JURISTIA AVOCATS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 11 Mars 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 26 Septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 14 Janvier 2025 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. BOYER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-baptiste LE JARIEL de la SELARL FORTEM AVOCATS (JBL), avocats au barreau de LYON et Maître Jean-Damien MERMILLOD-BLONDIN de la SELARL JURISTIA AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [T] INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 20 juin 2022, la SCI BOYER a consenti à la SARL [T] INVESTISSEMENTS une promesse unilatérale de vente soumise à plusieurs conditions suspensives tenant notamment à l’obtention d’un prêt, portant sur un bien immobilier situé [Adresse 1] à LYON 7ème, composé d’un bâtiment unique en façade sur la [Adresse 6], en rez-de-chaussée et deux étages, moyennant le prix de 540.000 €.

Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2022.

Une indemnité d’immobilisation de 54.000 euros était prévue.

Postérieurement à la signature de cet acte, la SARL [T] INVESTISSEMENTS a sollicité une réduction du prix au motif que des travaux étaient à prévoir, ce que la SCI BOYER a refusé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 janvier 2023, la SCI BOYER a mis en demeure la SARL [T] INVESTISSEMENTS de procéder au règlement de la somme de 54.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit du 6 juillet 2023, la SCI BOYER a fait assigner la SARL [T] INVESTISSEMENTS devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 54.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7 mars 2024, la SCI BOYER sollicite :

La condamnation de la SARL [T] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 54.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023,La condamnation de la SARL [T] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,Le rejet des demandes adverses.

Au soutien de sa demande tendant au paiement de l’indemnité d’immobilisation, la SCI BOYER invoque les articles 1103 et 1104 du code civil.

En premier lieu, elle souligne que la promesse de vente signée par les parties prévoit que le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour de la promesse tel qu’il l’a vu et visité, ainsi qu’une exonération de garantie au profit du promettant. Elle relève en outre que la SARL [T] INVESTISSEMENTS ne précise pas si les vices qu’elle dénonce étaient cachés ou apparents. Elle réfute être une professionnelle de l’immobilier au motif que le bien litigieux est un bien de famille et non un bien acquis en vue de spéculer, et affirme qu’en revanche, la SARL est un professionnel de l’immobilier comme en témoigne son objet social (« marchand de biens »).

En deuxième lieu, elle soutient que les désordres allégués par le défendeur ne sont pas démontrés. Elle relève à cet égard que la signature de la promesse de vente – lors de laquelle la SARL [T] INVESTISSEMENTS était assistée par son propre notaire – a été précédée d’une visite du bien. Elle s’étonne de la « visite rapide » décrite par la défenderesse dans la mesure où celle-ci affirme avoir eu pour projet de transformer le bien en trois appartements, et souligne qu’elle n’a jamais sollicité le report de la signature pour prendre connaissance des documents dont elle déplore, dans ses conclusions, l’absence de communication en amont. Elle précise que le grief tenant au défaut d’entretien de la toiture est inexplicable, l’immeuble litigieux ne surplombant pas la copropriété voisine. Elle ajoute que celui tenant au ravalement n’est pas fondé puisqu’elle-même ignorait ce projet, que l’acquéreur pouvait se renseigner par lui-même en consultant l’arrêté publié par la mairie, et que sa mise en œuvre était subordonnée à l’avis du technicien qui viendrait visiter l’immeuble. S’agissant enfin de la servitude de passage et du statut de la cour intérieure, elle rappelle que la promesse de vente y fait référence et que la SARL n’a pas levé ces conditions suspensives de sorte qu’elles sont réputées acquises.

Enfin, la SCI estime que les désordres dont la défenderesse se prévaut sont incohérents avec les projets qu’elle affirme avoir poursuivis.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 5 avril 2024, la SARL [T] INVESTISSEMENTS sollicite :

Le rejet des demandes adverses,La condamnation de la SCI BOYER à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice,La condamnation de la SCI BOYER à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec distraction au profit de la SELARL GOUMOT NEYMON.

Pour conclure au rejet des demandes adverses, la SARL [T] INVESTISSEMENTS invoque les articles 1112-1, 1102 et 1104 du code civil ainsi que la réticence dolosive et affirme que la SCI BOYER a manqué à son obligation précontractuelle d’information en ne l’informant pas des nombreux vices (tenant à la solidité des planchers, à l’état de la toiture, aux servitudes de passage pour l’accès à l’immeuble par l’immeuble de la copropriété voisine et par la cour intérieure, et au statut juridique de la cour intérieure) qu’elle a constatés lors de la visite qu’elle a effectuée postérieurement à la signature de la promesse, ni du prochain ravalement de l’immeuble. Elle soutient que la SCI était informée des problèmes de toiture et du ravalement puisque ses voisins propriétaires l’étaient, et précise que les vices qu’elle dénonce étaient cachés. Elle ajoute que la SCI l’a pressée de signer après une visite extrêmement rapide et sans répondre à ses interrogations. Elle affirme que les éléments qui lui ont été dissimulés portaient sur des aspects déterminants de son consentement puisque le surcoût des travaux envisagés a été évalué à 100.000 euros, soit 1/5 du prix de vente.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, la SARL invoque sa perte de chance d’acquérir l’immeuble et de réaliser son projet immobilier et souligne avoir consacré, en vain, près d’une année à ce projet.

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 septembre 2024. Évoquée à l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars suivant par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112-1 du même code précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Bien que la SARL [T] INVESTISSEMENTS ne cite pas ce texte, elle évoque la réticence dolosive prévue à l’alinéa 2 de l’article 1137 du même code qui dispose que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En application de l’article 1112-1 précité, il appartient à celui qui se prévaut de l’inexécution de l’obligation d’information de son cocontractant de démontrer que ce dernier en était débiteur.

En l’espèce, la SARL se prévaut d’une obligation d’information à la charge de la SARL à propos de la solidité des planchers, de l’état de la toiture, des servitudes de passage pour l’accès à l’immeuble par l’immeuble de la copropriété voisine et par la cour intérieure, du statut juridique de la cour intérieure et du ravalement de l’immeuble.

Toutefois, au soutien de ses demandes, elle se borne à produire, outre la promesse litigieuse, des échanges de courriels intervenus entre son gérant et son notaire, ainsi qu’un échange de courriers entre les avocats respectifs des parties. Aucune de ces pièces ne permet d’établir ne serait-ce que l’existence d’un soupçon quant à la solidité des planchers ou à l’état de la toiture. S’agissant du statut de l’escalier et de la cour, la promesse de vente signée par les parties évoque d’une part un projet de création d’une servitude de passage s’agissant de l’escalier appartenant à l’immeuble voisin et desservant le premier étage de l’immeuble objet de la vente, d’autre part un projet de création d’une association des syndicats de copropriété des deux immeubles afin d’organiser les droits de chacune des copropriétés sur la cour commune. Enfin, s’agissant du ravalement, la SCI elle-même produit un arrêté municipal du 22 mars 2021 prévoyant le ravalement des façades de la [Adresse 5] courant 2023, sous réserve toutefois que l’immeuble n’ait pas fait l’objet de travaux satisfaisants depuis au moins dix ans. Or la SARL, sur laquelle repose la charge de la preuve, ne verse aucun élément aux débats susceptible d’établir que l’immeuble objet de la promesse remplissait cette condition.

Il en résulte que les griefs évoqués par la SARL sont, pour les uns non démontrés, pour les autres évoqués dans la promesse de sorte que la société ne rapporte pas la preuve de l’inexécution par la SCI d’une obligation d’information, étant à cet égard précisé que la liste des questions posées par le gérant de la SARL par courriel du 17 juin 2022 est indifférente dans la mesure où il a, nonobstant ce mail, décidé de signer la promesse de vente qui lui a été soumise trois jours plus tard, et où il ne démontre pas que la SCI aurait répondu à ces questionnements par des affirmations inexactes.

Ainsi, faute pour la SARL de rapporter la preuve de la violation par la SCI de ses obligations et de démontrer que l’une des conditions suspensives ne s’est pas réalisée, elle sera condamnée à verser l’indemnité d’immobilisation prévu à la promesse, soit la somme de 54.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023, date de la mise en demeure.

La demande de dommages-intérêts formée par la SARL sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL [T] INVESTISSEMENTS, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SARL [T] INVESTISSEMENTS à la somme de 1.800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de déroger à l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL [T] INVESTISSEMENTS à verser à la SCI BOYER la somme de 54.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SARL [T] INVESTISSEMENTS à verser à la SCI BOYER la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL [T] INVESTISSEMENTS aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE